虹口区鲁迅公园板块研究报告
2011年8月
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报告内容目录
1.虹口区基本概况 虹口区基本概况 2.虹口区鲁迅公园板块商品住宅市场研究 虹口区鲁迅公园板块商品住宅市场研究 3.鲁迅公园板块典型个案分析 3.鲁迅公园板块典型个案分析
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Part 2
虹口区鲁迅公园板块商品住宅市场研究
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鲁迅公园板块
鲁迅公 园板块
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轨道交通
鲁迅板块拥有四条轨道交通线路， 3、4、8号线早经成为板块居民日 常出行的代步工具。板块内的3、 4号线共有四个站点，分别为虹口 足球场站、东宝兴路站、海伦路 站以及临平路站。8号线的站点有 虹口足球场站、曲阳路站、四平 路站。10号线会途径新江湾城、 五角场、老西门、陕西南路、华 山路、虹桥路以及古北等地区， 成为经过上海繁华地区最多的轨 道线路之一。板块内出行的主干 道有四平路、临平路、周家嘴路 以及四川北路等，从这里去外滩、 人民广场的车辆比较多，早晚高 峰时间周家嘴路、四平路非常拥 堵，不适合自驾车车主开行。另 外，板块内的社区附近基本都有 公交站点，对于业主出行还是相 对便利。
虹口区广中路600号地块
上海宝炫置业有限公司
虹口区虹口区海南路10号地块 虹口区新虹口足球场综合交通枢 纽地块 虹口区汇山码头东块地块
昇亮投资有限公司
自2007年来，虹口区共出让11块地，土地总面积201592.3平方米。
上海长峰房地产开发有限公司
其中能够用来建造商品住宅的土地仅3块，土地面积仅仅115806.3平方米，
浦东新区 浦东新区
上海市中心城区各区简图
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• 交通条件
多条轨道交通穿越，3/4 号线纵贯本区，3/4/8/10号 密集交汇。 虹口 区 公交线路四通八达，虹口 足球场综合交通枢纽是上海 东北部最大的地铁和公交换 乘中心。 虹口区各地可快速到达汽 车站、火车站、人民广场和 陆家嘴。
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经济环境
“十一五”末，虹口区三级税收达到102.7亿元，首次突破百亿。区级财政收入达到 48.36亿元，年均增长10.01％。投资、消费、出口增势良好。累计完成固定资产投资 544亿元。累计实现社会消费品零售总额848.1亿元，较“十五”期间增长64.7％。海关 口岸进出口总额累计达到89.2亿美元，年均增长17.5%。开放创新水平不断提高。外商 直接投资合同金额累计达到25.9亿美元，年均增长35.8％。
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地理位置
宝山区 虹口区位于位于上海中心城区东北 部，南隔黄浦江、苏州河，与浦东新 区、黄浦区相望，西与闸北区相连， 东与杨浦区相邻，北与宝山区相连。 全区面积23.48平方公里，常住人口 852476，下辖8个街道。 地处上海市中心区东北部，是上海 中心区的重要组成部分。
位于中心城 区的楼盘价 格普遍处于 高位，其中 在售楼盘过 半超过7万 元，优越的 位置使虹口 各楼盘的价 格依然强势
价格 41000 40000 72000 38000 33000 33000 70000 75000 71000
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虹口区自2007年来一级市场土地出让 年来一级市场土地出让 虹口区自 情况
序 号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 地块名 彩虹湾(暂名)项目一期保障性住 房地块） 场中路555号地块 北苏州路190号 宝山路804号 轨道交通10号线海伦路站地块 吴淞路150号地块 虹口区柳营路125号地块 用途 土地面积 43802 6831.2 11096.3 4252.5 28103.3 9903.3 17447.9 36794 16426.6 28695.7 35210.3 建筑面积 65703 20493.6 44385.2 15309 112132.2 34661.6 52343.7 95664.4 65706.4 152087.2 105630.9 成交日期 2011-6-13 2011-3-24 2010-8-20 2010-2-10 2009-11-5 2009-5-27 2009-5-12 2008-1-24 2007-12-6 2007-9-24 2007-9-24 开发商 配套商品住房 办公楼 商服用地 办公楼 商办 经营性办公用地 经营性办公用地 综合住宅和公共 服务设施综合用 地 综合商业、办公 综合交通枢纽、 酒店、商业、办 公 综合 彩虹湾置业（上海）有限公司 上海万德风电置业有限公司 苏宁置业集团有限公司 上海中梁房地产开发有限公司 杭州紫元教育投资有限公司,上海嘉联实 业投资有限公司 上海城投置地（集团）有限公司 上海明凯实业有限公司
