城市建设工程学部2011～2012学年度第一学期房地产经济学2011年武汉市房地产市场情况调查2011年1月～11月武汉市房地产市场情况调查一．宏观政策在经过“最严厉的宏观调控之年”2010年后，全国的房地产市场的疯涨状态，开始在2011年出现一定缓和，根据公开数据的统计显示，今年1-11月，全国130座城市共计出让土地24200块，出让的土地面积为10.85亿平方米。

其中住宅地块合计为7476块，出让面积为3.91亿平方米。

130座城市的土地出让金收入合计为1.18万亿元，其中住宅类地块的土地出让金合计为5860亿元。

而2010年1-11月，这130座城市的土地出让金总额达1.7万亿元，由此计算，今年前11个月全国130座城市的土地出让金同比减少5200亿元，降幅达30.5%。

数据显示，130座城市住宅类地块的楼面地价出现明显下调。

今年前11个月，这些城市所出让宅地的楼面价为1495元/平方米，与2010年同期的1810元/平方米相比，下调幅度达17.4%。

说明自“国十一条”、“国十九条”、“新国四条”、“国五条”三轮严密调控之后，我国房地产市场的抑制投资投机性需求、信贷投放、土地供给等问题也已去得了阶段性成果，房地产价格的增速放缓，新增楼盘数量减少，并在2011年初见成效。

2011年国家既2010年步伐，维持限购令，同时从年初试点在重庆、上海征收房地产税，而维护房地产宏观政策的具体落实则为2011年的调控的总体思路。

现整理2011年1月份～2011年11月份，国家主要的宏观调控政策汇总武汉市地方在2011年1月～11月主要调控政策汇总由以下政策可以看出11年武汉出台的政策主要以跟随国家政策为主基调，且调二．武汉房地产市场运行情况分析由武汉统计局数据分析得知，今年上半年，房地产市场调控政策继续趋紧，国家和地方陆续出台了“国八条”、“汉九条”等调控政策。

在这些政策因素的影响下，武汉市房地产市场保持平稳健康发展。

房地产开发完成投资额从高位回落后保持了平稳较快增长，商业营业用房成为房地产市场新的投资热点。

具体情况分析如下：（一）房地产开发投资保持平稳较快增长上半年，我市房地产开发完成投资562.75亿元，比上年同期增长28.9%，增幅比上年同期回落22.7个百分点，比1—5月回落0.8个百分点。

其中，住宅投资323.70亿元，比上年同期增长43.8%；办公楼投资23.24亿元，比上年同期增长88.5%；商业营业用房投资67.04亿元，比上年同期增长75.4%；其他投资148.78亿元，比上年同期下降7.5%。

从今年上半年房地产投资走势来看，1—2月增幅较大，3月以后保持了较快的发展，增幅趋稳。

上半年，全市房地产开发投资中，建筑工程投资为334.31亿元，比上年同期增长52.1%；安装工程投资为30.73亿元，比上年同期增长5.2%；设备工器具购置为10.89亿元，比上年同期增长27.5%；其他费用186.82亿元，比上年同期增长4.4%，其中土地购置费93.42亿元，比上年同期增长24.2%。

（二）房屋施工面积平稳增长，商业营业用房增速最快上半年，全市房屋施工面积为4467.64万平方米，比上年同期增长26.5%。

其中，住宅施工面积3347.52万平方米，比上年同期增长19.7%；办公楼施工面积146.57万平方米，比上年同期增长10.5%；商业营业用房施工面积510.44万平方米，比上年同期增长65.3%。

住宅中，90平米及以下住宅施工面积1187.20万平方米，比上年同期增长19.5%；140平米以上住宅施工面积433.74万平方米，比上年同期下降7.2%；别墅、高档公寓施工面积72.57万平方米，比上年同期下降57.4%。

从今年上半年整体情况看，全市房屋施工面积增幅呈浅“V”字型走势。

（三）房屋新开工面积小幅增长，住宅类房屋新开工面积出现负增长上半年，全市房屋新开工面积1045.92万平方米，比上年同期增长3.6%，增幅比上年同期回落89个百分点。

其中，住宅新开工面积757.27万平方米，比上年同期下降9.3%；办公楼新开工面积43.19万平方米，比上年同期增长78.5%；商业营业用房新开工面积182.59万平方米，比上年同期增长151.6%。

从住宅的分类来看，90平米及以下住宅新开工面积为252.29万平方米，比上年同期下降13.9%；140平米以上住宅新开工面积为82.42万平方米，比上年同期下降31.8%；别墅、高档公寓新开工面积11.59万平方米，比上年同期下降55.5%。

由此看来，限购令政策的实施，对我市住宅，特别是别墅、高档公寓投资的影响较大。

从上半年运行情况来看，全市房地产新开工面积增速缓慢。

1—2月新开工面积为122.94万平方米，比上年同期增长2.1%；1—3月新开工面积为256.58万平方米，比上年同期增长2.0%；1—4月新开工面积为381.73万平方米，比上年同期增长12.8%；1—5月新开工面积为637.94万平方米，比上年同期增长11.2%；1—6月新开工面积为1045.92万平方米，比上年同期增长3.6%。

与2010年上半年房地产新开工面积逐月走高大幅增长的走势形成明显反差。

（四）商品房销售面积增幅持续下降上半年，我市商品房销售面积为453.50万平方米，比上年同期下降12.7%，增幅比上年同期下降21.3个百分点。

其中，住宅销售面积421.82万平方米，比上年同期下降14.0%；办公楼销售面积6.04万平方米，比上年同期下降13.6%；商业营业用房销售面积17.92万平方米，比上年同期增长79.4%。

