重大基础设施建设项目策划
从对项目背景及其所在环境的认识中,找出需要策划 的内容和课题;也可根据业主的需求列出策划的课题。不必 面面俱到,也不必拘泥于理论和书本。
这些策划内容之间虽然没有严密的逻辑关系,但它们密
切关联。
2014/11/21
10
重大基础设施建设项目策划
聚焦上海虹桥综合交通枢纽案例
二、相关案例研究
2014/11/21
§ 大型交通枢纽及其周边商业设施,一般都由政府部门牵头,
与众多社会投资者联合开发,以减小风险。
§ 通过建设交通枢纽空铁联运有可能得以实现。
2014/11/21
16
重大基础设施建设项目策划
聚焦上海虹桥综合交通枢纽案例
三、设施功能与功能定位策划
2014/11/21
17
3 设施功能与功能定位策划
功能策划是对设施在
2014/11/21
36
q 资金运作模式策划
§ 资金运作的“两原则”(两平衡定律) § 建设投资平衡 § 运营费用平衡 § 资金流策划
2014/11/21
37
投资平衡的量的关系
土地及拆 迁投入
市政配套 设施投资
Ⅴ土地开 发收益
Ⅰ、Ⅱ、 Ⅲ类设施 投资
2014/11/21
38
运行费用平衡的量的关系
工程项目管理
案例教学
重大基础设施建设项目策划
聚焦上海虹桥综合交通枢纽案例
2014/11/21
1
案例内容
一、项目策划的概念 二、相关案例研究 三、设施功能与功能定位策划 四、设施规模与设施布局策划 五、设施区分与开发模式策划 六、项目公司治理模式策划 七、投融资模式策划 八、建设管理策划 九、运营管理策划
研究→规划设计→施工→运营→废弃”定位
§ 城市建设项目策划的“策划→实施→调整策划→再实施
→再策划→再实施……”工作模式
2014/11/21
5
1.2 重大基础设施建设项目策划的意义
§ 项目的全生命周期效益越来越重要 § 项目所处的市场环境越来越复杂、多变 § 项目的功能越来越多;规模越来越大;投资者越来越多;运
15
从案例分析得到的启示
§ 交通枢纽的一体化有三个方面:物理设施一体化、功能使
用一体化、运营管理一体化。
§ 大型交通枢纽超出了交通设施的范畴,已经成为一项典型
的城市综合开发。只有这样才能建设一个功能合理、运行
高效的交通枢纽。
§ 大型交通枢纽作为交通基础设施,周边聚集了宾馆、商务
办公、会议中心等开发设施。带动了周边地区的发展。
2014/11/21
2
重大基础设施建设项目策划
聚焦上海虹桥综合交通枢纽案例
一、项目策划的概念
2014/11/21
3
1 项目策划的概念
项目策划:项目法人是主体(业主角度)
§ 项目策划就是明确项目的目标,找到项目实施的最佳途径。 § 项目策划也包含项目目标的策划。这就是说在我们开展项目
策划之前,首先要弄清楚我们寻找的最佳途径通向何处,否 则一切都无从谈起。 § 最佳途径往往不是最短途径。
按2.5的容积率反算开发地 块面积为1.15km2
年收益>年运行费用
2014/11/21
41
2014/11/21
42
2014/11/21
43
重大基础设施建设项目策划
聚焦上海虹桥综合交通枢纽案例
六、项目公司治理模式策划
2014/11/21
44
6 项目公司治理模式策划
组织策划是根据项目公司的目的和经 营范围,对项目公司的治理模式及其组织 结构进行设定和调整的过程。
2014/11/21
45
项目公司的组建及其职责
§ 由于虹桥综合交通枢纽涉及的主体众多,所以上海市 提出了“统一规划、统一设计、统一建设、统一开发、 统一还贷”和“由机场集团统一牵头负责”的开发原 则。上海机场(集团)有限公司代表政府,作为虹桥 综合交通枢纽的主要投资者
§ 上海机场(集团)有限公司组织成立项目投资主体— —上海申虹投资有限发展公司——项目公司,该公司 是虹桥综合交通枢纽项目投资、开发的主体和项目法 人,项目投融资主体,土地动拆迁、储备、开发、经 营的主体和所有由其投资的资产的经营管理主体
拆分的设施
道、共同沟、捷运 行管理;或捆绑到其它设施中进行
通道、高架
投资开发。提供一流服务。
Ⅱ类 不可经营、可拆 地铁车站、磁浮车 先由公共投资者(或政府)投资建
分的设施
站、铁路车站
设,再委托社会化、专业化管理;
或通过补贴方式,交由社会投资者
开发。提供一流服务。
Ⅲ类 可经营、不可拆 枢纽设施内的商业 先由公共投资者(或政府)投资建
