房地产开发过程中存在的主要问题及其对策(王金涛）前言房地产业在世界各国的国民经济中都占有非常重要的地位,而且经济越发达的国家,房地产业所占的比重就越大，因为随着经济的发展和人民生活水平的提高，人们就不再只满足于原有的简陋住房、商店、厂房和办公室，而要不断建设越来越高级的宽敞住宅、豪华商厦、现代化的厂房和智能化的办公大楼，房地产业也就会不断取得新的发展，而且房地产业还是一个先导企业，能够带动一百多个相关行业的发展。

据经济学家测算，房地产业投资每增长一元钱，相关行业将增长1.76元,拉动系数为1.76，而最终带动整个国民经济增长将达到４元钱。

因此世界各国对房地产业都给予了高度重视，很多城市的财政收入甚至主要依靠房地产业。

当前，在一些发达国家中，房地产业和信息产业、生物工程等高科技产业一起，已经取代了原来的钢铁、汽车、建筑业等传统支柱产业的地位，成为国民经济新的支柱产业。

在我国，房地产业虽然从八十年代才开始诞生，起步很晚，但是发展非常迅速，已成为国民经济中的支柱产业，对摧进城市化进程、改善人民生活起了很大的作用，但同时也可看到，当前我国房地产业在房地产开发过程中还存在一系列问题，这些问题的存在在一定程度上限制了我国房地产业的进一步发展和影响了我国社会的和谐进步，必须认真地加以解决。

目录一房地产开发概述 (1)二房地产开发中存在的主要问题 (2)（一）房地产开发用地的问题 (2)（二）房价问题 (4)（三）环境问题 (5)（四）物业管理问题 (6)三解决问题的对策 (7)（一）解决房地产开发用地问题的对策 (7)（二）解决房价问题的对策 (8)（三）解决环境问题的对策 (9)（四）解决物业管理问题的对策 (10)四结语 (10)参考文献 (11)房地产开发过程中存在的主要问题及其对策主要内容：我国房地产业作为国民经济的支柱产业在促进国民经济发展和改善人民生活中发挥了举足轻重的作用，但是任何事物都具有两面性，必须看到，我国的房地产业在房地产开发中仍然存在一些问题，这些问题主要表现在房地产开发用地、房价、环境、物业管理等方面，它们的存在在不同程度上制约了我国房地产业的健康发展，必须加以解决。

为此，本文在分析我国房地产业在房地产开发过程中存在的主要问题的基础上，提出了解决问题的对策。

关键词：房地产业房地产开发房地产开发中存在的主要问题解决问题的对策Abstract:As the pillar industry of national economy, the real estate industry in our country has an important effect on development of national economy and improvement of people’life. However, every coin has two sides and must notice that there still many problems exist in real estate industry development. These problemas are mainly embodies in the fields of land exploitment, building price, environment and property management ect. The existence of these problems, to some extent, has restricted the development of real estate, so they must be resolved urgently. And in this connection, on the base of analyzing the above problems, the following essay posed the tactics on resolution.Key words: real estate industry real estate development main problem existed in real estate development tactics on resolution房地产业作为我国的新兴产业，是第三产业的重要组成部分，其已成为我国国民经济的支柱产业，其在摧进我国的城市化进程、改善人民生活和带动相关产业的发展中起了不可忽视的作用。

但是任何事物都具有两面性，必须看到，我国的房地产业在房地产开发中仍然存在一些问题，这些问题主要表现在房地产开发用地、房价、环境、物业管理等方面，它们的存在在不同程度上制约了我国房地产业的健康发展和影响了我国社会的和谐进步，必须加以解决。

一、房地产开发概述房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商），以营利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设到营销等一系列经营行为。

我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设、房屋建设的行为。

房地产开发要经过房地产开发用地土地使用权的取得、房地产的建设施工、房地产的交易和房地产的管理（物业管理）等阶段。

房地产开发用地是指房地产开发企业为在土地上进行基础设施建设和房屋建设，经合法程序受让而享有使用权的一定范围内的国有土地[1]。

在房地产开发中，土地的取得是最重要的。

现阶段土地的取得有两种方式：划拨和出让。

划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。

一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。

出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。

目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。

同样，要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。

出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不尽相同。

根据我国《城市房地产管理法》的规定，城市房地产开发用地仅限于国有土地，房地产开发企业可以通过国家无偿划拨和有偿出让以及其他市场经济主体的有偿转让行为合法获得其使用权。