单位：亿元
801 11.20% 754 754 10.20% 678 615
2005 年
0
200
400
600
800
1000
GDP
增长率
虹口区生产总值历年来一直呈现平稳上升的态势，增长率均保持在9%以上； 在2009年达到897亿元, 占全上海生产总值比重的５%左右；
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住宅房源供应量
虹口区一手 房供应量远 远少于二手 房供应量， 跟其它区比 较也明显偏 低。
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鲁迅公园板块地处虹口区中心位置，北靠中山北一路、大连路，南近周家嘴路、海宁路，西至东 宝兴路。鲁迅公园板块是一个集聚深厚的文化沉淀，拥有成熟商业街区的上海传统宜居城区。板 块内有知名的多伦多文化名人街、街道两边苍劲的法国梧桐、完善发达的交通配套等等。这里还 有历史文化与时尚气息完美结合的四川北路商业街。生活在这里的人皆会过着属于自己的幸福生 活，鲁迅公园板块也是不少人所要向往居住的地方
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虹口区社会经济发展状况
图:虹口区历年GDP增长情况 虹口区历年GDP增长情况 GDP
11.98%
897
2009 年
6.30%
2008 年
2007 年
2006 年
虹口区的经济总量呈 现持续稳步上涨，支 撑居民生活水平及购 买力逐步提高，以 “第二产业”为主导 的经济格局，正向 “服务型产业”转变。
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四川路商业街
四川北路商业街，一直以价格实惠、 专卖店众多吸引着广大消费者。如今 巴黎春天、天宝百货等入驻，使得其 档次略有提高。这里还形成了以福德 上午中心、东宝百货、嘉杰国际广场 和凯润金城为主的成熟商圈。虹镇老 街由于大盘瑞虹新城和轨道交通4号线 临平路的存在，商业味道日益显现， 周边配套也逐步完善。同时板块内沿 街商铺也可淘到精美的衣服和首饰。
虹口区近两年房源供应及价格趋 势
1000000
单位： 单位：平米
900000 800000 700000 600000 500000 6 931826. 400000 765801 300000 440998 200000 100000 0 成交面积 新增面积 新增住宅面积
近2年来以来，虹口区总成交面积为93.18万平米，新 增面积为76.58万平米，其中商品住宅为44.09万平米。
上海汇港房地产开发有限公司
预计未来虹口区的可供应土地量非常小，整个虹口区的土地资源非常稀缺！
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房源供应量
虹口区商品 住宅的供应 套数及供应 面积在全市 都处于偏少 的位置；办 公及商业供 应量处于中 等位置，供 应以商业办 公为主。
价格呈波动上涨趋势，08年金融危机以后开始复苏， 中间受国家调空政策影响，波动比较大。
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虹口区主要在售楼盘
价格 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 瑞虹新 建邦 城铭庭 16区 豪景 中信虹 溧阳华 白金湾 外滩 宝华城 馥敦坊 苑 港名庭 府二期 府邸 99 市花园 价格
知识服务业
增强知识服务业集聚效应，建成一批科技园区，形成一批龙头企业，使知识服务业成为区域经济的重要增长点。到 2010年，知识服务业的区级税收占区级税收比重12％以上。
现代旅游商务休闲服务业
创新商贸业态，调整和优化布局结构，集聚一批国内外著名品牌和企业，充分挖掘虹口深厚的文化底蕴，构建商务 商业、文化休闲相互渗透、相互融合的商贸旅游文化休闲服务业发展格局。到2010年，商贸旅游文化休闲服务业的 区级税收占区级税收比重20％以上。