越秀区商品房住宅市场楼市分析报告
调查人：黄洲学调查时间：2011.12.10~12.25
一：广州市越秀区概况
越秀区东起广州大道，与天河区接壤；南临珠江，与海珠区隔江相望；西至人民路，与荔湾区毗邻；北面到白云山山脚，与白云区相邻。
是广州市老城区。
2005年，越秀区总面积为32.82平方公里，下辖流花、东风、洪桥、六榕、广卫、光塔、诗书、北京、大新、人民、东山、农林、黄花岗、大东、大塘、白云、珠光、建设、华乐、梅花村、矿泉、登峰22条行政街道，总户籍人口为114万人，人口密度为34735人/平方公里。
合并后的越秀区不仅能够合理配置及共享原东山区的教育、名校优势,更加能把原越秀区的商业及政治中心的作用发挥出来,区域面积的增大不仅仅代表市民在老城区的房地产市场可选择的机会增多,其更大的意义是在越秀区置业的市民能集中享受到原来两个的老区的优势,越秀区的楼市前景无可限量。
农林街道、
黄花岗街
道为本次
调查的主
要区域。
农林街
道：
农林
街道位于
越秀区东
部，东以福
金为界，与梅花村相邻；南以中山路为界，与东湖街、大东街相邻连；西至烈士陵园东门，与大塘街相接；北以东风路为界，与黄花岗、华乐街接壤。
面积1.08平方千米。
辖内主要马路有东风东路、中山一路、中山二路、农林下路和执信南路等。
全街设有中山二路、马棚岗、执信南路、竹丝岗、竹丝二、农林下路西、农林下路东、农林上路、东园新村、三育路、东风东路共12个社区居委会。
2006年底常住人口13540户，约52729人。
省人大办公厅、省机要局、省电信有限公司、省冶金建筑设计院、省汽车集团有限公司、省冶金工业总公司、省机械进出口公司、铁青旅游公司等单位驻街辖内。
广州市第16中学、东风东路小学等名校；中山大学附属一院等教育卫生配套驻辖区内；同时，广州3条主要商业街之一的农林下路商业街也尽在其中。
作为越秀区商业中心之一的农林街道，高端住宅、写字楼、商厦等现代化气息较浓的建筑是必不可少的，然而，农林街道随之也形成了一个商业氛围浓厚的
住宅市场。
黄花岗街道：
广州市越秀区下辖的一个街道，位于越秀区东北部。
辖区总面积4.43平方公里，下辖14个社区，常住人口8.94万人。
黄花岗街道：辖下包括：永福、科苑、永泰、云鹤、空司、区庄、犀牛北、东环、菜寮、执信、水荫南、水荫西、水荫北13个社区。
作为越秀区北部地区，黄花岗街道主要的发展方向是高新科技区。
推动该片区建设，主要有以下五个战略节点：
（1）黄花岗科技园区的扩容建设，在现有黄花岗科技（信息）园区的基础上，向东延伸至广州大道中，向北延伸至永福路汽车用品市场群区域，重点是通过整治清理周边低端专业市场等，腾出空间，扩大科技园区面积，增加高端产业要素载体
（2）创意大道建设，重点集聚研发设计、服务外包、网络经济等行业，强化该地区创意与网络经济的功能，引进龙头型科技企业、创意设计企业。
（3）永福地区市场的改造，利用黄花岗科技（信息）园区的技术力量，加大该地区网络经济和创新型业态的发展。
一方面，对该地区专业市场适度控制发展规模，加大对落后业态淘汰的力度，实施“企业化+电子商务”的方式，发展现代商贸，培育品牌总部。
另一方面对达不到要求且不具备升级改造条件的专业市场实施关闭，可考虑引入大学生创业基地，探索为产业发展提供创新动力及实现区域人才资源的集聚。
（4）水荫路钢瓶厂的改建，着手做好该地块的规划设计，利用工业老厂房改建成创意产业园区，逐步吸引服装设计、广告设计、建筑设计、出版、文化传媒及相关信息技术服务等文化创意企业进驻。
（5）培育一批龙头骨干企业，按照企业龙头带动产业发展的思路，充分培育辖区内漫友、奥飞等骨干企业对整个产业的支撑和带动作用，逐步形成一批上规模的、原创能力强的、具有核心技术竞争优势和品牌影响力的文化创意企业群体，占据文化创意产业链高端，使文化创意产业真正能够成为黄花岗创意及网络经济区的支柱产业。
作为一个科技园聚集，工厂较多的地区，从居住的角度讲是不适合人居的，但在相对宽广的土地上，政府可以加大力度发展工业，建造工业厂房、科技园、