国家禁止在农村集体所有的土地上进行房地产开发。

由于城市土地面积有限，城市房地产开发用地稀缺性日益显现．以至于城市地价不断攀升，为获得开发用地，房地产开发过程中违法用地活动较为普遍，出现了一系列问题。

房地产开发的建设施工是指开发商委托建筑公司进行项目建设的行为，根据我国法律有关规定，房地产开发应兼顾经济效益、社会效益和环境效益，但是由于经济利益的驱动及法律法规的不健全，在房地产开发建设的施工阶段环境效益往往被忽视了，尽管环境问题存在于房地产开发的始终，然而在这一阶段产生的环境问题是最为严重的，如噪音污染、生态破坏、大气污染等。

房地产的交易是指房地产产权的变更和转移，其形式包括房地产转让、租赁、抵押等[2]。

只要通过房地产市场的交易，房地产的价值才能实现，但是由于一系列的原因，在房地产的交易中出现的房价上涨过快的问题是值得我们关注和反思的。

房地产开发中的物业管理是指业主委托物业管理公司对其物业共有部分和共同事务进行管理服务的活动。

其实在房地产开发经营中逐步建立起的一种综合性经营服务，是对房地产开发的延续和完善。

尽管我国的物业管理发展很快，但是由于我国的物业管理起步晚，还存在着一些问题需要去完善。

总之，我国的房地产业在房地产开发中还存在一系列问题需要我们去认真对待和解决二、房地产开发中存在的主要问题（一）房地产开发用地的问题房地产开发用地中存在的问题，不仅扰乱了我国城市房地产开发市场的正常秩序，而且引发了一系列的社会矛盾及法律纷争，不能不令我们深思。

我国城市房地产开发用地的法律问题主要有以下几个方面：第一，基层人民政府越权批地。

根据国务院《关于出让国有土地使用权批准权限的通知》之规定，国有土地使用权的批准权限为：耕地1000亩以上、其他土地2000亩以上的，由国务院批准；耕地3亩以下、其他土地lO亩以下的，由县级人民政府批准。

省辖市、自治州人民政府的批准权限由省、自治区人大常委会决定。

国有土地使用权的出让不得化整为零，变相扩大批准权限。

然而，在实践中，一些地方政府无视上述规定，采用化整为零等手段，征用耕地并出让，开发建设所谓的“高尔夫球场” 、“高级别墅区” 等。

由于这些项目工程量大，资金难以及时到位，导致征地早征晚用、甚至征而不用，造成土地资源的极大浪费。

同时，在征地和土地出让过程中，极易滋生腐败，引发农民与当地政府间的矛盾，影响当地社会秩序的稳定。

尤为严重的是一些地方的乡级政府竟然非法越权批地，更加剧了房地产市场的混乱程度。

除越权批地外．基层政府违法批地的行为也时有发生。

第二，农村集体经济组织非法开发、出让集体土地。

我国《土地管理法》第63条明确规定，“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设” 。

然而集体所有的土地进入市场流通在全国都程度不同地存在。

例如，陕西省西安市三桥村村委会违法将村集体经济组织的土地出让给陕西省成阳市嘉伟房地产开发公司，该公司利用非法受让的土地擅自动工建设了规模较大的“秦龙泉山庄” 并非法销售。

实际上，城市房地产开发不可避免要占用农村集体所有的土地，为了解决这一矛盾，我国《城市房地产管理法》第8条规定，“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让” 。

因此，凡未经国家征用就非法开发、出让农村集体土地的行为一律无效。

不受法律保护。

第三，划拨土地的使用单位与开发商违法联建商品房。

土地使用权的划拨是指县级以上人民政府在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将国有土地交付其使用，或者将土地无偿交付其使用的行为。

根据我国《城市房地产管理法》第23条的规定，只有符合该法规定的建设项目的用地才能以划拨方式取得。

由于历史原因，我国企事业单位拥有的国有土地使用权大多是国家在计划经济体制下无偿划拨的。

实践中，一些单位基于小团体利益，将国家划拨其无偿使用的国有土地的全部或部分非法转让给房地产开发商进行房地产开发，或者与其联合建房，建成后五五或四六分成。

双方把各自分得的房屋作为商品房对外销售。

这种貌似合理的行为实际是违法行为。

因为该房地产项目是以土地使用者的名义立项的，目的是自用，依法不需补缴土地使用权出让金，其所建职工住房也不需办理商品房销售手续，但同时这种房产也不得作为商品房对外销售。

因此，开发商获得的此类联建房屋，由于没有办理土地使用权受让及其他相关手续，因而无法获得房屋产权证书，其产权不受法律保护，更不得作为商品房对外销售。

根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》领有国有土地使用证的划拨土地的使用者经当地市县土地管理部门批准，并补交土地使用权出让金后，其划拨土地的使用权和地上建筑物的所有权才能转让、出租、抵押。