2011年长三角城市人均可支配收入对比
45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
无锡 市 苏州 市 杭州 市 宁波 市 上海 市 常州 市 南京 市 镇江 市 绍兴 市 嘉兴 市 扬州 市 湖州 市 南通 市 泰州 市
人均可支配收入（元） 39756 38546 37586 37066 32250 28522 27540 26637 24925 22441 20694 19792 19616 18124
人均GDP 增长率 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
人均可支配收入/人均消费性支出
GDP：2011年GDP为2310亿元 GDP增速：12.30% 三产配比：4:55:41 人均可支配收入:26637元 人均消费支出:15513元 人均可支配收入及人均消费支出:人均可支配收入保持在 12%左右的增幅,人均消费支出保持6%左右的增幅。
居住人口及消费能力：当地居民，外来商务活动 板块交通：处于中山路，解放路、电力路 商业格局：购物，餐饮，休闲，娱乐，金融，商务 综合消费指数：★★★★★ 总评：
商业城购物广场 八佰伴 大润发
第一楼街
镇江商业城
紫金广场
大市口地 下名品街 太和广场 在建苏宁广场
大市口是镇江第一商圈，集中大润发、八佰伴、商业 城购物广场、苏宁电器、百盛等百货商厦，名牌汇聚， 中高档商厦林立，它除了是当地居民消费休闲的去处， 更是吸引了众多前来商务人士。大市口的商铺租金更 非其他商圈的一般商铺所能望其项背的，尽管如此， 它的超高人气，它的日进斗金，仍是吸引着众多投资 客进入。
开业时 间
2005.5 2010.1 2010.9 2003.9 2011.8
总商业面积（㎡）
30000 140000 34000 40000 4000
功能定位
大卖场 卖场、高端零 售、商务办公 中高端零售 中低端零售 中端零售
镇江商业城
第一楼街 紫金广场 镇江国际饭店 苏宁广场
1996.5
2008.4 2006 1997 在建
一般 48元/㎡/月
2）扬歌歌城
位置 档次 包间数 太和广场5楼 中档 45
经营面积
消费 租金
1500㎡
包间最低消费150 51元/㎡/月
滨江商圈
所处区域：京口区、润州区 居住人口及消费能力：当地居民、政府商 务人士、外来游客
龙吟坊 商业街
板块交通：处于长江路沿线
商业格局：旅游，餐饮，住宿，休闲，娱 乐，商务 综合消费指数：★★★ 总评：
2-5元/㎡/天
2-6元/㎡/天
餐饮、宾馆、娱乐等业态样本分布
金桂坊歌城
扬歌歌城
八分饱 金山湖景酒店 镇江国际饭店 百岁鸡
如家快捷酒店
大市口商圈----餐饮样本 1）百岁鸡
位置 菜品特色 档次 经营面积 人均消费 经营状况 租金 山门口路（太和广场后） 百岁鱼、火锅 中低档 700㎡ 55元 80%上坐率 74元/㎡/月
规划纲要：
沿江发展为重点 ，扩充东西两翼； 适度沿路向南发展，拉开城市框架 。
二、镇江市商业市场
1. 商业概况——商圈分布
大港商圈 滨江商圈 大市口商圈
南徐商圈 丁卯商圈
谷阳商圈
1. 商业概况——几大商圈
商圈名称 商圈级别 商业设施
大润发超市 八佰伴 商业城购物广 场 太和广场 大市口商圈 市级商圈 大市口商业名 品街（地下人 防）
2） 八分饱
位置 菜品特色 档次 经营面积 人均消费 经营状况 中山西路与电力路 交叉口2楼 镇江当地菜系、淮 扬菜 中档偏上 1000㎡ 100元 70%上座率
租金
70元/㎡/月
大市口商圈----酒店样本 1）镇江国际饭店
位置 档次 中山路与解放路交叉口 高档
客房数
经营面积
370
52600
一层为大堂和咖啡厅；四、五、七层为宴会厅、 零点厅、多功能厅与特色包厢及各种会议室；六 、七、八层为健身俱乐部、休闲娱乐中心；九至 十层为星级管家写字间；十二至二十七层为标准 客房、商务客房、行政客房、普通套房、特色套 房、总统套房等各类客房，共计370余间（套）； 二十八层为行政酒廊、二十九层为港式旋转餐厅 。 普通大床房468元/间；普通套房568元/间；商务套 房768元/间；行政房868元/间
2011年旅游业 旅游总收入: 378.65亿, 增长20.05% 国内游客: 3100.83万人, 增长8.04% 境外游客: 65.01万人, 增长3.03% 星级饭店: 53家 五星级标准饭店: 11家 2011年房地产业 开发总投资: 137.98亿, 增长20.1% 施工面积: 1599.91万帄米, 增长35.5% 竣工面积: 377.52万帄米, 增长77.4% 销售额: 205.26亿, 增长0.7%
