物业管理基本制度与政策
第一章物业管理概述
第一节物业管理的概念
1.物业管理:指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2.物业管理师由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动
三种方式:1)业主自己进行管理
2)业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司
3)业主选聘物业管理企业进行管理
《条例》并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理
3.物业管理活动的基础是物业服务合同,实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。

物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础
4.物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理,对相关区域内的环境卫生和秩序禁止维护。

物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托,为其提供物业服务合同约定以外的服务项目。

5.《条例》调整的范围
1)《条例》既调整住宅,也调整非住宅;
2)《条例》的适用范围哦,既包括城市,也包括农村;
6.物业市场产生与发展的前提条件:
1)房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变(设备设施齐全的组团
1
建筑、住宅小区,已经成为现代房地产的主流形态);
2)多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之适应;
3)物业管理活动应当遵循市场原则:业主管理房产的方式,由自管自修转向委托专业物业管理企业进行管理,其本质就是业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去,全体业主仍然享有物业管理的决策权,但管理职能交由物业管理企业实施,由物业管理企业按照全体业主的共同意志统一完成物业的维修养护,并维护全体业主的共同权益。

7.市场原则是物业管理活动的前提条件,主要目的是
1)强调业主在市场活动中的自主权,业主作为物业的主人,具有充分的自主选择权,而这种选择权必须得到保护
2)强调物业管理活动必须纳入市场秩序
8.非市场性的房屋管理不属于物业管理
9.物业管理的特征:
1)社会化:一是,物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业;二是,物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。

物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离,是物业管理社会化的必要前提,现代化大生产的社会化专业分工,是实现物业管理社会化的必要条件。

2)专业化:由物业管理企业通过合同或契约的签订,按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。

3)市场化:是物业管理最主要的特点,双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。

第二节我国物业管理的产生于发展
1.起源于19世纪60年代的英国,发展于19世纪末20世纪初的美国,20
世纪初,美国成立第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会。

行业自治自主的成立,标志着物业管理行业的成熟,有力推动了物业管理行业的有序发展。

2.改革开放前城镇住房制度三个特征:
1)住房投资由国家和国有企业统包
2)住房分配采取实物分配
3)住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度
3.改革开放后城镇住房制度三项改革:
1)城镇住房制度改革
2)城市土地使用制度改革
3)房地产生产方式改革
4.1981年3月10日,深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌;
1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》;
1995年,建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议;
1997年,建设部在大连召开了全国第二次物业管理工作会议;
1999年,建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议;
2000年,中国物业管理协会成立,对加强行业指导和行业自律起到了重要作用;
5.物业管理在社会经济中的地位与作用:
1)实施物业管理有利于促进经济增长;
2)实施物业管理有利于提高人们群众居住质量;
3)实施物业管理有利于增加就业;
4)实施物业管理有利于维护社区稳定;
5)实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展;
6.《条例》颁布前的物业管理制度建设特点:
(1)借鉴性 (2)过渡性 (3)针对性
《条例》颁布后的物业管理制度建设特点:
(1)配套性 (2)经验性、(3)操作性
第四节《物业管理条例》
1.2003年6月8日,国务院颁发了《物业管理条例》。

《条例》的颁布,是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事,标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。

2.《条例》创设了:业主大会、管理规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金
3.管理规约:是规定业主在物业回来区域内涉及业主共同利益的权利与义务的自律性规范,是业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定,是调整业主之间权利与义务关系的基础性文件。

4.除《条例》外,还应遵守的其他法律法规:《民法通则》、《合同法》、《公司法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》
5.《条例》确立的基本法律关系:
1)业主相互之间的关系;
2)物业管理企业和业主之间的关系:业主和物业管理企业完全平等,双方通过签订物业服务合同,形成了物业管理企业服务、业主支付服务费用的等价交换关系,是一种真正的民事行为。

而民事行为最基本的原则在于其主体的平等性和行为的自愿性。

3)开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系;
4)供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系;
5)社区居委会与业主、业主大会及以及物业管理企业之间的关系:居委会和业主大会之间并不一一对应,双方不存在隶属关系,也不是上下级关系;但是,业主、业主大会要维护好自己的权益,离不开当地居委会的指导和帮助。

物业管理企业和其
他企业一样,按合同和国家法律有关法律法规进行经营服务,与居委会之间没有法律上的权利义务关系。

6)物业管理各方主体与政府之间的关系:是一种行政法律关系。

第二章物业管理服务
第一节物业管理服务的特点和内容
1.物业管理服务的特点:
1)公共性、综合性:物业管理企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系,双方交易的标的物是物业管理服务。

使得物业管理服务有别于为单一客户提供的特约服务,而具有为某一特定社会群体提供服务产品的公共性,有别于业主与专业公司之间的专项服务委托。

2)广泛性、差异性:物业管理服务的公共性据顶了其受益主体的广泛性和差异性,这是物业服务合同区别一般委托合同的一个显著特点。

3)即时性、无形性;
4)持续性、长期性;
2.物业服务合同的内容
1)房屋共用部位的维修、养护与管理;
2)房屋共用设施设备的维修、养护与管理;。