（培训体系）基础知识部分培训资料基础知识部分第壹篇建筑基础知识壹、建筑物1、定义：广义：人工建筑而成的所有东西。

狭义：即指房屋。

是指有基础、墙、顶、门窗等，能够遮风挡雨，供人们于内居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或其他活动的空间场所，不包含构筑物。

构筑物：指房屋以外的建筑，人们壹般不直接于内进行生产和生活活动。

如烟囱、水塔、水井、隧道等。

2、分类：房地产行业对于建筑物的分类方式较多，标准也不尽相同，现仅介绍其中的几种分类方式。

按使用性质分：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑按层数分：低层（1～3层）、多层（4～7层）、小高层（8～12层）、高层（13层之上）、超高层（建筑总高度超过100米，不含单层建筑超过100米）。

按结构分：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构（分框架、剪力墙等）、钢结构。

二、建筑构造1、基础：定义：建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑其上部建筑物的全部荷载，且将这些荷载及自重传给下面的地基。

按构造形式不同分类：条形基础、独立基础、筏板基础、箱型基础（高层常用）、桩基础。

2、地基：定义：不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土层或岩层。

3、墙体和柱：竖向承重构件，支撑屋顶、楼面等，且将这些荷载和自重传给基础。

墙体分类：外墙、内墙；纵墙、横墙；承重墙、非承重墙。

4、门窗：门的分类：平开门、推拉门、转门、卷帘门、弹簧门；木门、塑钢门、铝合金门等。

窗的分类：平开窗、推拉窗、旋转窗、固定窗、悬窗；木窗、塑钢窗、铝合金窗等。

5、地面、楼板和梁：梁是跨过空间的横向构件。

6、楼梯：壹般由三部分组成：楼梯段、休息平台、栏杆扶手。

楼梯的宽度壹般于1.2米左右。

住宅楼梯的倾斜度壹般于15～20o台阶分踏步和踢步俩部分，踏步宽度于20～25cm、踢步于15cm时人们的感觉最舒适。

2.80米层高的住宅每跑9个台阶。

7、屋顶：屋顶分平屋顶和坡屋顶。

建筑物的构造另外仍有散水、阳台、雨篷等部件。

三、建筑设备：1、给水、排水系统给水的方式有：直接供水（于水压水量稳定的情况下采用）、设置水箱供水（水压于壹天内定期高低变化的情况下采用）、设置水泵、水箱供水（水压经常性的低于所需水压的情况下采用）、分区分压供水（多用于多层、高层建筑。

当室外的配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能满足上面楼层用水时，通常分成俩个供水区，下层直接供水，上层采用设置水泵水箱供水。

