距镇海城关11公里
329 国道
环城北路
项目
北高教 园区
宁镇公路
距三江口10公里
距江东家乐福7公里
项目内部较为平整，环境良好，有河道经过。
地块四面环路，沿路绿化带良好； 地块西面有河道经过，水质较好； 现地块内部有部分民房尚未拆迁。
项目周边汇集多个住宅小区，教育资源丰富，但配套还处于初级阶段。
鑫隆花园及幼儿园
项目
清泉花园
周边有清泉花园、鑫隆花园等多个住宅小区已交付使用，居住氛围较好；基本生活配 套目前主要依托庄市街道商业，较为齐全，但档次较低。 项目临近北高教园区，周边教育资源丰富，大学、中学、小学、幼儿园等相对齐全。
项目地块经济技术指标分析
地块总用地面积约53公顷，由四个小地块组成。其中8－6－2、8 －7－3地块为保留用地，其余地块分二期开发。
竞争对手确定
下应板块
板块基本描述
区域描述：市场供应量大，该版块正向中高档居住区方向发展 产品类型：以高层、小高层为主，少有别墅产品 区域行情：8000元/平方米左右 主力面积：三房80-110平方米，四房130平方米左右 主力客源：主要来自鄞州区、江东区，部分来自海曙、江北
高新区板块
板块基本描述
1、项目位于镇海新城南区核心区域， 前景看好； 2、项目路网通达，可以辐射更多的区 域客户； 3、城市进入主动郊区化的发展阶段， 项目具备主动郊区化目的地的条件。
T： 威胁分析
1、体量大，造成市场竞争威胁； 2、市场宏观环境的不确定性； 3、镇海区域客源外流现象明显，本地 客源严重不足；
项目界定
• 城市近郊 • 庄市新城核心区域 • 住宅大盘
项目SWOT分析
S： 优势分析
1、地块规模优势明显，易塑造形象； 2、四面环路，通达性良好； 3、周边汇集多个住宅小区，居住氛围 较好； 4、地块内部较为平整，环境良好。
W：劣势分析
1、地块内部尚有部分民房未搬迁； 2、地块东北面有高压电线塔； 3、地块周边配套都为基本生活配套， 档次较低
O： 机会分析
宁波镇海新城南区地产 项目前期营销策划提案
96PPTXX年
2020/11/16
宁波镇海新城南区地产项目前期营销 策划提案96PPTXX年
项目思维导图
项目 背景
市场 背景
解读 消费者
成功案 例借鉴
项目发 展战略
土地价 格评估
宁波镇海新城南区地产项目前期营销 策划提案96PPTXX年
项目位于镇海新城南区核心区域，临近庄市街道，四周环路，通达性 良好，但目前交通设施欠缺。
在12000元/平方米； 区域主力客源来自镇海本地，部分来自江东、江北
区域市场高低产品分度明显，客群呈现两极化。
区域在售楼盘分析
小骆花园
地理位置：位于宁波市机电工业区块镇海片内，东起镇兴 路，西至长骆路，南临新城主干道，北至汇水路 开发商：宁波百隆房地产有限公司 总建面积：72000平方米 物业类型：14幢5F多层、13幢9－11F小高层 容积率：1.3 总户数：690户 面积范围：多层90-140平方米
பைடு நூலகம்
市场背景
城市背景 房地产市场
宁波镇海新城南区地产项目前期营销 策划提案96PPTXX年
房地产市场
房地产宏观市场 区域住宅市场 区域商业市场
房地产开发投资总额稳步增长，但增幅有所回落
07年全年房地产开发投资完成332.9亿元，比上年增长6.2%。
市场相对表现较为理性，购房者观望气氛浓厚。
板块基本描述
区域描述：包括了机场路附近、集士港、高桥，起步较晚， 市场供应量较大
产品类型：多层、小高层、高层产品 区域行情：集中在7000元/平方米 主力面积：三房80-110平方米以上 主力客源：主力客源来自海曙及城西，部分来自江东
竞争对手确定
通过对同类市场的竞争分析，我们认为洪塘板块、城西 板块在总价、客源与项目所在区位存在直接竞争。
我们的发展方向：
延伸浙电置业的品牌价值，填补区域内中高端 产品稀少的空缺，升级产品竞争力，跳脱区域市场， 融入市区板块，打造高形象、高档次的精致产品。
竞争市场分析
洪塘 板块
城西 板块
高新区 板块
下应 板块
虽然可以错开区域内高档 产品的直接竞争，但是本 项目仍然面对宁波其他同 类区域市场分流客户的竞 争。
➢重点竞争版块确定
江北洪塘版块
高新区版块
江北洪塘板块
在售项目
自04年底洪塘第一个项目“亲亲家园”上市热销后，区域市场发展良好， 购房者对该区域的认知度也逐渐加强，促使区域楼盘销售火热。
区域代表楼盘分析
➢ 奥林80
地理位置：江北洪都路西侧，洪都花园对面 总建面积：16万M2 产品类型：多层、高层 主力面积：80－100M2 销售均价：7800元/M2 开盘时间：08年1月 销售情况：已推部分去化66％
