吉林华桥外国语学院本科毕业论文（2010级）万达商业综合体商业模式与核心竞争力的构建Wanda build commercial complex of the business modeland core competitiveness摘要自2004年开始，我国商业地产的规模在不断发展壮大，逐渐形成了商业地产风起云涌格局。
好的商业地产模式是企业生存的前提和基础，因此研究商业地产的模式对企业生存和发展来说具有重大的现实意义。
优秀的商业地产模式是企业的核心竞争力，房地产企业选择何种商业地产模式，决定了其对经济周期的抗跌性,决定了其能否可持续发展。
在实践和时间的历程上，万达集团坚持不懈地追求“国际万达百年企业”的宗旨，探索、验证、积累、完善和创造了具有核心竞争力的商业地产模式，创立了以“万达广场”为代表的第三代商业地产的模式—城市综合体，为业界树立了商业地产整合经营的典型。
本文通过分析万达集团的背景、业务布局以及商业地产—城市综合体的模式，并就商业地产发展态势进行了SWOT分析理论分析万达城市综合体开发的优势和劣势，总结出万达集团城市综合体的模式、成功的要素，纳出万达集团城市综合体模式对企业发展战略的重要意义及对我国商业地产发展的启发意义。
关键词：万达集团；商业地产；城市综合体；模式AbstractSince 2004, the scale of China's commercial real estate continues to grow, gradually formed a commercial real estate surging pattern. Good commercial real estate model is the premise and basis of survival, the study of the commercial real estate model has great practical significance for the survival and development of enterprises.Outstanding commercial real estate model is the core competitiveness of enterprises, real estate companies to choose which mode of commercial real estate type, determining its resilience to the economic cycle, determining its ability to sustainable development. In the course of practice and time, Wanda Group relentlessly pursue " international Wanda century enterprise " the purpose of exploration, validation, accumulation, improve and create a commercial real estate model with core competitiveness, the creation of a " Wanda Plaza " as the third generation model represents commercial real estate - the urban complex, the commercial real estate industry has set a typical integrated operations.This paper analyzes the background of the Wanda Group , layout, and commercial real estate business - urban complex models and commercial real estate development trend analysis conducted SWOT analysis theory Wanda Urban Complex Development strengths and weaknesses , summed up the city's comprehensive body of Wanda Group factor model, successful , satisfied the Wanda Group urban complex model of the importance of enterprise development strategies and instructive for our commercial real estate development.Keywords: Wanda Group；Commercial real estate；Urban complex；Model目录引言 (1)一、商业综合体概述 (1)（一）商业综合体 (1)（二）商业地产模式与分类 (1)1. 