国购集团/中国
浦江镇项目市场可行性研究报告
易居中国旗下品牌/克而瑞信息集团
CRIC CHINA /2013 01 Market Research Report
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黄 浦
宗地区位 江
浦 江 板 块
奉贤区
周浦镇、下沙镇
4
片区条件/未来规划
浦江镇规划打造两大重点区域，浦星公路以西的中心城区将承担居住及商业功能，以东区域将以漕河 泾浦江高科技产业园为核心，发展高科技产业及高层次商务、商业配套，商务氛围逐步形成。
浦江中心城区规划
北部高档别墅区： 用地面积3.1KM2 容积率0.4
➢项目情况：宗地北部隔联航路正对旭辉及 红星美凯龙两个商办项目，东部隔恒南路正 对复地申公馆商办项目及浦江镇镇政府。
➢住宅情况：项目处于漕河泾开发区内，园 区内有浦江智汇园等人才公寓。周边以世博 家园等动迁房为主，居住人口素质相对较低。
7
宗地条件/交通
宗地紧邻轨交8号线联航路站，轨交出行便捷；近邻主干道浦星公路，自驾30分钟内可直达市中心。
为多层居住区。
2.
漕河泾浦江高科技园区
•总面积10.7平方公里，其中9.4
产
平方公里为产业区。
•重点发展高新技术产业，同时
业
引进高层次的相关配套产业。
区
•目前浦江智谷总部园区、863软
件园区等已投入使用。
5
宗地条件/开发指标
宗地位于漕河泾科技园区内，地形平坦，容积率适中，土地完整，规模在相邻地块中最大。
地块基本情况
总占地面积 155,155 平方米
地上容积率
1.8
总建筑面积 279,207 平方米
地块现状图
➢本项目位于漕河泾开发区中，与 轨道交通8号线联航路站无缝衔接。
黄 浦 江
地块现状图
漕河泾科技园
6
宗地条件/四至环境
宗地周边道路通达性良好;但周边住宅小区品质较低，居住人群消费能力不足;北部及东部与区域内在 售的三个商办项目隔路相邻，后期将面临较大的竞争压力。
• 根据各项属性分析得出 项目的市场策略和整体 的形象定位。
• 以市场的需求为导向，以土地的特 征为依据来确定项目的灵魂。
2
Part 1 项目本体分析
3
片区条件/区位属性
浦江镇，位于世博园区辐射范围，近邻上海外环，交通便捷，在上海近郊城镇群中区位优势明显。
浦江镇区位
•浦江镇位于闵行区东南部，黄浦江东岸，外环 线以外，东接“周康航”大型动迁居住社区， 西临黄浦江，南面与奉贤区相依，北迄浦东三 林镇经济适用房基地。 •浦江镇是“一城九镇”中离市中心最近的一个 镇，离人民广场的距离约为17公里。且交通较 便捷，区位上的优势，为浦江镇发展提供了有 利的发展空间。
48min
地点
距离
人民广场、淮海路
约16公里
陆家嘴
约17公里
徐家汇
约15公里
自
虹桥机场
约21公里
驾
浦东国际机场
约38公里
出
上海火车南站
约12公里
行
外环线
约3公里
中环线
约4.5公里
内环线
约8公里
沪杭高速入口约13公里 Nhomakorabea沪宁高速入口
约28公里
车程 25min 30min 25min 30min 40min 14min 4min 6min 8min 15min 35min
➢浦江镇板块以工业与住宅用地为 主，商办用地较少，作为商办用地， 本项目体量较大，超过紧邻的旭辉 及红星美凯龙地块。
➢地块占地共15.5万方，其中商业、 办公比例无硬性规定。
➢地块地形较平坦，内部尚有厂房 及仓库等建筑未拆迁。
地块名称
恒南路689号
项目四至
东至:恒南路； 西至:浦星公路； 南至:园区道路； 北至:联航路；
站点属性
站点名称
到本项目时间
枢纽换乘站
人民广场站 世纪大道站
39min 48min
陆家嘴站
51min
轨
大型商圈站
黄陂南路站 徐家汇站
48min 48min
交
世纪公园站
45min
出
虹桥航站楼
69min
行
虹桥火车站
72min
对外交通站
浦东国际机场 上海火车站
78min 51min
上海西站
72min
上海南站
第一步: 土地属性评估
第二步: 市场环境分析
第三步: 项目定位研究
• 如何从项目的土地属性 中研判区域未来的发展 趋势，从而对本项目的 周边属性作出准确判断 和认知。
• 就市场现状与未来竞争 格局，判断项目未来的 各类物业发展可行性。
• 通过现实性和未来性来研判土地的 属性。
• 分析市场现状及竞争对本项目各物 业定位的直接影响，预测、研判今 后的直接竞争形势。
1
报告逻辑框架
本报告解决的核心问题：研究区域内商业、办公及酒店式公寓三种物业的市场现状及未来 竞争格局，在市场层面得出本项目商办物业发展的可行性，并给出定位方向。
Outline
Key Challenges
Methodology
Background 非传统商务区域 27.9万方商办用地
既树立形象 又确保企业收益
浦江智谷
世博家园 （动迁配
红星广场 18万方
旭辉国际 13万方
软件产业园
套房）
8号线联 航路站
本项目宗地
复地申公馆 27万方
浦江镇政府
西：浦星公路
北：联航路
东：恒南路
➢道路情况：四周道路主要有三条，西侧的 浦星公路、北侧的联航路及东侧的恒南路， 浦星公路为区域主干道。可直达市中心，交 通较便捷，道路宽敞，路面整洁。
中部商住综合区： 用地面积3.6KM2 容积率1.5-2.0
南部多层居住区： 用地面积3.6KM2 容积率1.4
居住 产业 板块 板块
浦江中心镇 漕河泾浦江高新科技区
1.
中心城区规划
•10.3平方公里，规划常住人口
居
14万人。
住
•三个组团：北部以高档别墅为 主，中部为公共建筑和商业居住
区
建筑相混合的商住综合区，南部
M8
6 5 人民广场
1
4
3 2
项目地块
1 虹桥机场 4 徐家汇
2 浦东机场 3 上海火车南站 5 人民广场 6 陆家嘴
8
宗地条件/配套
宗地周边大卖场型商业及教育配套较为完善，但商务型及休闲娱乐型配套较为薄弱。
宗地区位 •宗地位于漕泾开发区内，处于漕河泾开发区的 右下角，园区内高科技产业较多。距离浦江镇 镇中心较近。宗地紧邻轨道八号线联航路站， 西侧即为浦星公路，北侧紧邻外环线，交通便 捷。距离两大机场较近，到市中心及各大商业 圈通达性均较好。
外环线
中环线
上海虹桥机场
内环线
人民广场 世博园区
浦东新区
本案位置