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发展银行大厦租户关注的问题及解决方法
租户关注问题 租户比较关注的硬件设施主要是空调、电梯和停车位。配套设施 来说比较喜欢大厦中现有的食堂。 租户现有满意度都比较高，对大厦的意见主要是食堂饭菜口味以 及加班无空调。在3年前车位问题非常突出。 物业公司的解决办法
空调问题：深发展银行大厦采用的是中央空调，开放时间有限， 以前无法分层控制，现在经过改装后可以分层控制，但仍然无法分 户控制。对于需要加班的咨询业、设计业等租户或物流企业（与国 外有时差）来说，空调问题无法解决。后来通过在有特殊要求的租 户所租的写字间重新安装分户式空调进行单独控制。 车位问题：大厦地下和地上共有280个车位，在3年前车位不够的 问题较为突出，最后规定发展银行本身职工的车一律不能停在大厦 车位，银行的领导除外。公司对于职工在外停车进行一定的补贴。 最终解决租户停车不够的问题。大厦现有固定车位为2000/个/月， 流动车位为600元/个/月。 食堂问题：对于食堂的口味问题，众口难调，无法解决
小于1.75m/s
小于2.5m/s 小于3m/s 小于4m/s
大于130米
大于4m/s
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写字楼物业发展建议相关要点——电梯

电梯台数的确定
N
写字楼内 办公人数 上班集中率
300 底层进入轿 厢人数 电梯往返一周的时间
5分钟内上班人数 占所有人数的比例： 12.5%~25%
60s~120s
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大厦客户情况
大厦现有42家租户，大厦的出租率在90％左右 面积需求特征 行业分布特征 100－500平米的小客户占50％，500—1000平米的中等客户和 1000平米以上的大客户分别占有的比例为25％ 从行业来看，60％租户为金融、保险行业（主要受深发展总行的 影响），由于证券行业最近几年不景气，以前一些大型证券公司从 降低办公成本考虑，已经搬离了发展银行大厦，不过总体来看，租 户较为稳定 在租户中规模较小但支付能力较强的主要是外企的办事处，人员 较少，但实力雄厚
SALON
写字楼物业发展建议的思考
2013-11-17
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写字楼物业发展建议写作的困惑
写字楼的租售模式对 物业发展建议的影响 是什么？低成本高形 象？高成本高形象？ 还是有其他的东西？ 为什么？

发展商战略
市场分析
经济产业分析
写字楼的物业发展建 议主要由几方面构成？ 电梯？空调？大堂？ 外立面？还是有其他 的东西？
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发展银行大厦平面图
发展银行大厦由澳洲 设计师设计，造型新颖， 呈阶梯状向上，香槟红 的幕墙，内部平面布局 合理，呈回字型空间， 层高4米，中间没有柱 位，宽敞、实用率高

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先进的3A系统，最先进的机电设备
智能大厦、设备先进、 采用3A系统，即楼宇自 动化管理系统（BA）、 办公自动化系统 （OA）；通讯自动化 系统（CA）
丙级写字楼
2800元以下
普通外墙和门窗 普通材料，每平米 1000元以下 一般材料 每250平米以上设 一个车位 >1分30秒 <60瓦/平米二级 非必需 1部电话/20平米 非智能性 非必需 无热水供应 一般集中空调或分 体式、窗式空调
每平米造价
外墙装修 室内公共部分装修 室外及绿化 停车位 电梯等候时间 电力 夜间艺术照明设计 通讯 控制 擦窗机 给排水 空调 标准层面积
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深圳发展银行大厦——租赁型写字楼
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如何控制写字楼租户的质量？
•写字楼必须有良好的商务氛围，给使用客户和潜在客 户很强的心理安全感和风水好的感觉； •作为租赁型写字楼，必须保证有稳定的客户群，防止 可能出现的客户大量外流；必须保证客户具备较高档 次，防止低端客户进入。
发展银行大厦作为银行总部所在场所，必须严格控制进驻企业的类 型和质量，主要手段有： 控制招租渠道：主要通过银行高层介绍（1/3），内部物业公司招 租（1/3），外部中介招租（1/3）。前2种渠道可以很好筛选客户， 中介渠道所占比例较小； 深度查找客户真实背景：利用银行关系，查找客户资料，判断其背 景是否符合要求、是否有足够资金实力； 适当延长签约时间：在签订租赁合同时，一般都签订两年的合约， 同时交付2个月的保证金。
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关于“飞标公司”
“飞标公司”由于进行违规私募民间资金被查封，客观上影响了发 展银行的对外形象

