*****投资发展有限责任公司
关于成立房地产开发公司可行性分析
一、成立房地产开发公司的背景分析
2013年，*****公司在**园区建设指挥部和国资委的正确领导下，通过*年艰苦建设，终于使**园区初现雏形，呈现出一片欣欣向荣的景象，在社会各界获得了良好的口碑。

目前，园区三所实验学校及前期基础配套设施建设已经建成，已进入支付施工单位建设资金的高峰期。

园区建设初期，为偿还园区基础配套设施建设费用，市政府给公司配置有***余亩商住用地，但受房地产政策调控和土地资本市场交易低迷等因素影响，配置土地多次上市拍卖流拍无人购买，为缓解公司资金压力，同时确保园区配置土地（国有资产）保值增值，拟将部分商业价值较高且配套设施齐全的成熟地块进行房地产开发，进一步加快**园区建设步伐。

二、成立独立房地产开发公司的必要性
*****公司作为市属国有独资平台公司，由于成立时间较短，企业自身造血机能尚不完善，为使公司健康、快速成长并保证后期可持续发展，继续按照“产城一体化”、“园城一体化”的园区建设思路，结合园区后期建设实际情况，成立房地产开发公司势在必行。

在公司现有管理体制框架下，独立成立房地产开发公司，主要从事房地产开发项目建设，
建立完善企业自身造血机能，有利于效提高*****公司自身经营风险防控能力，有利于房产开发公司今后进入社会资本市场独立运作，有利于公司按照市场规律办事，成为独立核算的企业化、市场化的公司，同时还可有效的实现*****公司经营方向转型工作，由平台公司向实体公司转型。

房地产公司成立后对加快完善**园区的生活服务设施
建设以及园区后期基础设施建设发挥重要作用。

三、成立房地产开发公司的可行性
随着**园区建设和基础设施的逐步完善，农校、水电校、医专、电大、幼专等五所中高职学校即将陆续入驻**园区。

五所中高职学校入驻后，园区各校教职工人数达2000多人，但由于五所中高职学校新校区离中心城区和老校区较远，多数教职工在老校区及其周边已有住房，新校区及周边也还没有开发住房，教师在新校区就近管理学生成为急待解决的现实问题。

因此，为了便于学生管理，迫切需要建设相应的教职工住房。

罗强书记在**园区调研期间，曾指示园区建设指挥部召开专题会议，研究解决中高职学校教职工住房问题，通过对入驻园区各校教职员工住房需求量的调查摸底，目前该项目可行性论证和前期规划等相关工作已经完成，成立房地产开发公司后可立即组织实施该项目，进一步完善园区周边生活服务设施市场广阔。

四、拟成立房地产开发公司基本概况
在园区建设过程中*****公司培养并锻炼了一批专业技术强、素质高、能吃苦的管理人员和工程技术人员。

房地产开发公司成立初期，组成人员将由公司现有各部门中抽调精干专业技术人员组成，不新增人员，不新增办公场所，拟组建房地产开发公司相关情况如下：
（一）公司规模
拟成立房地产开发公司初始注册开发资质为三级，注册资金800万元。

（二）公司组织架构
（三）各部门工作职能
1、工程部
（1）负责公司的技术管理工作
①负责组织贯彻技术方面的政策、法规及标准，建立和完善技术管理体系、制定技术管理的工作、规章制度，并监督实施。

