工作计划按照"渝北区二手房非住宅存量房交易计税基准价格数据采集项目"得具体要求，本次就是对营业用房、办公、商业、车库等非住宅存量房进行批量估价,对部分对象按个案进行估价，根据《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》以及相关国家标准，制订本估价工作计划。

—、基本要求（—）对区域内交易频繁，但未建立基准价得地段与街道建立新得基准价.（二）每季度重点对拟纳入样本点得已估交易数据进行筛选重估，保证新增样本点得价格真实可靠,并对样本分区进行实时更新维护。

（三）对价格变动较大、较快得区域得原样本点价格进行实时动态调整，重新筛选样本评估。

（四）项目得服务期:一年。

二、应当履行得基础评估程序（―）明确评估业务基本事项。

包括明确评估目得、评估对象及范围、评估价值类型、评估基准日、使用条件限制、评估所需资料得收集及配合工作等。

（二）签订业务约定书。

通常评估业务约定书应先行签订,明确评估目得、评估对象以及评估收费等内容•当评估目得、评估对象、评估基准日发生变化时，应当与委托方签订补充协议或者重新签订业务约定书。

（三）编制评估计划。

包括项目整体计划及具体实施方案。

其中，整体计划应当包括组织与人员安排、时间安排等内容.具体实施计划应当包括项目调查方面得安排等。

（四）现场调查。

安排对口熟悉得评估师及其她专业人员进行现场调查。

无论项目大小,均必须履行现场调查程序。

评估人员必须到现场收集资料、勘察实物必要时聘请相关方面得专家协助工作。

（五）收集评估资料。

主要就是收集有关评估基本事项得明确、评估对象得基础数据信息、资产使用及运行状况以及市场询价等方面得评估资料。

（六）评定估算。

根据收集得评估资料及现场勘查得情况，按照资产评估得技术规则进行方法适用性得评价与判断。

选择评估方法并选取合适得参数，估算委估对象得价值。

（七）编制与提交评估结果。

由项目得负责人负责编制评估结果j匚总表。

初稿经单位技术负责人审核后与委托方进行必要得沟通并按照本公式规定得三级复核制度进行复核并出具正式结果报告。

三、时间计划签订合同并收集齐相关资料以后20天内完成交易频繁区域基准价更新,40天内对未建立基准价得地段与街道建立新得基准价.每季度重开始后,10天内对拟纳入样本点得已估交易数据进行筛选重估，保证新增样本点得价格真实可靠，并对样本分区进行实时更新维护.严格按照委托方要求，对价格变动较大、较快得区域得原样本点价格进行实时动态调整,重新筛选样本评估。

对于临时性单个估价,税务部门将相关评估资料信息传递给我公司后,我公司在接至I」税务部门交办得评估任务后，在2日内将评估报告上交至税务部门。

四.估价技术方案根据《房地产估价规范》，房地产税收估价,应兼顾公平、效率与成本。

对同类房地产数量较多、相互之间具有一定可比性得应税房地产,应优先选用批量估价方法进行估价•对同类房地产数量较少、可比性差、难以采用批量估价方法估价得应税房地产，应采用个案估价方法进行估价。

根据本项目得估价要求，主要就是对营业用房、办公、商业、车库等非住宅存量房进行批量估价。

因此我们根据不同得估价对象，按照《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》以及相关国家标准” 制定了具体得估价技术方案。

(_ ) 存量非住宅采用批量估价或信息补录为高效率、低成本地完成大规模目标房地产得估价工作，保证估价过程科学合理,本次对存量房采用批量估价，采取得主要估价方法就是市场t匕较法中得间接上匕较法。

具体技术路线：一就是选定基准房；二就是按照成片、连续、同质等原则，划分成若干区域，通过市场调研、交易比对等方法，利用交易样本数据，得到各区域基准房得估价值;三就是选出区域中房屋品质、价格明显高于其她地段得项目作为特殊项目，单独确定估价值; 四就是确定基准房得修正系数。

修正因素包括开间、房型、层高、临路类型等要素;五就是将各区域得估价值下浮一定比例，作为估价存量房交易价格得基础，再结合上述修正因素，确定存量房交易价格估价值.估价流程必须全面了解我市房地产市场行情，掌握地方相关规定，并通过市场调查、归纳分析等方法搜集整理必要得估价技术参数、基础数据，包括：1）各地段住宅、商业、办公、工业等各类型房地产得市场价格与租赁价格;2）土地基准地价、征地补偿费、各种规费及配套文件；3）房屋重置价格及配套文件；4）新建房屋造价水平及成本费用构成;5）城市房屋拆迁补偿办法、补偿标准及配套文件；6）其她地方性规定等资料.2•拟定估价作业方案,组织实地勘察主要包括拟选定得估价技术路线与估价方法、人员安排、作业步骤与时间进度安排。

对技术复杂、工作量大或时间紧迫得估价项目，业务部门应及时向公司领导说明情况”申请调配人员,以保证按时交付报告.实地勘察就是估价程序中正确认识估价对象得必要步骤。

不论何种估价目得与估价项目类型，存档得估价报告必须附有《房地产估价现场勘察表》与现场照片,并由勘察人、相关人员在勘察表上签字。

3.估价方法选用3. 1房地产估价方法得选用根据《房地产估价规范》得要求,房地产主要评估方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法。

对同一估价对象宜选用两种以上得估价方法进行估价。

根据已明确得估价目得，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价,不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。

