2011年2月21日目录一、2010年重大房地产政策评述二、现阶段国家宏观政策解读三、2011年房地产政策展望四、廊坊市房地产市场现状分析五、廊坊市房地产项目调研分析六、项目周边房地产市场分析七、典型楼盘分析一、2010年重大房地产政策评述1、“国十一条”；2、“国十九条”；表1 “国十九条”3、“新国四条”；4、“新国十条”；5、“新国五条”；二、现阶段国家宏观政策解读新年伊始，万象更新，在人们还在享受在新年带给的欢乐和愉悦的时候，国家已按捺不住，相继出台重拳地产调控政策，延续2010年的调控势头，可谓是给乍暖还寒的初春的房地产市场带来惊人动荡。
（一）国务院2011年1月26日“新八条”1、进一步落实地方政府责任。
于一季度公布各地新建住房价格控制目标；2、加大保障性安居工程建设力度；5、严格住房用地供应管理；6、合理引导住房需求；7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；8、坚持和强化舆论引导；（二）北京出台限购令=或＞国务院2011年1月26日“新八条”□北京的限购令可谓是“严”字当头！★根据北京市楼市调控新政，自2月17日起，对已拥有1套住房的北京市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭）、持有北京市有效暂住证在北京市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非北京市居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。
★对已拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京市户籍居民家庭，对无法提供北京市有效暂住证和连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭，暂停在北京市向其售房。
□北京出台限购令告诉我们：纯北京人或是外地“北京人”只要是以家庭为单位拥有一套以上住宅的，举例：华夏铂宫；经过笔者实际调研发现，此项目年前销售的一期项目98%都是廊坊本地居民或者是各县市居民；而年后在二期9#、12#喽接受咨询预订时，北京的客户与日俱增，现已成为项目主要消费群体，来访客户占总接待客户的65%以上，与年前此项目一期客户群性质明显不一样。
而且售楼处停车位北京牌照的汽车占60%。
这不难看出，北京限购令对北京人购房的制约和牵动，也更加明确了廊坊市房地产市场即将出现一批北京客户。
除华夏铂宫外，开发区项目嘉轩凤凰城；十九城邦也出现了北京人集中购房的情况。
（三）央行再次上调准备金率达到%创新高；三、2011年房地产政策展望□短期来看，我认为2011年房地产调控将继续，政策高压依然延续，加上供应量增大，房价有望进一步稳定，房地产难以再出现2009年那样的政策优惠时期。
土地供应、住房供应不再只着重量的增加，而更强调结构的调整。
□2011年我国房地产开发投资将保持较快增长。
由于2010年新开工项目较快增长、在建规模较大，2011年房地产开发投资仍将保持较快增长。
但受2010年房屋销售和资金到位增长较缓制约，房地产开发投资速度将会逐步趋缓，全年增长速度可能会明显低于去年，呈前高后低的态势。
□2011年，由于宏观调控政策的力度不会减弱，尤其是限购政策和上海、重庆出台房产税的影响会逐步扩大，投资需求会进一步受到抑制，估计2011年商品房销售市场仍将处于低迷状态，销售增长速度在1位数以内。
商品房价格将进入徘徊状态。
2011年，随着需求减少，供给增加，房地产市场的供求状况将有所好转，房价将进入盘整和徘徊阶段。
预计上半年房价涨幅会进一步下降，下半年涨幅可能会有所提高，全年房价保持低速增长□对于未来的房地产调控，就行业本身而言，只要调控政策大方向不变，调控的效果就会逐渐显现，市场关系会回归到正常的状态。
所以说市场不明朗会加剧购房者犹豫的心态，增加开发商开发风险。
□□结论：四、廊坊市房地产市场现状分析◆节后，随着国家政策的相继出台，廊坊房地产市场似乎也第一时间感触什么，市场似乎冷清了许多，但也趋于平稳，市场销售的房源基本上都是节前开盘剩余的尾盘货量，各公司项目的二期、三期项目都集中到5-6月份进行开盘销售，大多数项目都是接受咨询和预定，即将上市货量极多，2011年必将是房地产市场发生根本性变化的一年，市场必定会再次洗牌；◆政策的驱动似乎没有打击开发商降价的可能，经过市场调研分析，现如今，廊坊市房地产市场销售的普通住宅价格已全部突破7000元/平米大关，高档住宅也即将接近10000元/㎡（华夏铂宫2期），限购政策、信贷政策短期内似乎并没有直接影响到廊坊房地产市场，但现如今廊坊并没有实行限购，所以上半年廊坊的房地产市场会再次不明朗。