②负责审查开发项目的重大技术方案。

③制定或组织审定新技术、新工艺、新材料应用方案。

④负责施工图纸会审、图纸交底、竣工图的审定工作。

⑤负责图纸变更的审定工作。

⑥负责组织各项工程的竣工验收工作，办理工程移交手续。

⑦负责工程技术资料和其他工作资料的整理、归档工作。

（2）负责开发项目工程质量管理工作
①认真贯彻执行上级管理部门关于工程质量管理的规章制度，建立健全质量管理体系，健全工程质量管理的规章制度体系。

②负责审核施工单位的施工组织设计或质量计划；负责审核项目部上报的项目质量计划。

③负责组织对大型设备、大宗材料供货商资质、资格、技术条件的评审。

④负责组织监理单位的评审，审查监理规划，抽查实施情况。

⑤负责对在施工程项目的质量巡查和抽查工作。

参加工程协调会议，协助项目解决需协调解决的问题。

⑥参加基础、结构、竣工验收工作。

⑦组织消防、人防验收工作。

⑧负责组织召开工程质量会议，分析研究质量管理中存在的问题，提出改进措施。

⑨负责重大质量事故的调查、鉴定处理工作。

2、前期综合部
（1）负责组织规划设计、建筑设计、园林景观、市政配套设计等方案的评审、确认工作。

（2）负责规划、设计报批和有关的手续的办理。

负责组织有关部门进行开发项目总图综合及实施的总体控制工作。

（3）负责根据批准的建设项目规划方案到各市政配套主管部门办理咨询，确定规划方案。

（4）负责施工图勘察报告的审核，负责发放施工图。

（5）负责与规划设计有关的咨询，负责与规划设计相关的外部联系和协调，确定相关方案。

（6）负责项目市政配套工程施工的准备和协调、办理各项手续。

（7）完成领导交办的工作，做好与其他部门、单位的配合工作。

（8）负责组织工程范围内的招标工作，编制招标的资
格预审文件及招标文件，开展招标资格预审及招投标工作以及相关的报批工作。

（9）负责整个工程项目的业主合同管理工作，监督合同的执行，及时评价合同各方履约情况。

（11）负责审查工程部提交的工程变更部分工程量的增减、工程单价的调整、暂定金额的支付、有关工程延期、费用索赔材料，提出处理意见。

（12）对监理、承包人的违约行为进行调查，搜集掌握有关情况，提出书面报告并通知或提醒违约方采取措施加以纠正，按合同对违约行为进行处理。

（13）组织整个工程项目的合同谈判工作，包括线外工程、业主指定料场材料、业主限价供应的其它材料、变更合同条款的各种项目，负责准备合同文件及有关资料。

（14）检查监理在计量支付合同管理方面的工作；审查计量的工程量，审核工程计量报表、支付工程款。

（15）审查计量的工程量，审核工程计量报表、支付工程款；参与合同工程竣工验收，组织合同结算。

（16）协助工程部编制上报和下达总体、年度、季度资金计划，检查计划执行情况。

编制资金计划。

（17）完成领导交办的其他工作，做好与其他部门的配合工作。

3、财务部
（1）认真贯彻执行国家的经济政策、法令和财经制度，并结合实际情况制定本公司的计划、统计、财务、会计制度及实施办法。

（2）组织编制与综合平衡本公司年度、季度、月度计划，办理计划的上报、下达和调整工作，掌握进度计划并分析计划执行情况，协调解决计划执行中的问题。

（3）依据公司年度经营计划中有关投资计划和项目进度安排计划，负责拟订相应的资金需求量预测计划和各种财务预算计划，合理分配资金。

（4）负责公司财务记帐，组织公司经济核算和会计核算，实行会计监督，按时编制财务会计报表，按国家规定完成税金的申报，测算，缴纳和减免工作。

（5）负责开发成本的管理，组织成本核算工作，并负责成本控制分析和财务预决算。

（6）筹划、协调公司与外部各利益方（各银行、税务、财政、关联单位）的财务关系。

（7）负责财务、物资的核查工作，定期进行清产核资。

（8）综合管理本公司统计工作，收集整理统计资料，按时报送季、月度统计报表。

（9）完成领导交办的其他工作，做好配合其他部门的工作。

（四）部门人员配置
各部门人员配置以精简高效为原则，其中：
1、工程部设置3人，部门经理1人，水、电工程师1人，施工管理员1人；
2、前期配套部设置2人，部门经理1人，建筑工程师1 人；
3、合约部设置2人，部门经理1人，概预算师1人；
4、财务部设置2人，部门经理1人（兼任会计），出纳1人；
5、采购部设置2人，部门经理1人，采购员1人；
五、拟开发项目基本情况
1、项目名称：**园区教师公寓（暂定名）
2、项目位置：**园区（靠近团结水库一侧）
3、项目规模：总占地142亩，开发面积17万平方米。

4、项目总投资：4.78亿元
5、项目成本分析：详见《**园区教师公寓开发项目（暂定名）开发成本核算表》
6、预计项目收益：5.96亿元。

7、开发周期：建设周期2至4年，计划分两期进行开发。

综上所述，从*****公司的长远发展目标、发展战略、**园区后期建设以及成立房地产开发公司的必要性、可行性等多方面证明，现阶段成立房地产开发公司的时机合适、条
件成熟，是完全可行的。

附件：
1.《关于**园区中高职学校教职工住房问题的请示》
2.《*****市人民政府办公室领导批示处理单》
3.《关于**园区中高职学校职工住房建设问题的规划意见》
4.《**园区教师公寓开发项目（暂定名）开发成本核算
表》
*****投资发展有限责任公司
二0一三年十一月十八日。