独栋
私家化意向
私家尺度——
双拼
联排
叠拼
花园洋房
多层
小高层
城市化意向
高层
城市尺度——
Keywords 亲切的、丰富的、细节的
私家气质—— Keywords 闲逸的、自然融合的 私家感受—— Keywords 领属的、传承的
Keywords 高、大、阔
城市精神—— Keywords 多元化、时代感的 城市效率—— Keywords 集约的、共享的
4
独
联
花
高
1
2
3
4
类独栋别墅 1800W 500W
联排大院 200W
类联排洋房 100W
高town 50W
1、龙湖产品溢价原则
1.3 同业态的产品占有资源的多少决定溢价能力的高低
资源价值认知：景观资源对产品的增值价值 端户：户型三面可以开窗，有更好的南北通透性，采光性，通风性。 亲景：有更好的景观资源，如靠近小区中心景观，有城市景观的视线资源等。 亲地：首层户内功能空间可以与户外空间更好的互动，情趣感更强。 有天：顶层可以赠送阁楼，露台等情趣空间。
2.1 财务指标是开发运营成功与否标尺 2.2 规划设计阶段的方案比选原则 2.3 规划设计阶段的方案比选方法
3、龙湖产品设计关注点及标准应用实践
3.1 总图 3.2 产品模块 3.3 立面模块 3.4 部品模块及知识库
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1、龙湖产品溢价原则
1.1 私家化意向的溢价能力大于城市化意向 1.2 业态的溢价能力大于产品本身的溢价能力 1.3 同业态的产品占有资源的多少决定不同的溢价能力 1.4 同样面积段的户型，更多功能空间的设臵和空间情趣的打造提高溢价能
或可双卫
90m-D型
庭院+舒适的儿童房+好用的厨房
= 幸福的三代同堂
90m-D型 庭院
入户正对花园 别墅特征的空间关系 解决了大进深带来的走道采光问题
洗浴时享受幽静的景致
90m-D型 舒适的儿童房
2.4mx3.1m轴线尺寸
靠近凸窗做地台，睡眠游戏合一的空间 地台底部可做收纳 1.0mx0.6m的书桌
投资指标：总投资
现金流指标：投资峰值、资金回收时间 收益指标：IRR
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2、规划设计阶段的原则
2.1 产品价值构建的两个核心关键——
产品价值解析角度很多，除了前面的产品价值分类外，龙湖还从营销角度提出的“产品价值=居住价值 （户型、功能）+形象价值（立面+景观）”，但不管从什么角度解析产品价值，需要注意以下几点： 产品价值的市场实现： 客户对产品价值的认知是产品价值的定性解读，作为产品设计经济性标尺，客户认知的产品价值需要依 据不同市场环境进行具体量化，简单点说，什么类型的产品卖多少钱？同类型的产品不同的资源属性以及溢 价措施能带来什么样的价差？ 这是产品研发的产品价值标尺，是研发设计的基础； 在此阶段产品实现的市场价格无需特别精确，只需把握住产品相互之间的价值序列、量级关系，能反映 产品选择时方案比较的经济性量级关系即可； 产品价值衡量序列性： 产品选择的过程是方案反复比较、取舍、修正的过程，影响产品价值因素很多，那么不同产品价值影响 因素之间的取舍时，需要尽可能建立在相同维度下单一变量之间的比较。 比如：相同的容积率，是选择“高层+低密”还是“洋房”，那么我们首先会比较两者间的货值大小， 前者比后者高出20%，这时候又可能提出，前者的销售速度会很慢（“高业态”高单价必然结果），那么这 时需要做出另一种比较，“高层+低密” 把单价调低20%，这时高层低于市场价格20%，热销，低密低于市 场价格20%，也必然没有速度问题。
Party animal
B型
A型
C型
D型
E型
Ｆ型
全生命周期户型
+
1
2
3
4
1、龙湖产品溢价原则
1.1 私家化意向的溢价能力大于城市化意向 1.2 业态的溢价能力大于产品本身的溢价能力 1.3 同业态的产品占有资源的多少决定不同的溢价能力 1.4 同样面积段的户型，更多功能空间的设臵和空间情趣的打造提高溢价能
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3、规划设计阶段的前期方案比选方法
3.1 规划设计阶段的前期方案比选方法
各业态市场分析
含金量高 容积率面积收益 地价外成本 ＝容积率面积收益 ＝预计建面价格－预计地价外成本 ＝前期工程费＋基础设施及配套费 各业态的容积率面积收益表 业态 社区商铺 50~250㎡ 普通联排 亲地底跃 200~250㎡ 电梯顶跃 200~250㎡ 电梯洋房 100~130㎡ 34高层83~130㎡ 预计建面价格 10000/ ㎡ 13000/㎡ 12000/ ㎡ 11000/ ㎡ 7500/ ㎡ 预计地价外成本 1887 / ㎡ 2000/㎡ 1960 / ㎡ 1960 / ㎡ 2750 / ㎡ 容积率面积收益 8113元 11000元 10040元 9040元 4750元 4295元 --成都某项目--