区域描述：位于市区东面，区域内在售项目不多，目前区域产品以中 档产品为主，中高档产品相结合的结构 产品类型：大多是小高层、高层混合型小区，其中高层为主 区域行情：8000元/平方米左右 主力面积：二房90-100平方米，三房120-150平方米 主力客源：区域主力客源来自江东、科技园区，部分来自北仑、镇海
小高层150－160M2 开盘均价：多层4100元/M2
小高层4300元/M2 目前售价：多层7000元/M2
小高层6500元/M2 销售情况：已售完
镇海市场现状描述
待售项目
未来镇海市场供应量将在71万平方米左右
镇海市场特征总结
通过对镇海市场的分析，我们发现以下几个特征：
片区市场项目分散，开发量相对其他区域较少，商品房 开发相对滞后； 受环境以及城市建设落后的影响，镇海区域客源外流现 象明显，本地客源严重不足； 庄市新城后续供应量较大，未来竞争将会激烈。
小高层70-120平方米 开盘时间：08年7月26日一期第一批开盘
08年8月2日一期第二批开盘 销售均价：小高层均价5200元/平方米
多层均价5500元/平方米 销售情况：已推部分去化38％（网上备案数据）
区域在售楼盘分析
一期成交客户分析
从成交客户区域来源情况来看，骆驼本地客户约占50％，市区客 户比例约占30％。在成交客户中，20％的客户来自开发商内部。
市场背景
城市背景 房地产市场
宁波镇海新城南区地产项目前期营销 策划提案96PPTXX年
GDP呈现稳步增长趋势，07年继续保持全省第二位， 增幅接近15％。
浙江省各市GDP及增长比较（2007年）
人均GDP和人均可支配收入处于较快增长阶段，居 民生活质量继续提高
07年人均GDP突破6万 元大关，达到61032元 （按年平均汇率折算为 8026美元）。
镇海市场成交情况
• 从统计数据来看，07年7月至08年6月之间，镇海区商品房成交 套数在经历07年第四季度的成交高潮之后，08年上半年成交套数呈 现逐月回落的趋势。
房地产宏观市场总结
房地产开发投资总额稳步增长，但增幅有所回落，增幅已 经低于全社会投资增幅； 受全国大环境影响，住宅市场相对表现较为理性，成交量 同比去年有所下降，购房者观望气氛浓厚； 房价同比涨幅出现稳步回落的态势，楼盘优惠幅度明显加 大，降价现象也不足为奇。 区域月成交套数呈现逐渐回落趋势。
从08年上半年的统计数据来看，供应量与去化量相比前几年 呈下降趋势，整体市场较为温和，客户观望现象较为严重。
房价总体保持平稳，同比涨幅稳步回落的态势。
自07年底楼市受到宏观信贷调控政策的影响，市场观望气氛 一直较为浓厚，投资需求受到抑制，楼市成交不温不火，房屋销售 价格各月同比涨幅呈现逐月小幅回落态势。
最高价5980元/M2 ，7161元/M2 （带地下庭院） 销售情况：一期已去化27％（网上备案数据）
区域在售楼盘分析
一期成交客户分析
该项目一期成交客户主要以项目周边区域及老城区客户为主，约占 59％，此外还有部分江北、江东、海曙等客户。
典型案例分析
➢ 绿城桂花园
地理位置：镇海骆驼街道杭甬南路199号 总建面积：22万平方米 产品类型：15幢多层、20幢小高层 开盘时间：05年12月底 主力产品：多层130-150M2
07年人均可支配收入 22307元，比上年增长 13.4%。
消费市场持续走旺，人均消费性支出增长明显。
07年实现社会消费品零售 总额1035.5亿元，比上年增长 17.3%。
07年全年市区居民人均消 费性支出13921元，增长9.9%， 恩格尔系数为37.0%。
城市背景总结
宁波作为长三角核心城市，城市国民总体经济较快发展，增速处 于中上水平； 人均GDP和人均可支配收入较快增长，居民生活质量继续提高； 消费市场持续走旺，人均消费性支出增长明显，居民消费能力正 在释放的同时，消费潜力也在增强。
房地产市场
房地产宏观市场 住宅市场 商业市场
宁波镇海新城南区地产项目前期营销 策划提案96PPTXX年
庄市商业现状
宁波镇海新城南区地产项目前期营销 策划提案96PPTXX年
商业市场界定
通过对庄市商业的分析，我们认为目前存在以下几个问题点： 问题一：庄市商业尚处于初级阶段。主要以满足基本生活配套的 沿街商铺为主，档次相对较为低级。 问题二： 庄市住宅小区的商业氛围不浓，商铺出租率较低。
项目问题界定
通过对项目的审视，我们认为项目的问题在于：
地块虽然处于庄市新城核心区域，未来发展前景 较好，但规模较大，开发周期较长，市场环境的 不确定会对周期较长的本项目带来开发风险。
项目思维导图
项目 背景
市场 背景
解读 消费者
成功案 例借鉴
项目发 展战略
土地价 格评估
宁波镇海新城南区地产项目前期营销 策划提案96PPTXX年
区域代表楼盘分析