湘雅路地块可行性研究报告
2011年3月
LOGO
前言
本报告对项目情况进行了简要 概况，对项目地块及同类楼盘进行 了较详细的市场调研，并结合长沙 房地产市场的发展趋势，根据产品 结构分析及市场定位，进行了经济 效益测算。谨供公司领导决策。
1. 土地价值承载力 2. 价值实现风险判断
LOGO
土地价值承载力
房产新政对长沙房地产市场影响
在房地产新政调控影响下，5、6月份的长沙楼市略有“降温”，10 月份却表现为价量齐升。造成这一特殊现象的原因是长沙的房价相对一线 城市的房价还处于洼地，升值潜力和支撑概念不减，即使未来继续受到新 政影响降价，幅度也不会很大。再来长沙刚性需求依然旺盛，土地资源有 限，长沙城市化建设步伐加快，使得价格反而看涨。未来随着国家调控政 策下会形成更为浓厚的观望态度，投资炒房者逐渐被迫挤兑退市，使得在 未来一段时间内成交量将出现萎缩，但长沙房地产市场仍然处在上行通道 中。
等。
LOGO
1-3、地块条件——用地指标
有效用地面积(㎡) 总占地面积(㎡) 用地年限 用地性质 容积率
5642 7813.37
50年 商业用地
1、用地条件分析
LOGO
1、用地条件分析
北二环（银盆岭大桥）
1-3、地块条件——交通
规划道路介绍
湘雅路
项目位于开福区湘
沿
黄
本 案
地铁、城市 中轴线、过
芙
LOGO
沿江风光带： 全市江岸线 最长的开福
区
黄兴北路： 黄兴路北延 长线，商业 旅游街区
开福区发展动力与潜力
芙蓉路：
本
长沙金
案
融商业
街区
地铁一号线： 连通长沙最 旺街区-黄 兴路商圈
LOGO
开福区发展动力与潜力
开福区房地产市场发展趋势
表一：2010年长沙市（内五区）新建商品房供应及销售情况
项目基本情况 发展动力及潜力 市场机遇与价值空间 项目分析
LOGO
项目基本概况
有效用地面积(㎡) 总占地面积(㎡)
用地年限 用地性质
5642 7813.37
50年 商业用地
地块位置
LOGO
土地价值承载力
项目基本情况 发展动力及潜力 市场机遇与价值空间 项目分析
LOGO
LOGO
LOGO
长沙城市发展动力与潜力
同比（%）
22.72 -24.68 -4.67 32.22
5.50
38.85
备案均价
（元/㎡）
—— 5635 4695 4569
5096
4625
LOGO
开福区发展动力与潜力
表二：2010年长沙市（内五区）土地供应和交易情况
区域
出让 情况
宗数 面积
宗数
成交 情况
面积
金额
综合地价 水平值
芙蓉区 8
13.65 6
区域
全市
芙蓉区
天心区
其 中
岳麓区
开福区
雨花区
预售面积
（万㎡）
2133.37 107.32 208.91 362.21
313.21
516.71
新建商品房
同比（%）
销售面积
（万㎡）
50.25
2140.46
41.42
100.64
90.42
210.41
61.28
292.89
46.98
299.73
59.40
577.99
LOGO
土地价值承载力
项目基本情况 发展动力及潜力 市场机遇与价值空间 项目分析
项目分析
用地条件分析
区域市场环境 产品结构定位 销售价格预测 经济效益测算
LOGO
1-1、项目区位
1、用地条件分析
项目位于开福区的中心地带，是一个 典型的城市资源型楼盘，非常具备投资价值 概念的地域。地块呈较规则的长条形状，临 街面长，交通十分便利，属于老城区中的未 来发展中心区。周边配套成熟，附近居住人 口较多。
5.38 64224
11938
天心区 1
1.12 3
2.03 2614
1292
岳麓区 51
237.45 42
211.40 945733
开福区 18
87.21 14
77.17 108498
4474
1406
雨花区 16
122.12 12
20.78 71500
3441
内五区 94
461.55 77
316.76 1192569
3765
发展动力与潜力研判
无论从长沙市整体经济发展，还是从开福区未来发展趋势分析，我 们看到的未来不仅具有持续强劲的发展动力，而且同时还具有极大的 发展空间：
– 产业发展带动城市经济水平的提升 – 区域形象加速改善 – 人口构成发生改变 – 扩大居住、消费需求规模、购买力跳跃式提升 – 有限的江景资源，无限的增值空间
雅路与黄兴北路（现为 北二马路）交汇处，北
江
兴
江隧道围绕
湘春路
蓉
北
临湘雅路，西临黄兴北营盘路（过路江隧道路）
路
路（现北二马路）。地
铁1号线湘雅路站与项
目零距离，真正地铁上
盖。
LOGO
项目周边道路状况
优秀的交通便利性， 更有地铁1号线和过江隧道增值！
LOGO
1、用地条件分析
1-3、地块条件——环境景观 距离本案200米的江景资源和滨江景观带等附属价值。
LOGO
沿江风光带： 全市江岸线 最长的开福
区
黄兴北路： 黄兴路北延 长线，商业 旅游街区
1、用地条件分析
项目区位坐标
芙蓉路：
本
长沙金
案
融商业
街区
地铁一号线： 连通长沙最 旺街区-黄 兴路商圈
LOGO
1、用地条件分析
1-2、区域属性（优劣势及发展特色）
【板块属性】：城市资源型板块； 【板块优势】：城中中心城，城市资源型板块、地段优越、增值能力强，极具竞争力； 【板块劣势】：土地成本和开发成本高、销售价格高、各项目容积率高，建筑密度大； 【竞争特点】：以高层、高容积率、高密度、低绿化率、高价位产品竞争为主； 【开发情况】：土地资源丰富、土地开发较晚、将来主要以旧城改造和向北全方位开发。 【发展前景】：集合中心城区和沿江资源的不可复制性，区域发展前景无可限量。 【代表项目】：北辰三角洲、泊富国际广场、万达广场、东宸19公馆、公园9号、金融街
LOGO
1、用地条件分析
1-3、地块条件——环境配套
公园：开福寺、紧邻湘江风光带、风帆广场、烈士公园 学校：周兰中学、师专附属小学、市三十二中等 医院：湘雅医院、省妇幼、市第一医院 商场：望和超市、新一佳超市 银行：中国银行、招商银行、建设银行等 公交车：11、106、111、142、143、168、368等
成熟便利的生活配套！
LOGO
1-3、地块条件
湘雅路
Hale Waihona Puke ——内部北二马路改造后的黄兴北路示意图
1、用地条件分析
地块东面道路现状 地块南面道路现状
LOGO
1、用地条件分析
1-4、地块条件——SWOT分析
优势（Strength）