产品 体系 市场价 值体系 开发收益
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项目 环境
1、财务指标是开发运营成功与否的标尺
1.2 项目开发运营控制指标——
利润指标：毛利润、毛利率、净利润、净利率
2.2 项目开发思路源点——
项目收益=项目价值-项目投入-税金 可以说：开发运营最终目的是获取最大化项目 收益，即最短时间内控制项目投入最小化的前提下 做出最大项目价值； 快速周转（快卖）：包括开发周期与销售周期， 开发周期由开发团队水平相关（定位、设计、报批、 招标、采购、建设、销售）；销售周期取决于产品 的市场适应度和价格策略； 项目价值（多卖）：项目区位价值（先天，不 可改变）、品牌价值（单一项目难以提升）、圈层 价值（项目的档次和多项目的联动实现）、配套价 值（小规模的项目一般由城市配套决定，大盘可以 由项目自身解决，主要是由商业和教育的配套品质 决定）、产品价值（产品研发核心，由创新度，景 观、装修的品质等决定）； 开发投入（少花）：开发过程中的投资额度， 包括土地、工程、配套、管理等多项成本，其中可 控部分的大小由开发策略决定，取决于市场竞争强 度与项目产品定位；
投入成本
开发 目标
以上三个因素是影响产品选择的主导因素；
投入成本：包括土地成本、建造成本、开发运 营成本及税金； 开发收益：市场价值减去投入成本即为开发收 益；在此对开发收益做出界定：绝对收益和相对收 益，绝对收益是指项目开发实际收益，需要开发完 成后才能得出准确数值；相对收益是一种定性收益， 强调收益的趋势性，与产品选择紧密相关；
1.1 房地产的本质是资本运作——
项目开发的目的是通过一块土地投资，获取足 够的收益，产品是实现资本运作的载体，因此对产 品的评价最终要看投资收益表现； 开发目标：项目开发财务指标，包括利润率、 IRR等，是项目产品的最大约束条件； 市场价值：产品价值的市场实现，指某一时段 市场中各产品类型市场价格以及客户对产品价值认 知； 项目环境：市场环境、开发背景、本体条件、 竞争环境，是影响项目开发策略的主导因素；
2、龙湖项目规划确定原则
2.1 财务指标是开发运营成功与否标尺 2.2 规划设计阶段的方案比选原则 2.3 规划设计阶段的方案比选方法
3、龙湖产品设计关注点及标准应用实践
3.1 总图 3.2 产品模块 3.3 立面模块 3.4 部品模块及知识库
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1、龙湖产品溢价原则
1.1 私家化意向的溢价能力大于城市化意向
图书、衣物、玩具
90m-D型 舒适的儿童房
90m-E型
开放式厨房+庭院
单身或小两口的梦想家园
90m-E型
单身贵族及小两口相对比较少烧饭，因此对厨房 的要求自然比较小。 开放式的厨房布臵，结合走道形成环形布臵的回 路空间。空间变化大，入户正对阳台，入户感觉 良好。 餐厅结合客厅及厨房的布臵，为朋友聚会提供了 大的空间。
享受富有情趣的舒适空间带来的心理满足感。
90m-B型
空间回路做为住宅精细化设计的 具体应用， 在生成功能全面、舒适应用、生 动有趣、以人为本的住宅空间方 面起到了一定的作用。
可以营造小中见大、层次丰富的 空间效果。
90m-B型
空间回路
90m-B型
餐厅可变空间
储物间取消后可扩大餐厅空间
90m-C型
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1、龙湖产品溢价原则
1.2 业态的溢价能力大于产品本身的溢价能力
在同样产品品质的前提下，产品类型的溢价远大于产品本身的溢价。简单讲就是，别墅比联 排售价高，联排比叠拼售价高，叠拼比洋房售价高，洋房比高层售价高、
容积率：独 Nhomakorabea0.3 0.5
0.6 0.8
联
1.5 2.0
花 高
龙湖产品价值体系及标准化应用
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1、龙湖产品溢价原则
1.1 私家化意向的溢价能力大于城市化意向 1.2 业态的溢价能力大于产品本身的溢价能力 1.3 同业态的产品占有资源的多少决定不同的溢价能力 1.4 同样面积段的户型，更多功能空间的设臵和空间情趣的打造提高溢价能
2、龙湖项目规划确定原则
指标
可售物业销售收入 可售物业利润率 可售物业利润额 可售物业投入成本 持有物业投入成本 项目现金流平衡时 间（含贷款融资） 项目现金流平衡时 间（不含贷款融资 ）
目标值
表格附件：
1、龙湖产品溢价原则
1.1 私家化意向的溢价能力大于城市化意向 1.2 业态的溢价能力大于产品本身的溢价能力 1.3 同业态的产品占有资源的多少决定不同的溢价能力 1.4 同样面积段的户型，更多功能空间的设臵和空间情趣的打造提高溢价能