4
估价原则
1、评估房地产市场价值应遵循下列原则： （1）独立、客观、公正原则； （2）合法原则； （3）最高最佳利用原则； （4）替代原则； （5）价值日期原则。 相较于99版规范，新规范增加了独立、客观、公正的估价原则，而老 规范中的估价时点原则则改变为价值日期原则。 2、遵循独立、客观、公正原则，要求房地产估价机构和注册房地产估 价师站在中立的立场上评估出对各方估价利害关系人都是公平合理的 价值或价格。 3、遵循合法原则，要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价 值或价格。对于这一点，老规范是这样阐述的“应以估价对象的合法 使用、合法处分为前提估价”，新规范更突出强调了估价对象的合法 性问题。
我们毕业啦 房地产估价新规范和基本 术语标准培训课 其实是答辩的标题地方
主讲人 单位
陈淑云教授 华中师范大学经管学院
1
第பைடு நூலகம்部分
2
CONTANTS
总则 估价原则 估价程序 估价方法
3
总则
1、为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，保证估价结果客 观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中 华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《国有土 地上房屋征收与补偿条例》等法律、法规的有关规定，制定本规范。 在99版规范中，所提到的法律法规依据只有《中华人民共和国城市房 地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》，相较于老规范，新 规范增加了《中华人民共和国物权法》和《国有土地上房屋征收与补 偿条例》这两部法律法规。 2、本规范适用于房地产估价活动及其管理、科研、教学和其他相关领 域。而在99版规范中，只强调该规范适用于房地产估价活动。从而可 以看出，相较于老规范，新规范的适用范围更广。 3、房地产估价应依法独立、客观、公正进行。 4、房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合国家现行有关强制 性标准的规定。
7
估价程序
1、自接受估价委托至完成估价报告期间，房地产估价按下列程序进行： （1）明确估价基本事项； （2）制定估价作业方案； （3）搜集估价所需资料； （4）实地查勘估价对象； （5）选定估价方法计算； （6）确定估价结果； （7）审核估价报告； （8）交付估价报告； （7）撰写估价报告； （8）估价资料归档。 相较于老规范，新规范增加了审核估价报告和交付估价报告两个程序。在 交付估价报告之前，对估价报告进行审核，有利于及时发现问题，提高估 价报告质量，避免给委托人造成损失。
5
估价原则
4、遵循最高最佳利用原则，要求估价结果是在估价对象最高最佳利用 状况下的价值或价格。 当估价对象已做了某种利用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价 前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明： （1）维持现状前提：认为估价对象维持现状、继续利用最为有利时， 应以维持现状为前提进行估价； （2）改变用途前提：认为估价对象改变用途再予以利用最为有利时， 应以改变用途为前提进行估价； （3）更新改造前提：认为估价对象更新改造但不改变用途再予以利用 最为有利时，应以更新改造为前提进行估价； （4）重新开发前提：认为估价对象重新开发再予以利用最为有利时， 应以重新开发为前提进行估价； （5）上述情形的某种组合。
9
估价程序
3、在明确估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，制定 估价作业方案。
估价作业方案应包括下列内容： （1）拟采用的估价技术路线和估价方法； （2）拟搜集的估价所需资料及其来源渠道； （3）预计需要的时间、人力和经费； （4）估价作业步骤和时间进度安排。 4、房地产估价机构和注册房地产估价师应经常搜集估价所需资料，并 进行核实、分析、整理。 估价所需资料应包括下列方面： （1）对房地产价格有普遍影响的资料； （2）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料； （3）相关房地产交易价格、开发成本、租赁和自营收益等实例资料； （4）反映估价对象状况的资料。 相较于99版估价规范，新规范在对实例资料收集方面明确增加了开发 成本、租赁和自营收益等。
8
估价程序
2、 明确估价基本事项应包括下列内容： （1）明确估价目的； （2）明确价值日期； （3）明确估价对象； （4）明确价值类型。 注：（1）估价目的应由估价委托人提出；
（2）价值日期应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日； （3）估价对象在估价委托人指定的基础上根据估价目的确定，应 全面、客观，不得遗漏、虚构； （4）价值类型应根据估价目的确定，包括价值的名称、定义或内 涵； （5）在明确估价基本事项时应与估价委托人共同商议，最后应征 得估价委托人认可。 相较于99版规范，新规范增加了“明确价值类型”，明确指出价值类 型是估价必须明确的基本事项。这主要是因为价值类型不同的话，会 对最后的估价结果产生很大影响。
10
估价程序
5、注册房地产估价师必须到估价对象现场，实地查勘估价对象状况， 并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、用途、产权等情 况进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及 其周围环境或临路状况进行拍照等。 6、 完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进 行整理、归档和妥善保管。估价档案的保存期限自估价报告出具之日 起不得少于十年。 *99版估价规范并未对估价档案的保存期限作出明确规定，而在新规范 中，明确确定了估价档案的最低保存期限，这有利于进一步规范估价 档案的管理。
6
估价原则
*相较于99版规范，将“装修改造前提”改为了“更新改造前提”，更 新改造也包括装修，表明新规范“更新改造前提”包含的范围比原来 要广。 *新规范将老规范的“重新利用前提”改为了“重新开发前提”。重新 利用前提指“认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除 建筑物后再予以利用为前提估价”；重新开发前提是指“认为估价对 象重新开发再予以利用最为有利时，应以重新开发为前提进行估价”， 可以看出，新规范的重新开发包括的范围要比老规范重新利用的范围 广，重新利用仅仅指拆除现有建筑再予以利用。 5、遵循替代原则，要求估价结果不得无理偏离类似房地产在同等条件 下的价值或价格。 6、遵循价值日期原则，要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定 日期的价值或价格。在老规范的估价时点原则中，要求估价结果应是 估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。