劣势在于停车困难
高档百货：八佰伴、商业城购物广场 中档百货：百盛镇江商业城、地下名品街（服饰为主）
低档百货：太和广场、第一楼街
卖场：大润发、大统华等
大市口商圈周边商业业态与租金价格
位置 中山东路
业态分布情况
帄均租金 7-18元/㎡/天
大型商场5家，五星 级酒店1家 糖果、酒类批发
服装、餐饮
电力路
第一楼街
楼层业态 分布
消费 入住率 租金
45% 42元/㎡/月
2）如家快捷酒店
位置 中山路与电力路交叉口
档次
客房数 经营面积 消费 入住率 租金
经济型
120间 4000㎡ 标准房169元/间，大床 房199元/间，标准双人 房/商务房209元/间 95% 36元/㎡/月
3）金山湖景大酒店
位置 档次 客房数
西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望，同时又 处于长江和京杭大运河“十字黄金水道”的交汇处， 古代文明和现代文明交相辉映的江南名城。
面积：镇江下辖丹阳、句容、扬中三个县级市，丹徒、
京口、润州三个区和镇江新区，总面积3847帄方公里。
人口：2011年末，全市总人口271.86万人，其中市辖区
230万人，2011年全市出生人口2.16万人，出生率为 7.98‰，全市人口自然增长4000人，增长率为7.98‰。
西津渡 金山宝地
滨江商圈沿长江路分布，依靠著名旅游景点金山、焦 山、北固山、西津渡等，提供餐饮、住宿、休闲、娱 乐、文化等一体化服务，是外地游客旅游消费的主要 场所，也是当地居民消费休闲、政府官员交际应酬的 去处，同时吸引了南京、扬州、泰州的周末短途消费 人群。由于整体规划刚刚起步，整体环境有待提升， 商铺租金较低。消费呈现两个极端，低端、高端消费 需求旺盛，中端消费萎缩。
餐饮：香逸渔港、老码头、八分饱、海洋大酒店等 酒店：雅致精品酒店、海洋宾馆、驿之家精品酒店、莫泰168 等 娱乐：菲比酒吧、金山大剧院、伍豪酒吧等
滨江商圈周边商业业态与租金价格
位置 西津渡一期
业态分布情况 餐饮、住宿、休闲、 旅游、文化
帄均租金 1--2元/㎡/天
金山宝地
餐饮、娱乐、住宿等
1--2.5元/㎡/天
3. 镇江市总体规划
总体规划：
镇江老城分区由老城区与北部综合旅游区组成， 重点塑造具有历史文化和滨江特色的城市风貌， 以商业金融、旅游服务为主的城市主中心。 南徐分区，城市次中心定位，由行政、文化、 商务为主的市级公共设施和生活居住构成的多功 能复合型新城区。 丁卯分区，城市东部地区中心，以高新技术产 业、科技信息服务和生活居住为主的城市新区， 重点发展大学城和以光电子为主导的高新技术产 业园。 谷阳分区，城市南部地区中心，以高新技术产 业、第三产业和生活居住为主的城市新区 南山风景区，城市中心绿地，建设现代休闲度 假旅游区和城市森林公园 总规提出，城市发展空间由原来的沿江“一” 字型发展向沿江沿路的“T”字型发展。
80000 60000 40000 20000 0 人均GDP 增长率 2007年 40333 5.50% 2008年 46473 15.22% 2009年 54732 17.77% 2010年 63325 12.00% 2011年 73947 11.20%
镇江市 07-11年人均 GDP（单位：元 )
镇江--商业市场及定位报告
2012.05
一、城市概述 1. 城市概况
2. 经济状况
3. 城市规划 二、商业市场
1. 商圈概况
2.重点商圈分析 3.镇江在售商业市场及典型项目 三、项目分析 1. 主要竞品分析 2. 项目分析 3. 项目租金售价制定
一、城市概述
1. 城市概况
地理位置: 镇江地处江苏省西南部，东南接常州市、
2011年长三角城市GDP对比
2. 经济状况——在长三角地位
对比2011年长三角14个城市，镇江GDP排名 第13位。镇江市城市居民人均可支配收入位 居长三角第8位。
25000 20000 15000 10000 5000 0 上海 苏州 杭州 无锡 南京 宁波 南通 常州 绍兴 嘉兴 扬州 泰州 镇江 湖州 市 市 市 市 市 市 市 市 市 市 市 市 市 市
20000
90000 35000 52600 100000
中端零售
低端 餐饮休闲 高端酒店 购物中心
1. 商业概况——几大商圈
商圈名称 商圈级别 商业设施
金山宝地 滨江商圈 区级商圈 西津渡一期 龙吟坊 丁卯商圈 区级商圈 沃尔玛
开业时间
2010.5 2008.4 2009.5 2009.6
总商业面积（㎡）
分析总结 镇江GDP总量与人均可支配 收入，在长三角14个城市中仅 处于中等靠后水帄。 预计镇江宏观经济将继续保 持帄稳增长。 镇江人均可支配收入及人均 消费支出的持续增长，可看出 镇江商业有较大发展空间。