商业地产模式 (1)2. 商业地产模式分类 (2)3. 商业地产模式构成要素 (2)二、万达集团发展历程历程与战略发展分析 (3)（一）万达集团简介 (3)1. 万达集团主营业务 (3)2. 万达集团的发展历程 (4)（二）万达集团战略发展分析 (4)1.万达集团战略环境分析 (4)2.万达集团的 SWOT 分析 (5)三、万达商业综合体开发模式存在的问题 (7)（一）单店的适用条件及利弊 (7)(二) 组合店的适用条件及利弊 (7)(三) 城市综合体的适用条件及利弊 (7)四、万达集团商业模式成功核心竞争力的构建 (8)（一）万达集团城市综合体开发模式成功经验五要素 (8)（二）万达集团商业模式核心竞争力的构建 (9)1. 战略定位谋定而后动 (9)2.相关多元化业务结构 (9)3．万达集团“地产大鳄+商业领袖”的集团商业模式 (9)4.风险管理 (9)结语 (10)参考文献 (11)万达商业综合体商业模式与核心竞争力的构建引言改革开放的号角，吹响了中国30年经济高速发展的冲锋号。
1978 年到2007年，国内生产总值年均增长9.7%，城乡居民人均消费水平实际增长都在4 倍以上。
与此同时，城乡一体化发展、消费结构的快速升级、国内外诸多资本的投入等一系列有利因素，都促进了房地产业的发展。
商业地产兴起和发展，日渐成为了我国经济的健康、快速和有序发展的至关重要的空间载体，为市场资源的平等竞争和优化配置提供着方向和动力。
纵观国内，近年来涌现出一些商业地产的优秀实践者与前行军，如万达集团、香港新鸿基集团、新世界集团等，它们打造出的特色商业地产模式，为商业地产的发展添上浓厚的一笔。
然而，商业地产行业的经营管理仍处在起步阶段，各方面问题的解决以及理论的构建都需要我们进一步的研究和探索，需要我们进一步的努力和总结。
下面，将以商业地产企业的领军企业—万达集团为例，对其商业地产的模式进行分析。
一、商业综合体概述在不断的政策调控下，房地产行业的竞争已经进入到白热化的时代。
在商业地产的竞争中，核心的竞争是模式竞争。
对商业地产模式进行分析研究是企业建立核心竞争优势，实现持续盈利和长远发展的关键。
商业地产模式的成败对企业的生存和发展尤为关键。
因此，对商业地产模式进行深入的理论研究，有助于房地产企业的战略定位。
（一）商业综合体商业综合体又称城市综合体。
城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。
城市综合体与多功能建筑的差别在于，多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。
而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。
（二）商业地产模式与分类1.商业地产模式商业地产是一个新生的产物，是相对于住宅地产、旅游地产、工业地产而言的一种开发模式，其核心内容还是商业。
通俗的讲，就是企业的盈利模式,也是商业模式的基础。
欧洲电子政府研究中心（Unite-Government European Commission）主任保罗·提姆斯（Timmers,1998）则从三个方面定义商业模式：（1）产品、服务和信息流的体系结构，包括各种商业行为人和它们的角色的描述；(2)各种商业角色的潜在利益的描述；（3）收入来源的描述。
商业地产模式，即是在商业用途的土地上开发建设房地产项目所遵循的商业模式。
2.商业地产模式中城市综合体的分类大型城市综合体是经济发展的必然要求，我们根据特点可以划分为：1、城市 CBD 中心的城市综合体，如北京万达广场2、交通枢纽型城市综合体，如沈阳太原街万达广场3、城市副中心城市综合体,城市副中心，是城市经济新增长点。
如上海五角场万达广场、沈阳铁西万达广场等4、城郊结合部城市综合体，宁波万达广场由于很多的城市中心已经没有能够找出6万平方米以上的地块了，因此很多城市综合体最大的选址可能是在城市发展方向上的城郊结合部。
3.商业地产模式的构成要素商业模式是一种包含了一系列要素及其关系的概念性工具，用以阐明某个特定实体的商业逻辑。
目前广泛被接受的是的著名的9 要素模型，Osterwalder认为一个完整有效的商业模式应该包括9 个要素，如表1所示：通过上述分析可以看出，我认为一个完备的、具有核心竞争力的商业模式应该有以下五个方面构成，如图1所示。
图1二、万达集团发展历程与战略发展分析近年来，越来越多的房地产企业青睐于商业地产领域，他们将目光汇聚于此，力争在商业地产领域做出一番成绩。
这其中万达集团是一家具有自己独特战略和风格的企业，大连万达集团前身为大连一家区属国有开发企业，1988年在大连注册成立，1992年改制为民营企业，1997年始以住宅产品向全国进军，本世纪初开始尝试商业地产，有今天成功的喜悦，更有昔日惨痛的教训，积累了丰富的经验。
这里我们将以万达集团为例，分析其发展历程与战略发展。
（一）万达集团简介万达集团为中国内地目前为止最大的综合企业集团。
于1988 年成立，2009年12月整体变更为股份有限公司，注册资本37.36亿元人民币。
公司的主营业务为商业地产投资及运营管理，核心产品是以“万达广场”命名的万达城市综合体。