2012竞态项目市场调研报告目录一、竞品项目详情1.绿地之窗基础数据项目案名绿地之窗项目地址东风东路与七里河南路交汇处物业性质写字楼、商业开发商河南绿地广场置业有限公司销售公司绿地售楼电话施工单位上海绿地建设（集团）有限公司建筑设计郑州大学综合设计研究院建筑风格现代简约商务风格景观及规划特点空中花园景观物管公司上海圣维仕物业物管收费8.5元/平米/天一期二期A座B座三期目前在售建材配置预售证信息【2011】郑房预售字（D0368）号办公694套144996.74 ㎡ 2011-04-19（D3地块1号楼）【2011】郑房预售字（D0396）号 办公173套/间58274.23 ㎡2011-10-311号楼项目分期推出情况 推出期数 户数 开盘日期 销售均价 销售率 一期 264 2010年8月21日 9000元/㎡售罄二期 330 2011年4月23日 18000元/㎡-20000元/㎡ 90% 三期 330 2011年6月19日 18000元/㎡-20000元/㎡ 70% 四期 1732011年11月6日15000元/㎡60%标准层平面图120㎡ 254㎡251㎡119㎡121㎡121㎡258㎡132㎡255㎡132㎡134㎡126㎡活动 时间 活动内容2011-8-10 绿地之窗精装甲级写字楼云峰B 座VIP 预约登记中，5万抵15万/套。
2011-9-15精装修写字楼均价20000元/㎡，全款优惠4个点，按揭无优惠，预计2013年交房。
2011-9-30 一次性付款优惠4%，另有最高优惠8万元/套。
2011-10-20精装修写字楼限量销售，均价20000元/㎡，一次性付款优惠4个点，按揭无优惠，预计2013年交房。
2011-10-27 11月6日盛大开盘。
商业办公106平米起，先登记最高优惠8%。
价格走势 备案信息二期房管局备案信息：楼盘名称：绿地之窗：D3地块一号楼A 座3610 3609 3608 3607 3606 3605 3604 3603 3602 3601 3510 3509 3508 3507 3506 3505 3504 3503 3502 3501138㎡282㎡145㎡146㎡ 145㎡ 279㎡132㎡262㎡262㎡274㎡三期房管局备案信息：备注：红色标注为近30天成交房源项目分析➢绿地之窗项目在2010年8月21日，一期均价8000余元/㎡，开盘便卖光。
二期300套房源，均价19000元/㎡，4月23日上午一开盘，整层销售基本售罄。
三期在6月1日开始对外宣传，金水路中州大道交汇处打出一处户外广告，6月11日认筹，仅仅一周以后6月19日就正式开盘销售。
➢三期6月19日开盘销售，在前期的调研过程中销售人员透漏三期房价可能会达到25000元/㎡，开盘当天推出200套房源，整层销售，当天销售70%，剩余50套左右，销售均价为17000-20000元/㎡，与二期销售价格基本持平。
➢结合最新推出的销售信息，在售的为20层以下150-500㎡，主要为散户销售，每套最高优惠8万元。
➢4月份二期开盘，成交均价为16185元/㎡，推出330套房源，主要以整层销售为主，现在仅剩余6层，32层-36层已经不对外销售，暂时销控。
➢6月份三期开盘，成交均价为17435元/㎡，主要为半层和散户，销控23层以上。
7月份持续销售，价格进一步提高，成交已经达到18464元/㎡。
➢8月份成交61套，主要成交为A栋第25层整层成交（十套），面积为2023㎡；云峰B 栋散户成交51套，成交均价为18054元/㎡。
➢10月份精装修写字楼限量销售，均价20000元/平米，一次性付款优惠4个点，按揭无优惠，预计2013年交房。
➢ 10月份成交28套，主要成交为云峰B 栋，销售房屋均价为19074元/㎡。
2. 东方陆港基本信息项目案名 路劲东方陆港 项目地址金水金水东路与农业东路交叉口向南600米物业性质 写字楼、商业 开发商 郑州客属地产 销售公司自销售楼电话施工单位 河南省第一建筑工程集团有限责任公司建筑设计 郑州市建筑设计院建筑风格 现代商务景观及规划特点商业街广场物管公司 隽御物业 物管收费商业6元/㎡/月，办公3元/㎡/月 总占地面积 29017㎡ 总建筑面积 107835㎡ 容 积 率 2.85绿化率33.5%写字楼情况地上建筑82693㎡，独立商业15983㎡，裙房商业16651㎡，办公50059㎡， 格林威治OFFICE(C 栋)港汇中心(G 栋)建材配置预售证信息标准层平面图4层平面图5-19层平面图活动 时间 活动内容2011-10-20东方陆港目前仅剩少量房源，均价14000元/㎡，分割出售不接受按揭，预计2012年年底交房。
2011-09-29东方陆港仅剩少量房源，均价14200元/㎡，具体一房一价。
148㎡ 116㎡162㎡ 162㎡199㎡108㎡105㎡ 148㎡116㎡76㎡162㎡ 162㎡122㎡ 108㎡148㎡价格走势备案信息备注：红色标注为近30天成交房源项目分析➢6月份东方陆港写字楼价格为12328元/㎡，优惠幅度较大，据房管局备案信息显示，一期销售情况良好，整体去化量达到50%，但是价格相对较低。
➢7月份一期第17层整层出售成交8套，销售均价为13100元/㎡。