6500066000
500-1000 1000-2000
6800069000
3000-4000 7000-8000
3400035000
1000-2000
0
1000-2000 1000-2000
0
2400025000
30004000
0
0
3000-4000
0
2014/11/21
28
平面布局策划——虹桥综合交通枢纽核心区平面布局
分的设施
服务设施及部分物 设,再出售经营权;或捆绑到其他
业
可经营性设施中一起进行投资开发。
平衡店、办 全部交由社会投资者开发。平衡
的设施
公、商务、休闲娱 运营费用。
乐等设施
Ⅴ类2014可/1供1/2开1 发的土地 土地
设施类型
35
q “区分策划”模式
区分策划模式是将大型设施根据其可经营性程 度进行分区分块,然后在统一的目标下各自结合各 自的特征开展项目策划,并由策划人不断地协调、 平衡,最终提出策划方案的一种新型的、开放式项 目策划方式。
2014/11/21
29
平面布局策划——虹桥综合交通枢纽核心区平面布局
2014/11/21
30
平面布局策划——虹桥综合交通枢纽核心区平面布局
2014/11/21
31
重大基础设施建设项目策划
聚焦上海虹桥综合交通枢纽案例
五、设施区分与开发模式策划
2014/11/21
32
5 设施区分与开发模式策划
§ 以国内交流为特色, 分担上海“四个中心” 服务长三角的职能
§ 以现代服务业为重点, 成为上海重要的现代 服务业集聚区之一
2014/11/21
21
q 功能内容的策划——虹桥综合交通枢纽的功能内容
§ 利用良好的区位条件,在虹桥综合交通枢纽的西 部,建设京沪高速铁路、城际铁路的铁路枢纽
§ 建设虹桥机场西航站楼 § 建设磁浮交通虹桥站 § 为集散铁路、机场、磁浮等的客流,在铁路站以
2014/11/21
19
虹桥枢纽地区功能与已有城市规划的关系
§ 虹桥综合交通枢纽地区位于城市发展轴的东端,对接长三 角,与市CBD 及已规划的四个副中心、浦东机场航空城的 关系为错位、补充、提升。
2014/11/21
20
虹桥综合交通枢纽地区发展功能定位
§ 以交通枢纽为特征, 成为长三角重要的城 市网络节点
2014/11/21
4
1.1 重大基础设施建设项目策划的定义
§ 重大基础设施建设的项目策划:是在对特定的城市设施
项目开展设计工作之前,对其全寿命周期运作的统筹和
计划;它是项目规划设计工作的前提,也是对项目融资建
设、运营准备工作的筹划和安排;它是贯穿项目全寿命
周期的计划调整和实施反馈
§ 重大基础设施建设项目策划的“项目策划→工程可行性
布局策划的依据
o 流程(功能在空间上的逻辑关系) o 流量(流程的主次、轻重关系)
2014/11/21
26
2014/11/21
27
虹桥枢纽内客流换乘量分析
高铁
高铁
城际铁
虹桥机场 机场间磁
浮 磁浮沪杭
高速巴士
高速公路 城市交通 (地铁为
主)
10002000
20003000
70008000
10002000
运营” 模式
2014/11/21
7
项目策划与规划设计
§ 提出项目的功能定位和规模、标准、布局 § 提出项目的使用需求 § 提出项目的设计要求(设计任务书)和设计管理
的目标 § 找出项目的重点、难点和科研课题
解决市场经济下业主“缺位”的问题,为工程可 行性研究提供全面支撑。
2014/11/21
8
项目策划与设计管理
2014/11/21
23
枢 纽 功 能 : 交 通
2014/11/21
24
重大基础设施建设项目策划
聚焦上海虹桥综合交通枢纽案例
四、设施规模与设施布局策划
2014/11/21
25
4 设施规模与设施布局策划
设施策划是策划阶段的方案设计,是对 设施间的相互关系进行明确、对设施布局原则 进行确定的过程。
平衡运营费用 平衡运营费用 平衡投资、运营费用
2014/11/21
40
投资平衡和运行费用平衡结论
投资平衡
总投资
土地开发收 益
设施
267.26
征地动迁
305.78
573.04
-573.04
运行费用平衡
设施年运 Ⅲ、Ⅳ类设
行费用
施年收益
5.05
7.41
结论
按1.64km2开发地块反算 容积率为1.75
11
2 相关案例研究 ——虹桥综合交通枢纽的相关案例研究
2.1 法兰克福机场
2014/11/21
12
2.2 斯基辅机场