第二节 住房抵押贷款证券化原理
（接上页） 接上页） 再根据投资者的需要，运用资产组合技术对不同 资产组合的现金流进行重组，从而设计出不同的证券 品种。 证券发行： （六）证券发行： 包括：发行准备，委托承销，证券发售，资金入 账四个阶段。 资产管理与证券兑付： （七）资产管理与证券兑付： 由委托管理人、服务人和评级机构负责。 16
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第一节 资产证券化概述
二、适合证券化的资产
一般来说，在存续期内能够产生稳定和可预见收 益的资产都适宜证券化。这种支持证券发行的资产， 称为“基础资产”或“支持资产” “基础资产” “支持资产”。资产所有人发行资 产支持证券，实际上是转让资产的未来收益权，或者 说是以该收益权为质押取得流动性。具体条件包括： 1、具有稳定均匀的现金流； 、具有稳定均匀的现金流； 2、资产质量稳定而优良； 、资产质量稳定而优良； 3、支持资产变现价值高，合同标准规范； 、支持资产变现价值高，合同标准规范； 4、期限较长，流动性较差。 、期限较长，流动性较差。 6
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第三节 贷款证券化的种类和意义
其意义具体表现为七个方面： 其意义具体表现为七个方面：
1、改善了银行贷款资产的流动性； 、改善了银行贷款资产的流动性； 2、丰富了金融市场的投资品种，促进了金融产品 、丰富了金融市场的投资品种， 和金融行业的深化； 和金融行业的深化； 3、降低了融资成本； 、降低了融资成本； 4、提高了资本利用率； 、提高了资本利用率； 5、改善了资产负债结构； 、改善了资产负债结构； 6、扩大了银行的经营范围，提高了其经济效益； 、扩大了银行的经营范围，提高了其经济效益； 7、促进了资金的流动，使利率趋于一致。 、促进了资金的流动，使利率趋于一致。 23
美国两家最 大的抵押贷 款证券机构
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第一节 资产证券化概述
资产证券化的三个发展阶段
发展阶段 开始时间
住宅抵押贷款证券 化
银行信用证券化 20世纪 年代中 世纪80年代中 世纪
资产证券化
20世纪 年代初 世纪90年代初 世纪
20世纪 年代末 世纪60年代末 世纪
资产类型 住房抵押贷 款
基础设施； 基础设施； 贸易公司（能源、有色金属） 贸易公司（能源、有色金属）应 汽车贷款 收帐款； 收帐款； 信用卡应收款 服务公司（航空、海运） 服务公司（航空、海运）应收帐 计算机贷款 款； 其他商业贷款 消费品分期付款； 消费品分期付款； 版权、专利费收费。 版权、专利费收费。
第二节 住房抵押贷款证券化原理
四、特设机构（ special 特设机构 purpose vehicle， SPV）
SPV，即特殊目的公司，是为 收购住房抵押贷款资产和发行抵押 贷款证券而专门成立的机构。一般 由发起人、发行人或其他第三方单 独成立或联合设立。通常以信托机 构或公司形式组建并具有独立法律 地位。SPV不涉及其他负债并进行 资产隔离保护，属于不破产实体。 17
第三节 贷款证券化的种类和意义
二、剥离式抵押支持证券
将来自抵押贷款资产组合的本金现金流和利息现 金流进行拆分，分别以本金收入流和利息收入流为基 础发行证券。因此，分为本金证券（Principle Only， Principle Only PO）和利息证券（Interest Only，IO）。
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第三节 贷款证券化的种类和意义
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第一节 资产证券化概述
一、资产证券化的概念
1、证券化： 、证券化： 金融市场上不断出现新创的、可转让证 券产品的趋势。 2、资产证券化： 、资产证券化： 将资产收益权以证券的形式在资本市场 上发行并流通的过程。 资产是指可以为其所有者带来未来收益 的有形资产和无形资产。 3
第一节 资产证券化概述
涉及国家 和地区
美国
欧美发达国家 发达国家和部分新兴市场国 家
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第二节 住房抵押贷款证券化原理Hale Waihona Puke 一、住房抵押贷款证券化的概念
住房抵押贷款证券化包括：住房产权证券化和住 房债权即抵押贷款证券化。 住房产权证券化： 住房产权证券化：是指以能产生稳定未来现金流 的住房产权为基础担保品发行证券融资的过程。如美 国的房地产投资信托（Real-estate Investment Trust， REIT）。 住房抵押贷款证券化： 住房抵押贷款证券化：是指发放住房抵押贷款的 金融机构，将其持有的抵押贷款汇集重组成为抵押组 群（mortgage pool），再经过担保和信用加强，以证 券形式出售给投资者的融资过程。 11
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第二节 住房抵押贷款证券化原理
三、住房抵押贷款证券化运作程序
（一）贷款资产组合形成： 贷款资产组合形成： 发起人根据确定的证券化目标，筛选符合条件的 信贷资产汇集成资产池（pool）并对资产组合未来现金 流进行测算。 资产出售： （二）资产出售： 是发起人将资产组合出售给发行人的行为。包括 参与（不转移原借贷双方的债权债务关系）；转让 （通过法律程序将贷款资产转让给发行人并通知原始 债务人）；更新（以新签订的债权债务替代原有的） 14