）给水的管材目前多采用PVC管、铝塑管。

排水系统主要指排放生活污水、废水及雨水。

多采用ф100～150的铸铁管或PVC管材。

2、采暖系统：采暖系统可分为俩类，壹是独立采暖；二是集中采暖。

集中采暖又可分为俩种：热水供暖：采用热水进行供暖，供水温度壹般95度，回水温度壹般70度。

这种方式的特点是热得慢，凉得也慢，多用于住宅等不间歇采暖。

蒸气采暖：采用水蒸气进行供暖。

这种方式的特点是热得快，凉得也快。

多用于间歇性采暖建筑，如剧院等。

集中供暖国家目前提倡采用分户计量式采暖方式，可是由于计量价位的不确定，大多开发商均没有采用。

当前使用最多的是分户控制采暖。

无论是分户计量仍是分户控制，当下均没有达到“谁用谁交费，不用不交费”的状态。

3、通信和空调系统包括电话系统、网络系统、有线系统等。

4、电气设备：包括导线、配电箱、电开关、电表、防雷装置（接闪器（避雷针、避雷带、避雷网）、引下线、接地装置）。

5、燃气供应系统燃气目前常用的有三种：人工煤气：工业尤其是炼钢及石油加工产业的副产品，其主要成分是CO，比重和空气相近。

使用不当极易发生煤气中毒。

济南市正于逐步替代人工煤气。

现价约为1元/立方。

天然气：蕴藏于地下的可燃气体，主要成分是CH4，比空气轻，壹旦发生泄漏，天然气会飘于上层，不会发生煤气中毒的现象。

而且天然气燃烧后不会产生污染性气体，属绿色环保燃料，全国正大力推广。

现价约为2元/立方。

液化石油气：石油产品，成份较复杂，热值高。

现价约为8.5～9.5元/立方。

液化石油气和上述俩种燃气的供应系统不同，液化石油气是壹个居住区壹套加压系统。

液化石油气壹般用于市政燃气管网尚未达到的地区。

目前济南主要用于历城区、高新区以及黄河北岸地区。

6、电梯：（略）7、设备层、管道井：设备层壹般用于放置建筑运行机械。

多用于高层住宅、写字间等。

8、综合布线系统、楼宇智能化：四、建筑材料和识图：1、砖：普通砖的尺寸为235*115*55mm，因为砖的尺寸，所以才出现了12墙、24墙、37墙等的说法。

每512块普通砖组成1立方米。

为保护耕地，济南市市区目前已禁止使用粘土砖，提倡使用矿渣砖、粉煤灰砖。

2、水泥：水泥的种类很多，目前大多采用硅酸盐水泥。

3、钢筋混凝土：混凝土是用水泥、砂、石子等材料调和而成。

采用混凝土和钢筋进行搭配，主要是考虑到俩者的膨胀系数相近，能够较好的粘合到壹起。

而且混凝土能够补充钢筋的刚性不足的缺点，使得建筑物更加稳定。

4、防水材料：目前常用的主要是SBS（改性卷材）、JS（防水涂料）。

5、三大材、四小材：三大材：钢材、水泥、木材。

四小材：汽柴油、玻璃、沥青、油毡。

6、识图：（结合图纸进行）平面图、立面图、剖面图轴线、标高、尺寸线、比例尺建施图、结施图、水施图、电施图、暖施图、通施图第二篇规划术语及关联规定1、容积率：项目总建筑面积和项目总用地面积的比值。

多层容积率壹般控制于1.3以下，小高层的容积率能够达到2左右，高层视情况壹般于4或5左右。

对于开发商来讲，容积率越高，出的建筑面积就越多，土地成本就越容易摊薄，利润空间自然就越大。

而对于购房者来讲，则正相反，容积率越低，说明楼和楼之间的空地越大，视野、采光就越好。

2、建筑密度:于居住区用地内各类建筑的基地总面积和居住区总用地的比值。

建筑密度能够反映出壹定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

3、绿化率：项目规划建设用地范围内的绿化面积和规划建设用地面积之比。

绿化率自然越高越好，壹般于35%左右。

4、用地性质：规划用地的使用功能。

5、用地面积：规划地块划定的面积。

6、用地红线：指经城市规划行政主管部门批准的建设用范围的界线。

于规划图中壹般用红线标示，故称之为用地红线。

7、道路红线：城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地和俩侧建筑用地及其他用地的分界线。

8、日照间距系数：指根据日照标准确定的房屋间距和遮挡房屋檐高的比值。

济南市规定，老城区不得低于1：1.3，新城区不得低于1：1.5。

9、建筑间距：俩栋建筑物外墙之间的水平距离。

10、日照标准：根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳的房间子规定的日照标准日获得的日照量。

1994年2月1号执行的《城市居住区规划设计规范》中规定，住宅建筑日照标准：冬至日住宅底层日照时间不少1小时或大寒日住宅底层日照时间不少于2小时。

11、居住区用地：住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地的总称。

住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理间距内的用地。

含宅间绿地和宅间小路。

公建用地：和居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地。

包含建筑基底占地及其所属场院、绿地、和配建停车场等。

道路用地：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等车辆的停放场地。

公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，包括居民区公园、小游园和组团绿地及其他块状、带状绿地。

12、命名规定：花园：占地15000平米之上，设有中心广场，绿化面积不低于总面积的45%，休闲场地面积不少于总面积的15%。

小区：建筑面积于30000平米之上，居住户数3000户之上或人口于7000人之上，设有居委会。

组团：被小区道路分隔，且和居住人口规模（1000～3000人）相对应配建有居民所需的基层公共服务设施的居民生活聚居地。

13、配套设施：指和住宅规模或和人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。

14、建筑小品：指既有功能要求，又有点缀、装饰和美化作用的，从属于某壹建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

第三篇房地产基础知识及常用名词1、房地产：土地及其地上定着物的统称。

房地产和建筑物密不可分.2、土地的所有权种类：国有土地，集体土地。

3、土地使用权的获取方式：征用、划拨、出让。

其中，以出让方式获取土地使用权，目前于济南已经实行“招拍挂”的方式进行，即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，协议出让已经停止。

4、生地和熟地：熟地是指已经拆迁完毕，达到“三通壹平”施工条件的土地。

生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。

三通壹平：水通、电通、路通，场地平整。

七通壹平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热通，场地平整。

5、拆迁补偿的方式：货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。

目前较多采用货币补偿方式。

6、土地的使用年限：住宅用地：70年；商业用地：40年；工业用地：50年。

7、土地成本的构成：土地出让金+拆迁费用。

8、土地出让金：指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，且由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。

9、产权及房产种类：房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。

房产证实行俩证分离，即将房产和地产分离办证，房产所有者持有“房屋所有权证”、“土地使用权证”俩种证件，但目前济南市只有房改房真正实行了俩证分离。

房屋产权：指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和。

即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。

公房：也称公有住房、国有住宅，指由国家及国有企业、事业单位投资兴建销售的住宅，于住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。

使用权房：由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公房。

共有房产：俩个或俩个之上的人对同壹项房产共同享有所有权。

现房：指开发商已办妥房地产权证（大证）的商品房。

期房：指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大证）为止的期间。

外销房：由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可销售给国内外（含港澳台）的企业、其他组织和个人。

内销房：由房地产开发企业建设的，取得了商品房预（销）售许可证的房屋，内销商品房可出售给当地企事业单位和居民。

准现房：指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经壹目了然，工程正处于内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

10、价格：价格的种类很多，如均价、起价、开盘价、清盘价等，于此仅介绍其中的俩种。

均价：指各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积和。

能够反映壹个楼盘整体价格。

起价：指物业各楼层销售价格中的最低价格。