◆□现阶段廊坊市房地产市场基本特征：1.上半年货量较为分散，项目集中上市会在6-9月份；2.品质地产项目尤为受青睐，不少北京客户慕名而来；如华夏伯公、兰亭；晓廊坊节后咨询较多，华夏伯公节后接待北京客户来访已超来访总数的60%；3.调控政策影响不大，但市场依然不明朗；4.各项目价格已超出7000元/㎡大关，典型项目即将冲过1000万元/㎡大关；5.环首都经济圈政策驱动力仍然奏效，各路投资客看好廊坊市场，集中投身进来，购买住宅，带动廊坊本市场的自然销售。
这种带动会在环首都经济圈利好政策影响下，维持很久。
6.旧城改造项目与市场商品房并驾齐驱，廊坊拆迁量大，2011年供应增多；廊坊市在2007年出台印制了《廊坊市城中村改造片区规划》纲要，内容表述在未来三年内，完成60个村庄（其中市区31个，开发区19个，龙河园区10个）的改造工程。
总共分为17个片区，改造区域总人口达到101500万人，总土地面积为51850亩。
）五、近期市场项目价格调研情况表备注：该表不代表开发商最终要价、成交价，信息主要来自个人市场调研，具有参考价格。
开发区别墅项目不再其范围内■廊坊市重点项目节前、节后售价对比表1.分析：■从项目销售价格柱形图上能看出，2010年11月份和2011年2月份各项目销售价格看，各个板块年后的销售价格都较之年前上扬500-1000元/㎡；各项目基本都已破7000元大关，多数项目直逼8000元/㎡大关；■从图形中不难看出，价格偏高的板块要属西部板块和北部板块，这是因为其中有华夏地产的缘故，华夏的项目都是走的高端项目的套路，华夏伯公不仅吸引了廊坊本地区高端客户光临，最近北京很多客户都慕名而来，可以看出，创新建筑是多么的重要。
项目二期直逼10000元大关；■从调研表格中看出，华元和庭、金碧伦、乔治花园这些项目，都存在捂盘惜售的现象，而且不急于出售，更是上调销售价格300-600元/㎡；■现阶段廊坊市区高端住宅就是华夏伯公，此项目引领者廊坊房地产价格走向；■调研中，发现恒庆国际公寓、名人国际等项目，采取提前收取预订款，回笼资金是因为由于现阶段启动资金紧缺，项目很难启动；■品质地产的项目，春节后不乏购房者，政策的压力很少影响这些项目的销售，人们越来越理性的考虑如何买到称心如意的房子，会选择建筑创新、物业服务较强的地产公司。
比如：华夏兰亭，华夏伯公，晓廊坊等项目；■南部板块房地产项目集中在安次区，其销售价格要稍微便宜些，但随着安次区旧城改造和经济的发展，次区域必将成为房地产开发又一热点，2011年的项目大多数集中到安次区。
六、重点项目简析■华夏铂宫华夏铂宫一期（10、13、14、16号楼）开发商廊坊京御房地产开发有限公司项目位置廊坊市北环路北，永兴路西侧■华夏铂宫二期项目，预计开盘9#、12#楼，价格要在10000元/平米，是廊坊第一个冲破万元大关的高端住宅项目；■调研中，前往华夏铂宫售楼处的人络绎不绝，好似热闹，在北京实行限购令一来，北京客户来电、来访已经占铂宫来电来访总量的60%以上，这与一期开盘成交客户90%都是廊坊人形成鲜明对比。
■这说明，在限购令继续实施的这段时间，会挤压北京客户，投入燕郊等地，廊坊无疑是一块好去处，我们猜想：不久的将来，廊坊会吸引更多的北京客户前来买房，成为第二个燕郊。
■荣盛晓廊坊晓廊坊*16#楼（公寓）网上备案情况分析预售楼号规划层数总建筑面积总套数签约套数销售率剩余套数签约面积签约金额签约均价项目名称许可证号■项目二期开盘14#、15#楼，80㎡*-140㎡不等，300余套房，大概在2011年3月、4月份开盘，2012年9月份交房，现阶段接受预定。
■具体预定方法：本人携带身份证及复印件前往工商银行办理活期3个月的卡，存入2万元，携带商业银行开具的存款存根前往售楼处进行排号。
此预定方法荣盛各项目都一样。
■项目开盘价格大概在8300元/平米左右。
七、2011年廊坊上市新项目简要阐述2011年除了在售项目外，还有一些新项目以及拆迁项目即将面世，这给廊坊房地产市场增添了新鲜元素也增添了许多竞争的火药味。
八、2011年廊坊现有商品房项目货量和明年供应量调研中，上半年在市场上出售的房源已不多了，市场货量集中客户选择的区间逐渐变小，这也是这段时间各项目销售不错的一个原因。
另外，很多项目都集中到2011年5-9月份开盘，再者一些大型项目还有2期待开发项目，所以今年的供应量会是很多，而且项目大多会集中上市，这样一来，无疑会对我公司馨视界*花城的蓄客、宣传和营销带来更大阻力。
2011年房地产市场项目基本货量统计表序号项目区域项目名称总套数恒庆国际公寓二期200余套1东部片区名人国际二期150套宸阳岛262套嘉都TIME2500套2南部片区金碧伦二期72套阳光逸墅二期730套富士康城300套3中部片区晓廊坊300套豪邸坊二期800余套华夏铂宫二期400余套燕豐园6#、7#、11#、12#464套馨视界三期1300套阳光高地 860套4北部片区壹公馆 108套银河领域969套 馨领地二期 300余套华夏幸福城800亩；900余套万和小区800余套 总 计11415套销售部2011年2月21日。