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高收阶层
个体经商人员， 大型企业高层管 理人员
中高等阶层
泛公务员，企业 技术、管理人员 、个体业者
8月中旬 07年4月 09年左右 08年中 07年7月
2007年入市的写字楼初步估算预计在15万方左右，到2008年和2009 年入市的写字楼将翻一翻，都将达30万平方以上。因此对于目前南昌市 写字楼市场出租率不高和市场需求不旺的情况下，本项目2008年入市将 面临巨大的竞争压力。
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写字楼市场分析
江信国际金领域
自由都
金域名都
恒茂湖滨
洪城时代广场 东方巴黎
恒茂国际华城 尚东大道
天佑国际公寓
铂金特区
居住主题公园(凯旋银座)
区域 数量
红谷滩新区 中心区
7
6
朝阳洲 3
其他 3
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公寓市场分析
不同操作模式下的公寓
公寓类型
操作模式
目标客户
租售价格
普通公寓
住宅形式
白领知识青年
4800元/平方米以上
服务式公寓
类酒店式服务
经商及白领一族 22-27元/平方米/月
产权式酒店
产权分割、统一经营
投资一族 经商一族
11000元/平方米
代表项目
江信金领域 尚东大道 恒茂湖滨 铂金特区 东方巴黎 恒茂国际华城 海航白金汇
国恩宾馆
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公寓市场分析
公寓销售旺盛，销售周期短
销售周期
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
江信国际金领域 20号楼,共256套面积50-65平米的小公寓,已销售120套左右,均价
4800元/平米。
西雅图国际公馆 1、3号楼小面积公寓大概9，10月推出，大概80套左右。
丰和都会 8月推出面积为45－65平方公寓
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公寓市场分析
公寓客户的购买群体
阶层
职业
家庭资产/收入 购买可能
超高收入阶层写字楼市场 公寓市场
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写字楼市场分析
新旧两中心共同发展，物业租金较低
基地
南昌市商业写字楼主要分布在八一广场 为中心的老城区和红谷滩新区中心，形 成两中心竞争共存的局面。老城区以成 熟的办公、商业、居住拥有先天的竞争 力；红谷滩新区写字楼则以高起点、高 标准设计以占领办公高端市场
本项目所在区域写字楼 现状特点
一、没有已经建成运营的商业写字楼，目前只有部分企业 利用商务公寓等进行办公。
二、在售写字楼少，目前在售写字楼只有正荣创业国际， 区域内办公环境还是不完善；
三、未来入市写字楼数量巨大，写字楼竞争压力大，后期 有联发广场、泰耐克国际金融大厦、中航国际广场等特大 体量写字楼入市。
如左图表所示，目前南昌市的写字楼整 体租金价格水平较低，大多数写字楼的 租金都在26—45元/㎡之间，且差异较大 ，租金价格最高的是江信国际大厦，达 到65元/㎡
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写字楼市场分析
价格相近的中档市场竞争激烈
南昌市办公写字楼价格表
写字楼市场小结
低端项目租 金普遍不高
中档写字楼 供应激烈
高端办公物业市 场供应量少
消费群体以房产、IT相关行业为主导
以上数据显示，目前南昌写字楼中从事IT及电子行业客户群占据第 一位，第二位的是从事房地产开发、中介等以及其相关的建筑、装潢 等之类的行业，商贸代理等占据第三把交椅。把一些特殊行业的列，环境保
护、特种设备、日用品等等行业归为一类。
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写字楼市场分析
办公面积使用集中在100－400平方
天使领寓(156套左右)
销售率90％
江信金领域(256套）)
销售率60％
鹿璟名居 (56套) 铂金特区(9６0套左右) 尚东大道(412套)
销售率91% 2006年推出11月 销售率95％
2006年销售率完毕
通过上表可以发现无论是何种形势和产品的公寓，期销售速度都非常之 快，最长销售周期不超过六个月，证明公寓市场市场吸纳能力非常之强大；可 以判断，公寓市场销售压力是不大的，那么本项目的未来主要解决的如何最大 化实现利润的问题。
合富辉煌总部基地项目 定位策划报告
2020年6月5日星期五
本报告主要目的
本报告根据南昌写字楼市场和公寓市场的基本现状 分析，并以此以此导出本项目市场定位和发展建议，为 本项目办公楼和其他商业部分能够成功的销售和运作提 供指导依据。
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项目发展建议演绎思路
市场分析 项目分析 项目定位 产品配置建议 产品分割建议
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报告内容
市场分析
写字楼市场 公寓市场
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公寓市场分析
市区与红谷滩中心区为主力供应区域
❖ 公寓市场供应数据统计: 南昌截至2007年底左右，市场上公
寓总体供应量将达到90.15万平方米， 已售量大约54.15万平方米，销售情况 一路飘红，公寓市场投资潜力巨大，其 中，预计在未来一年半中将推出量约为 38万平方米，可以预见，在未来两年内 ，南昌市公寓市场仍然将保持快发展速 度，投资空间将继续扩大。
在写字楼中，客户办公面积选择集中在100－200平方米范围内，占 据第一位；其次是客户选择的办公面积在200－400平方米的范围内。办 公面积在100－200平方米范围内的公司大多是本土中等型公司以及外来 公司的一些办事机构，而办公面积在800平方米以上的大多数是外来大 型企业公司。
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写字楼市场分析
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写字楼市场分析
未来入市写字楼众多，销售压力大
名称
面积
入市时间
中航国际广场 博泰江滨 红谷凯旋
泰耐克金融大厦
70000 29000 23000 27450
－－－ －－－ 2010年 －－－
西格马商务广场 正荣创业国际
总部基地其他项目 联发广场
天使商务广场
32466 20000 109930 80000 10000
❖ 公寓市场供应量分析 南昌市从早期到目前现有公寓住宅
20个，还有部分未推出项目，市场上比 较有影响力的公寓有恒茂国际华城、博 泰江滨、天佑国际、东方巴黎、铂金特 区等。未推出的主要公寓有鑫隆广场三 期、泰耐克国际金融大厦、联发广场、 维也纳音乐花园、金域名都等楼盘的后 期。
本案 丰和都会 博泰江滨威尼斯
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公寓市场分析
红谷滩部分公寓销售情况 海航.白金汇
2栋高层，共384套面积47-51平米的小公寓，一期推出100套左右， 均价6000元/平米，7月底推出样板房，8月开盘。
鹿璟名居 Q栋28层高层，共56套面积60-65平米的小公寓，现余5套在售，均
价4700元/平米，楼层差价30元/平米。 优惠措施：一次性付款享受96折，按揭97折，另外每平米优惠88元。