从住宅销售结构来看，全市90平米及以下商品房销售面积为148.67万平方米，比上年同期增长4.0%；140平米以上商品房销售面积为46.69万平方米，比上年同期下降45.7%；别墅、高档公寓销售面积11.66万平方米，比上年同期下降50.7%。

从上半年整体情况来看，全市商品房销售面积增幅逐月下降。

（五）房地产开发到位资金增幅逐月减缓上半年，我市房地产开发资金到位1063.97亿元，比上年同期增长18.7%。

其中，上年末结余资金294.88亿元，比上年同期增长28.8%；本年资金来源769.09亿元，比上年同期增长15.3%。

在本年资金来源中，国内贷款165.93亿元，比上年同期增长0.6%；自筹资金307.44亿元，比上年同期增长35.7%；其他资金286.30亿元，比上年同期增长 5.2%。

其他资金来源中，定金及预收款156.17亿元，比上年同期增长3.9%；个人按揭贷款51.88亿元，比上年同期下降43.0%。

今年前1—5月全市房地产资金来源合计增幅逐月下降，6月增幅有所回升。

图标显示房地产 9月武汉市商品住宅成交9943套，成交面积为96.74万㎡，环比上升0.04%。

相比于去年7984套增加24.5%。

9月武汉市商品住宅成交价格为6451元/㎡，环比增长1.49%。

与去年全年均价6184.49元/平方与去年相比上涨3 .37%目前全市主城区在售楼盘275个，成交均价7829.66元/平方米，较十一月第四周价格水平上涨16.03元/平方米，楼市价格涨幅0.21%，与去年同期相比增幅13.26%。

十一月第五周主城区销售套数1479套，较上周增加322套，增幅27.83%，平均每天销量为211套，与去年同期相比减少3.84目前武汉远城区在售楼盘173个，成交均价3916.32元/平方米，较十一月第四周价格水平下跌1.59元/平方米，楼市价格跌幅0.04%。

十一月第五周远城区销售套数803套，较上周增加15套，增幅1.90%，平均每天销量为115套。

三．二手房交易和价格变动情况1.二手住宅交易情况2011年10月武汉市二手住宅共成交了1717套，与上月相比减少了239套，降幅为12.22%，平均每天成交量为57套。

数据显示武汉二手房成交量自9月起连续2个月下降。

显示武汉二手楼市在调控博弈中持续恶化。

从成交区域来看，除江岸区较上月有所增长外，其他各区域均有所下降。

10月，汉口、武昌、汉阳中心区的成交量占整成交量的52.65%，中心城区成交降幅大于其他区域。

2.全市重点区域二手房不同户型销售情况从各区域不同户型商品住宅销售套数来看，60-90平方米的户型成交量最大，共成交了893套，占到全市销售套数的51.76%，其次是60平方米以下的户型，共成交了412套，占全市总销量的23.95%;90-120平方米的户型成交了291套，占全市总销量的17.63%;120-140平方米的成交了69套，占全市总销量的4.29%，140平方米以上成交了34套，占比为2.37%。

3.二手住宅市场运行特点（1）房价上攻乏力市场深度博弈本月，武汉存量房市场呈价升量跌之势，楼市成交惨淡，10月整体房价虽成上涨之势，但涨幅微小，且大幅收窄。

从各周走势看，武汉二手房价逐步下跌，显示武汉二手房价明显上攻乏力，开始逐步下跌。

从市场调查情况看，目前大多数卖方对市场预期仍然偏高，挂牌价格没有明显松动，但少数急于出售卖方挂牌价有所下降，但降幅不大。

另有部分卖方挂牌价格虽然没有松动，但议价空间有所增大。

经调查，10月以来不少中介门店客源有所增加，但除拆迁户等刚需外实际出手的并不多。

房价的坚挺和市场的观望，显示市场进入深度博弈。

（2）成交量连降楼市拐点初显数据显示，自9月以来，武汉二手房成交量连续2月下降，且降幅逐渐加大。

10月，武汉各银行相继上调首套房贷利率，二套房贷首付比例全部6成以上部分达到7成，且房贷困难，进一步直接抑制了刚需和投资性需求。

使得成交量进一步减少。

据调查武汉目前近3成中介关门倒闭。

成交量的持续降价加上二手房价上攻乏力开始转跌，武汉二手楼市拐点初显。

如果新房市场出现较大规模降价，武汉二手房价将真正进入下调通道。

预计年底市场将继续维持低迷状态。

四．土地市场2011年1-9月武汉市土地供应（不含远城区工业用地）149宗，供应面积707.46公顷，其中9月供应22宗，供应面积104.66公顷。

2011年1-9月武汉市土地成交不含远城区工业用地）供应145宗，成交面积706.94公顷，其中8月成交25宗，成交面积63.489月武汉市远城区房地产开发用地土地成交12宗，成交面积29.02公顷，环比8月下降61.14%。

9月武汉市远城区房地产开发用地土地成交楼面地价为580元/㎡，成交土地单价95万元/亩，与前几个月相比大幅度下滑。

土地市场大幅度的“漏水“，来源于国家对于房地产根本土地市场的越加严厉的控制，减少非正常土地市场的划拨也就从一定程度上减少了新增楼盘的数量，减弱了房地产过热的现象，这也是国家宏观调控的举措之一。

五．2012年房地产市场预测根据数据显示，2011年1—10月，武汉市主城区一共卖房57215套，这个量甚至比2010年同期还要多出4750套；与2008年同期的33299套相比，增长了23916套；从成交均价来看，2011年高达7529元/平方米，相比去年6559元/平方米的成交均价也上涨了近1000元/平方米。