➢7月份中央特区项目推出了一栋住宅，4号楼，335套房源，7月23日开盘销售，均价为9000-10000元/㎡，共成交71套，成交均价为9579元/㎡。
➢8月23日至今共成交34套，成交均价为13500元/㎡。
➢10月份一期已售罄，均价115360元/平米，预计2012年年底交房。
➢二期明年初开始销售，均价预计为18000-20000元/㎡。
3. 行署国际广场基础数据 项目案名 行署国际广场 项目地址正光路与众旺路交汇处物业性质写字楼、公寓、商业开发商郑州耀威房地产开发有限公司销售公司 power 基点 售楼电话施工单位浙江海天建设集团有限公司建筑设计香港时代建筑风格新古典主义景观及规划特点中阳花园，围合式商务社区屋顶露台空中花园物管公司河南瑞祥物业管理有限公司物管收费办公2.5元∕月.㎡ 商业3.5元∕月.㎡ 总占地面积 45亩 总建筑面积 12万㎡ 容 积 率 3.50绿化率 28%物业特征1#、2#、5#为15层办公楼，3#、6#为13层办公楼，4#为7层办公楼。
底1#2#5#4# 3#6#建材配置预售证信息销售现状标准层平面图325㎡353㎡353㎡350㎡活动时间活动内容2010-09-08 售楼部已经开放2011年年底入住，其中C、E两栋已经封顶，2010-11-02 B、C、D、E四栋已封顶，预计2011年年底入住，开盘在即2010-11-11 11月底开盘，公寓房源已经选完，剩余写字楼房源。
2010-12-06 行署国际广场B、C、D栋已售罄，剩余写字楼房源，均价12000元/㎡左右2011-01-17 二期A、F栋楼预计4月推出2011-05-03 2011年4月开盘，目前仅余F栋写字楼房源，预计均价在20000元/㎡左右。
2011-06-16 行署国际广场F栋写字楼已建至八层，具体开盘时间待定。
2011-08-31 行署国际广场住宅售罄，写字楼均为300平米以上户型，开盘时间待定2011-10-12 行署国际广场住宅售罄，写字楼开盘时间待定。
价格体系备案信息第15层1516 1515 1514 1513 1512 1511 1510 1509 1508 1507 1506 1505 1504 1503 1502 1501 第14层1416 1415 1414 1413 1412 1411 1410 1409 1408 1407 1406 1405 1404 1403 1402 1401 第13层1316 1315 1314 1313 1312 1311 1310 1309 1308 1307 1306 1305 1304 1303 1302 1301 第12层1216 1215 1214 1213 1212 1211 1210 1209 1208 1207 1206 1205 1204 1203 1202 1201 第11层1116 1115 1114 1113 1112 1111 1110 1109 1108 1107 1106 1105 1104 1103 1102 1101第10层1016 1015 1014 1013 1012 1011 1010 1009 1008 1007 1006 1005 1004 1003 1002 1001 第9层916 915 914 913 912 911 910 909 908 907 906 905 904 903 902 901 第8层816 815 814 813 812 811 810 809 808 807 806 805 804 803 802 801 第7层716 715 714 713 712 711 710 709 708 707 706 705 704 703 702 701 第6层616 615 614 613 612 611 610 609 608 607 606 605 604 603 602 601 第5层516 515 514 513 512 511 510 509 508 507 506 505 504 503 502 501 第4层415 414 413 412 411 410 409 408 407 406 405 404 403 402 401第3层315 314 313 312 311 310 309 308 307 306 305 304 303 302 301第2层215 214 213 212 211 210 209 208 207 206 205 204 203 202 201 备注：红色标注为近30天成交房源项目分析➢3-5月份房管局备案有早期销售房源信息，拉低了销售均价➢6月份成交约3000㎡商铺，均价为43960元/㎡，该项目目前仅剩余6号楼（F栋），但是尚未获得预售证，其他已推出房源，目前在售2号楼房源。
➢7月至今成交2号楼八层共16套，成交均价为13100元/㎡。
➢8月份未成交。
➢10月份未成交。
4.天明国际广场基础数据酒店写字楼活动：备案信息备注：红色标注为近30天成交房源项目分析：➢项目对于区域造势以及本案的区域借势，较为关键，在推广的过程中提出CGD（中央政务区）的说法，强调自身的商务区域价值。
➢前期入市时，以简易房作为销售中心，可以看出其营销节点与现金流因素。
➢本案考虑借势，造势，在后期的推广延展中，可以结合策略差异化定位。