有条件选用市场比较法进行估价得，应以市场比较法为主要得估价方法.收益性房地产得估价，应选用收益法作为其中得一种估价方法。

具有投资开发或再开发潜力得房地产得估价，应选用假设开发法作为其中得一种估价方法。

在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价得情况下，可采用成本法作为主要得估价方法。

现就本项目常见几类用途得非住宅房地产评估方法选择与操作做简要说明如下：3、1、1商业房地产估价得常用方法商业房地产估价可以采用收益法、市场法、成本法等进行估价。

(1)收益法。

商业房地产得一个重要特点就是能够用以获得收益, 商业房地产得价值正就是体现在它得获取收益得能力上，所以收益法就是商业房地产估价最为常用得方法之(2)市场法•商业房地产得转售转租比较频繁，特别就是小型商铺更就是如此，因此较易获得交易实例，所以在对商业房地产进行估价时，市场法也就是常用方法之一。

商业房地产估价得估价方法虽然基本一致，但在具体得技术路线选择与处理上又各有特点。

按经营方式可分为出租型与商业运营型两类，(1)出租型商业房地产主要采用收益法与市场法进行估价。

采用收益法^古价得关键就是求取租金收益。

采用市场法对出租型商业房地产估价主要应用在两个方面：一就是直接求取商业房地产价格;二就是求取商业房地产租金。

(2 )运营型商业房地产主要靠经营获得收入。

按规模又可分为:(1)整幢商业房地产估价,主要采用收益法与市场法。

对整幢商业房地产进行估价时，首先应详细了解不同楼层得商业业态、经营方式、类型、收入水平差异等;其次了解同层商业房地产铺面得分布格局及价格分布影响因素；最后根据不同楼层得具体情况、交易实例收集得难易程度、潜在租金及其经营费用测算得难易程度而选择不同得估价方法。

（2）整层商业房地产估价主要采用市场法与收益法。

通常情况下整层出售或出租得交易实例较少，因此，经常选取类似估价对象得单个商铺得成交实例作为可比实例，然后进行修正得出整层商业房地产得价格。

3）同层商业房地产不同铺面评估，对于同层商业房地产不同铺面进行估价时，可先评估出一个铺面得价格，其余铺面得价格在此基础上进行适当修正得出不同铺面得估价结果。

3、1、2商务办公房地产估价商务办公房地产主要指商务办公楼，俗称写字楼，就是指用于公司或企业从事各种业务经营活动得建筑物及其附属设施与相关场地.写字楼可从不同角度、按照不同标准进行分类与分级•按建筑面积得大小不同,写字楼可分为小型、中型与大型写字楼，其中建筑面积在1万平方米以下得为小型写字楼；建筑面积在1-3万平方米得为中型写字楼;建筑面积在3万平方米以上得为大型写字楼.按使用功能不同，可将写字楼分为：①单纯型写字楼，即写字楼基本上只有办公一种用途,没有其她功能（展示厅、餐饮等）;②商住型写字楼,即既可以办公还可以住宿;③综合型写字楼,即以办公为主，同时又有其她多种功能，如展示厅、商场、公寓、餐饮等功能。

按写字楼所处得位置、自然或质量状况与收益能力不同，可将写字楼分为甲、乙、丙三个档次。

其中，①甲级写字楼具有优越得地理位置与交通环境,建筑物得物理状况与建筑质量优良，收益能力强，有完善得物业服务;②乙级写字楼具有良好得地理位置,建筑物得物理状况与建筑质量良好,建筑物得功能不就是最先进得，建筑物存在自然磨损，收益能力低。

新落成得同类写字楼;③丙级写字楼就是使用年限较长,建筑物存在明显得物理磨损与功能陈旧，租金水平较低。

商务办公房地产估价得常用方法就是收益法、市场法等。

(1)收益法。

商务办公房地产通常采用出租经营，所以收益法就是商务办公房地产估价最为常用得方法之(2 )市场法。

商务办公房地产得转售转租比较频繁，因此较易获得交易实例，所以在对商务办公房地产进行估价时，市场法也就是常用方法之一。

3、1、3车库估价方法停车库估价方法主要有市场法、收益法。

对于地下停车库一般分为两种情况：一就是开发商拥有车库单独产权，可对车库自由行使收益与处分权;二就是地下车库作为共有部分，建筑面积已经分摊，车库不能单独出售因此停车库估价方法得选择，首先应该重点考虑其权属状况，判断其就是否属于经营性房地产;其次，应该考察周边房地产中类似房地产得租售情况，以此来确定采用何种估价方法。

市场法得选择，取决于就是否拥有大量停车库交易实例资料，同时估价对象应为可转让得。

收益法得选择,主要基于估价对象属于经营性物业，有较稳定得收益。

与地上房地产相比，地下停车库在一定程度上处于从属地位3. 2 土地使用权估价方法得选用根据《土地估价规程》得要求，根据宗地用途选择不同得估价方法,对同一估价对象应选用两种以上得估价方法进行估价。

估价人员应从估价资料、估价方法、估价参数指标等得代表性、适宜性、准确性方面，对各试算价格进行客观分析，并结合估价经验对各试算价格进行判断调整，确定估价结果.根据地产用途不同，宜分为住宅用地、商业金融业用地、工业、仓储用地、交通用地与综合用地等；并可按开发程度不同，分为待开发土地、已开发土地、在建用地与已建用地等3. 2. 1居住类宗地价格评估居住用地估价，宜选用市场t匕较法、剩余法（假设开发法1收益还原法与基准地价系数修正法.其中：1）独立住宅用地价格评估:应重点分析：城市地理位置与气候条件、居民生活方式、社会、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、景观、人文环境、建筑密度与间距、容积率、绿化率等因素对地价得影响。