但是，这家公司到底在事发前对于发展银行大厦而言是什么样的企 业呢？？ ——按时交纳租金 ——积极参加各种活动并提供支持 ——非常支持物业管理公司

飞标公司是一家优质公司，也是优质客户
8000元以上
优质玻璃幕墙，铝合金，不锈钢，花岗岩等 相当于四星级、五星级酒店装修，每平米不 低于5000元 高档材料，精心设计和施工的环境设计 至少每150平米建筑面积设一个停车位 <40秒 电力负荷100瓦/平米以上，负荷级别：一级 必须有 <1部电话/10平米 楼宇、通讯、办公自动化及综合布线系统 必须有 高层写字楼设消火栓、自动喷淋、中央热水 供应 集中空调（四管式），可同时供冷供热，温 湿度自动调节 1100平米
风险
大量的沉淀资金， 折中方式 较高的财务成本， 物业贬值
适用条件
需快速回现 未来竞争激 烈 区域发展前 景有限
企业实力雄厚， 资金充足，无回 现压力 区域发展前景好 宏观经济持续向 好
未来前景存在 较大不确定性
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3Байду номын сангаас
写字楼价值构成体系——对于市场的价 值，而不是本身的固化的价值
硬性指标
+
硬性指标价值
时间 销售期 出租期
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6
写字楼价值构成体系
南京金陵饭店(白色框内为写字 楼部分)：主要客户为意大利菲 亚特公司中国总部、微软、戴 尔、摩托罗拉、IBM、思科、 通用电气、英特尔等
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纽约帝国大厦：1931年落成， 通用汽车公司投资兴建，保持 第一高度时间达42年之久。伴 随着一个与克莱斯勒争夺世界 第一高度的传奇故事。
强制性视觉冲击——现代高档的外立 面、豪华的大堂
优越的商务、政务办公环境
建筑指标：层高、景观 材料、设备高档齐全
KPI体系
功能化体系
配套设施齐全 交通畅顺 便利停车
成本控制体系
优质的物业管理
……
软性指标
大型知名企业的入驻 自身或周边的文化、历史内涵
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4
写字楼价值构成体系——写字楼价值曲线
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写字楼物业发展建议相关要点——写字楼 等级分类
智慧型甲级写 字楼 甲级写字楼
5000元以上
乙级写字楼
2800以上~5000元
局部优质贵重材料 相当于三星级酒店装修， 每平米1000~2000 局部高档材料 每150~250平米一个车位 40秒~1分30秒 60~100瓦/平米一级 可以有 一部电话/15平米 部分自动化 必须有 无热水供应 集中空调（四管式）， 温湿度自动调节

发展战略
租售模式及项目定位
物业发展建议
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2
写字楼主要租售模式
全售 盈利模式 优点 销售收入 快速回笼资 金 丧失销售更 高价格的机 会 全租 租金收入 调整公司的资产 结构，提高公司 的抗风险能力 租售结合 销售收入+租金 收入 折中方式 先持有再销售 租金收入+销售 收入 先获取一定租 金，根据市场 条件进行销售 无法尽快回现 承受较大财务 成本，物业的 贬值，未来激 烈的竞争 现有租赁市场 较好， 未来前景较好， 有较大上升空 间

大厦所有的机电设备 都选用国际名牌

楼宇自动化管理系统（BA） 霍尼尔楼宇管理系统 辛普森火灾报警系统 派而保安监控系统 办公自动化系统（OA） 通讯自动化系统（CA） 公共天线系统 远端模块光纤入户通信网络 系统，配有DDN节点机 万点IBＤN布线系统，每层 可提供300个接点

楼宇价值
=
软性指标价值
+
硬性指标价值
时间
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5
写字楼价值构成体系——写字楼价值曲线
价值
由于硬性指标和软性指 标的变化，销售性物业 和租赁性物业对价值的 取舍是不一样的；

楼宇价值
销售性物业主要目标是 加强前期价值的投入； 出租性物业必须保证前 期的投入对后期经营的 影响。

=
软性指标价值
电梯提升高度与电梯速度
提升高度 电梯速度
楼层数与电梯速度
层数 2~6 7~11 12~16 17~21 22~26 27~31 32~36 37~41 … 电梯速度 1.5m/s 2m/s 2.5m/s 3m/s 3.5m/s 4m/s 4.5m/s 5m/s … 23
小于75米
小于90米 小于110米 小于130米
大厦大客户 联合证券总部、友联保险、鹏华基金、世联地产、百盛集团等
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配套设施使用及物业管理情况
配套设施 深圳发展银行大厦配套设施相对齐全，包括食堂、会所、洗衣店、 水厂、会议室、便利店，近期将引入南方航空公司的订票点 配套设施的使用及盈利情况：会所亏损、食堂略亏，洗衣店、便 利店以及水厂、会议室都是盈利的。水厂位于大楼地下室，为大楼 租户提供纯净水。会议室音响、视频等设施齐全，由于全行经常召 开视频会议，供不应求， 对于食堂和会所来说，虽然有亏损，但对于提高写字楼的整体品 质来说却起到很好的作用。会所一般为租户单位的领导提供优惠。 物业管理 深发展银行大厦的物业管理公司为深圳发展银行的下属企业，深 圳市友银物业管理有限公司。 除了一般的清洁、绿化等活动外，物业管理公司有一些其他的增 值服务。例如，每年组织客户进行远程座谈（旅游），一对一的小 活动（打篮球等），每个新年给租户赠送花篮，客户领导人过生日 时进行祝贺等。其他如大门鲜花的更换，一些细微的活动使租户感 到价值。