研究所等房地产项目，从而使土地得以充分的利用。
二：交通状况
近年来，越秀区建设局和市政局加大了城区道路改造力度，特别是对越秀区的重要商业路段进行了更新改造，提升了商业环境，取得了明显的成效。
经过几年以来的整治和改造，作为老城区传统商业街的农林下路、北京路、东川路等路段，商业繁华，人流和车流量大，交通繁忙的缓解情况已有了明显的成效。
越秀区是广州市交通的中心枢纽。
区内既有与市外联系的重要交通集散地—火车站、省、市汽车总站、锦汉车站、流花车站,又有多条市级交通主干道,如环市路、东风路、中山路、沿江路、人民路、解放路等。
地铁一号线和地铁二号线不但从东西和南北两个方向贯穿全区,而且在区内交汇。
因此,越秀区作为全市交通枢纽的地位愈加巩固。
老城区的道路系统四通八达、公交线路安排也非常合理。
加上地铁一、二号线的补充,可以说越秀区的地面、地下立体市内交通网络已日趋完善。
而越秀区在交通方面更有别的区没有的优势,那就是拥有许多客运站,一方面客运站为广州市民的外出提供便利,另一方面更带旺了客运站旁的人气,从而刺激了此地的房地产投资市场。
三：C片区
1.范围
永福路
先烈中路+ 内环路
中山一路2.片区配套
配套数量
幼儿园 5
小学 4
中学 5
大学 3
商场 6
肉菜市场 3
医院 5
体育设施0
市政配套 6
邮局 1
银行10
具体配套
幼儿园：育才幼儿园、广州市第二幼儿园、中山大学北校区幼儿园、广东省委机关幼儿园、广东省对外贸易局幼儿园、安安幼儿园
小学：育才小学、东风东路小学、农林下路小学、广州市执信南路小学、梅花村小学
中学：育才中学东校区、育才中学西校区、执信中学、东环中学、梅花中学大学：中山大学北校区、广东工业大学、广州工程职业技术学院
商场：王府井百货、国美电器农林下路商城店、东山锦轩现代城、好又多量版先烈中路店、杏林超市、兴安超市
肉菜市场：犀牛肉菜市场、农林下路肉菜市场、东山口肉菜市场
医院：中山大学附属肿瘤医院、广东药学院附属第一医院、中山大学附属第一
医院、东山中医门诊部、同仁堂中医馆
体育设施：无大型体育场馆
市政配套：黄花岗剧院、广东粤剧院文化大楼、广东省土地勘测规划院、广东省教育厅、广东省气象局、广东省人大
邮局：中国邮政
银行：民生银行东城分行、浦发银行环市东分行、中国银行高尔夫大厦支行、
中国工商银行环市东路支行、中国工商银行农林下路支行、农行东山支行、建行高教大厦支行、光大银行执信支行、农行三寓支行
3.交通情况
公交站点：农林下路、东峻广场、羊城晚报、广东工大
公交路线：2、16、27、30、62、63、112、185、192、204、209、221、223、247、256、261、280、283、284、285、305、517、535、542、545、550、886、886a、夜14、36、高峰快线13、13a、14、23、30 4.楼盘总汇
云鹤园、银翔花园、东山紫园、万科金色家园、东山雅筑、东山华府、御东和府、福至富.豪阁、通圆、百好居、东山锦轩大厦、东山公馆、康和雅居
5.住宅市场片区状况
C片区所在的区域位于越秀区的中部和东部，主要以农林街道与黄花岗街道组成。
农林街道作为越秀区的中心商务区之一，近年来，吸引了一大部分向往城市生活的人们到这里置业，加上片区为原东山区，教育楼盘的优势明显，一直深受广大家庭的青睐。
黄花岗街道作为越秀区的科技园区，广州动物园也在其中，人流量较多，但
房地产住宅市场相对不景气，毕竟很少房地产商愿意选择在科技园区建造住宅项目。
在新政的调控下，广州乃至全国的房地产行业都出现了低迷的状况，无论是增量房或者是存量房，在本年度的交易还是有所降低，即使部分楼盘价格有所降低和各种买房优惠策略，也使得大多消费者处于观望状态。
从7月份至12月份期间，在严厉的政策打压下，片区的房价一直处于整个越秀区的中间水平，从每平方的22500~25000~23000，整体上还是有所提升。