第二节 住房抵押贷款证券化原理
（二）辅助机构： 辅助机构：
1、服务人：发起人或其附属机构担任，主要是负责向原 、服务人 始债务人收取本息及相关管理业务。 2、担保人 、担保人：为住房抵押贷款证券发行提供担保的金融机 构。可以获得更高的信用评级。 3、信用评级机构 、信用评级机构。对证券的信用等级进行专业评估的机 构。（质量标签）著名的国际评级机构：标准普尔（Standard ＆ Poor’s Corporation）、穆迪（Moody’s）、惠誉（FitchIBCA）、达菲尔普斯（Duff ＆ Phelps Credit Rating Co.）、日 本投资服务公司（Nippon Investor Service Inc.）等。 4、受托管理人。受发行人委托对发行人和投资者帐户进 、受托管理人 行管理的机构。
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第三节 贷款证券化的种类和意义
四、住房抵押贷款证券化的意义
一般评价： 一般评价：资产证券化的创新，使传统的金融中 介服务和融资方式发生了深刻变化。不仅化解了金融 机构的流动性风险，大大提高了金融机构的资金营运 能力，更重要的是在借款人和贷款人之间、融资者和 投资者之间构建了一个全新的融资渠道。实现了金融 中介和金融市场更密切的结合，使市场参与者从中获 得可观的收益。被誉为 世纪最重大的金融创新之一。 被誉为20世纪最重大的金融创新之一 被誉为 世纪最重大的金融创新之一。 但是，也为风险扩散为更大范围系统风险埋下隐 患。
第一节 资产证券化概述
目前，被证券化的资产主要有： 目前，被证券化的资产主要有： 个人住房抵押贷款；商业房地产抵押贷款； 个人消费贷款；各类工商企业贷款； 贸易应收款；信用卡应收款； 融资租赁贷款；人寿保险单； 各类有价证券组合；公共基础设施收费收入； 工业产权和特许权收益； 矿藏、森林资源等。
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第六章 住房抵押贷款证券化
第一节 资产证券化概述 第二节 住房抵押贷款证券化 原理 第三节 住房抵押贷款证券化 的种类和意义
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第六章 住房抵押贷款证券化
教学目的： 教学目的：通过本章教学使 学生系统了解资产证券化基本知 识，掌握住房抵押贷款证券化的 概念、类别、基本原理和意义。 教学内容： 教学内容：资产证券化基本 知识，掌握住房抵押贷款证券化 的概念、类别、基本原理和意义。 重点难点： 重点难点：住房抵押贷款证 券化的概念、类别、基本原理
第三节 贷款证券化的种类和意义
一、转手证券
是指证券发行人将抵押贷款资产进行 组合，经信用升级和信用评估后，以该资 产组合为基础发行的抵押贷款证券。特点： 每一份资产平均享有支持资产收益的分配 权；风险和收益按投资者购买比例分配。 根据信用担保机构的不同具体可分为 四种： Ginnie Mae转手证券； Freddie Mae 转手证券； Fannie Mae转手证券；私人机 构转手证券。 19
3、广义的资产证券化与狭义的资产证券化： 、广义的资产证券化与狭义的资产证券化： 资产证券化包括一级证券化和二级证券化。 一级证券化： 一级证券化：是指借款人通过发行股票和债券等 形式从资本市场和货币市场融资的过程。 二级证券化： 二级证券化：是指将已经存在贷款等具有确定的 存续期限，且在存续期内能够产生稳定和可预见收益 的资产转化为证券工具的过程。 一级证券化也称为传统的证券化； 一级证券化也称为传统的证券化；二级证券化就 是狭义的资产证券化。 是狭义的资产证券化。 广义的资产证券化包括一级证券化和二级证券化。 广义的资产证券化包括一级证券化和二级证券化。 4
第一节 资产证券化概述
4、资产（二级）证券化的特点： 、资产（二级）证券化的特点： （1）在已有信用关系基础上产生 的存量资产的证券化。 （2）在运作结构上构建了一个不 破产实体——特设机构（special purpose vehicle，SPV）。 （3）资产结构性证券化，即结构 融资。并非以全部资产和收益融资。
第二节 住房抵押贷款证券化原理
二、住房抵押贷款证券化的参与主体
包括交易主体和辅助机构两类。 交易主体： （一）交易主体： 1、发起人 、发起人（Originator）：原始抵押贷款的债权 人，主要是发放住房抵押贷款的金融机构，包括商业 银行、抵押银行等。 2、发行人 、发行人：出售住房抵押贷款证券的机构，包括 SPV、投资银行或其他金融中介。 3、投资者 、投资者：购买住房抵押贷款证券的机构投资者 和个人投资者，是证券的债权人。 12
三、担保抵押贷款证券（CMO） 担保抵押贷款证券
是以抵押贷款组合、转手证券、剥离式证券等组成的集合 的现金流为基础，发行具有多个债券级别的抵押贷款证券。主 要有： 按顺序偿付证券（Sequential Pay Class，SEQ）； 计划摊付证券（Planned Amortization Class，PAC）； 目标摊付证券（ Targeted Amortization Class，TAC ）； 准确到期日证券（Very Accurately Maturity，VADM）； 浮动和逆浮动利率债券（Inverse /Floating Rate Bond）； 等等。