项目认知
一、项目概况
渝北区二手房非住宅存量房交易计税基准价格数据采集项目以渝北区城区为主。

对渝北区二手房非住宅存量房交易计税基准价格数据采集项目基准价数据库的数据进行新建和维护。

主要思路是录入有效的样本信息和基准价，合理划分样本分区并对二手房非住宅数据、基准价、修正参数进行维护，根据实际情况对二手房非住宅计税基准价格进行合理的调整。

二、项目背景
随着我国房地产税制改革的不断深入，房地产计税价格评估技术成为存量房交易税收征管环节的重要技术支持。

2010年国家税务总局发布了《关于推进应用房地产评估技术加快存量房交易税收征管工作的通知》（财税[2010]105号）指出：“应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管，是财税征收机关在实践中探索出的行之有效的税收风险防范机制，具有重要意义。

各级财税机关要应用房地产评估技术建立存量房交易申报价格比对系统，对各类存量房进行评估，以评估值的一定比例作为计税参考值”。

2013年的国五条，即《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发 [2013]17号文)进一步强调“税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作”，开展存量房价格评估工作可以有效引导住房合理消费，抑制投机投资
性购房，促进房地产市场平稳健康发展。

三、项目目标
本项目的目标是为建设渝北区非住宅类存量房基础数据库，在此基础上形成覆盖全区的基准价格体系，从而建立以存量房交易计税基准价为主要征收依据的征管新模式，达到存量房交易税收征管工作便捷、高效、利民的目标。

项目主要工作
（一）正常操作部分：
1、每季度定期到渝北区二手房申报窗口巡视，发现并解决申报工作中的问题。

2、对新从事本工作的操作人员进行操作人员培训。

（二）样本库更新与维护部分：
1、对区域内非住宅交易数据进行采样及标准化，建立二手房非住宅存量房交易计税基准价格数据库的样本点。

2、对区域内交易频繁，但未建立基准价的地段非住宅建立新的基准价。

3、对临时出现的未建基准价的非住宅提供价格咨询服务，协助前台人员做好申报受理工作。

4、对拟纳入样本点的已估交易数据进行筛选重估，保证新增样本点的价格真实可靠。

5、对价格变动较大、较快的区域的原样本点价格进行重估，保证原有样本点的价格真实可靠。

6、对修正参数进行维护。

四、成果应用范围
（一）地域范围
以渝北区城区为主。

（二）项目涉及的房地产类型
1、商业营业用房（商铺），包括商铺、综合性商场商铺（含裙楼商铺）、专业批发市场（卖场）商铺、社区配套商铺等；
2、办公用房（写字楼）；
3、工业用房，包括厂房、仓储用房、仓库等；
4、车位、车库，包括住宅地下车位、商业配套车位、写字楼车位等；
5、特殊物业，包括酒店、宾光、加油站等。

五、项目难点、重点
（一）片区分区
因本次工作涉及范围较大，类型负责且要求工作尽量精细化，首要任务是考虑如何合理分区，为满足数据后期运用的要求，综合考虑评估对象各方面价格影响因素，结合基准地价、街道级别、街道类型、街道中心商业的位置、客流量、物业特点，采用网格法，可以采用“行政区-片区-路段-门牌号”的方式分化各区级别。

（二）标准房的设定
项目开展过程中，根据结果运用需要，评估精度是到户价格。

因此，对于批量估价对象的评估，需要设置可靠、合理、具有较高参考度的标准对象，首先测算标准房的价格，在标准房价格之上进行相应
的修正，然后得出街道各分段的价格，从上述思路的角度考虑，标准房的选择对最终结果的精确性具有重要影响，所以标准房选择技术难度。

在划定的区段，综合权衡各方因素，选择最具有代表性的房屋作为标准房，因为体量巨大，各路段情况不尽相同，为提高评估精度，需合理考虑标准房的选择。

（三）修正体系的建立
基准价分为路段价和到户价，评估的方法为比较法和收益法，先测算出路线价，在通过修正系数修正到到户价格。

根据测算出的每个分区内的标准房价格，以及所建立的价格修正体系，计算出评税区内的每个对象的价格。

修正项目包含临街深度、临街宽度、临街状况、建筑面积等。

为了实现评估价格的准确性、公平性、一致性，同时综合考虑地税前台操作的可行性，本项目可采用综合评价法、多元迭代回归分析法、德尔菲法确定各路段、各级别非住宅房地产特征因素和修正系数。

即建成片区-路段-户的价格修正体系，带交易计税时，如遇到特殊的未纳入到户价格体系的对象，可根据纳税人填报的申报表信息进行修正可得出其对应价格。