所以，USP是畅销项目的根本秘密所在
这是一个风险的年代
我们认为，房地产项目最大的风险，那就是“时间” 一种几乎无法控制的因素
但是，房地产利润很大程度上集中在资金运转速度上 所以，在任何时刻，都将以成交量和成交速度为重点 指标
这是一个整合的年代
我们认为，永远都不会出现“充足”的预算进行营销推广， 唯有通过“一种声音”进行全方位整合传播才能实现效益最大化
城中 板块
解放路 金雀山路
☆2007年上半年，城中板块的房地产市场销售喜人，在 销售楼盘为富城IBIH，城建时代广场，河畔花园，中侨 阳光濠庭，馨园小区，美多商务花园等可销售面积达到 40万平米，除却部分楼盘外，整个城中板块销售态势都 非常良好。
系列1
☆从2007年1月到6月，临沂的房价呈现整体平稳上涨缓慢的态势，具体到 每个月，其价格的起伏与市场关系紧密相连。 ☆临沂1-3月份均价为2511元,同比上涨2.6%； 4-5月份为楼盘销售高峰期， 市区房屋销售均价为每平方米２６３２元，但是各个楼盘的销售价格基本 平稳，尤其是南坊及城西大量的野楼盘持续发力，占据中低端市场，对中 高端项目形成挤压的态势，吸引了一部分消费者。6月价格再度出现小幅上 涨，达到2667元/平米
5 月18 日央行同时宣布上调存款准备金率和存贷款利率 摘要：自今年六月五日起，上调存款类金融机构人民币 存款准备金率零点五个百分点，至百分之十一点五。同 时，自五月十九日起，上调金融机构人民币存贷款基准 利率……
央行第七次加息 摘要：中国人民银行于7 月20 日决定，自2007 年7 月 21 日起上调金融机构人民币存贷款基准利率……
所以，我们需要进行整合传播。
所以，塑造热销型名盘的解决之道 优秀的建筑设计（产品力强） +USP（一种生活方式的主张） +营销设计（整合强力的武器）
通过“成功的项目”逐渐累积品牌资产，建立强势品牌。
我们共同的目标
一切为了实现销售！
策略推演
竞争对手扫描 客群分析
营销策略 推广策略 品牌形象 销售策略
临沂市经济适用住房管理办法出台 摘要：7月，临沂市政府下发《临沂市经济适用住房管 理办法》。办法涉及经济适用住房的优惠政策，规划、 建设、销售以及售后管理等问题，就市民普遍关注的 户型和售后交易等问题做了详细规定。
关于第二套住房之相关规定 摘要：……
►政府的城市运营理念导致土地供应量激增； ►城市水系升级改造及南坊新区快速发展； ►地产新政影响力深，市场观望气氛浓厚，市场需求被压抑。
市场概况
临沂市场之 ——市场表现
2007年上半年房产价格分析
2700 2667
2650
2632
2600
2550 2511
2500
2450
2400
3月
4月
6月
月份
►滨河板块逐渐成型，中高档项目聚集区轮廓初显； ►外来资本房企不断涌入，大盘项目入市，住宅产品升 级； ►多数项目主力户型偏大，面积供需失衡； ►兰山城西版块项目综合品质整体水平落后于其他区域； ►市场需求量无明显增长，供应量激增，有价无市； ►二次置业的人士增多，消费者购买意识更加理性； ►多层住宅产品形态仍被追捧，高层住宅有待引导。
火爆。去年下半年积压的消费群体，在今年上半年集中
套数 面积
放量，整个3月、 4月、5月、6月整个市场的销售均表 现良好。
☆在今年上半年的成交数据走势中，一季度销售商品房
为３７６５套，商品房销售总面积超过３５万平方米。
兰山区仍然是房屋消费的“主力军”，商品房共销售２
６４９套，占到商品房销售套数的７０％。二季度成交
价格
板块分析 城中板块
►购买人群趋向多样化：城中板块的一改以往主力人群同样为城中原住民客户，九县及其他区域客户 成为城中板块主力购买人群。 ►供应明显不足：城中板块的楼盘供应过少，无法满足消费者的需求。 ►广告效应明显：市场广告操作方法是否得当，城中板块显露出来，销售良好的楼盘多采用比较先进 的楼盘操作方法，而销售较慢的楼盘，则依然延续以往的操作方法。 ►城市向心效应：作为临沂的城市商业及政治、文化等中心区域，城中受到大批外来人员的追捧。有 着其特殊的意义。 ►涑河区域初现端倪：随着涑河拆迁的不断深入，涑河沿线出现一个比较大的热潮，尤其是中侨阳光 濠庭及兰亭水岸的热销，可以预见，三年内涑河将成为临沂房地产开发的一个热点区域。
房地产营销策略提案（三 阳·荣华园）
这是一个销售的年代，
成功的房地产项目都是相似的，那就是----销售力 销售力定义：是否具备USP（独特的销售主张） 即有竞争性的产品力和对目标群的形象力 这是一个具备较强操作性的定义：
一个项目的销售力是变化的，随着项目的发展和市场的变化 ， 销售力会同步变化，我们则应进行相应的调整，尤其对于本案这 种销售周期一年以上的大型项目已是必然的事情。
2007 上半年，临沂房市 “供销两旺” 。与 去年同期相比，在成交量和成交均价都一定 的增长。由于去年“90/70”政策的出台和今 年上半年刚性需求的集中爆发，临沂市场上 中小户型集中放量，成为市场追捧的对象， 其在市场中占很小一部分，供应相对有限， 后续开发需要周期，所以在临沂市场出现了 “供不应求”的情况，由于有效供应不足， 产品结构的不合理，直接导致了今年上半年 销售价格上涨较快，预计下半年，虽上市量 将有所增加，但价格依然会保持上涨趋势， 或在高价位区调整，临沂房地产市场将会进 入新的高速发展时期。
7129套，成交面积54万平方米。
☆ 一季度主要受到天气和春节的影响，成交量明显不高，
至三月份，伴随天气回暖，成交反弹。
►2004年房地产热潮后临沂市场引爆，住宅价格飞升
►市场产品及推广水平参差不齐，性价比决定项目成败
市场概况
临沂市场之 ——房产政策
央行上调存款准备金率至10.5% 摘要：中国人民银行将从2007 年4 月16 日起上调存款 类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点。此次上 调是央行应对流动
合作建议
市场分析篇
——我们在哪里
市场概况
临沂市场之 ——07年上半年楼盘销售概述
2007年上半年季度成交分析
套数 面积
季度
8000
60
7000
50
6000
5000
40
4000
30
3000
20
2000
1000
10
0 一季度
0 二季度
季度
☆2007年的上半年走势与去年基本一致，市场销售持续