衡水房地产市场报告一、衡水房地产市场区域分析衡水房地产市场根据城市格局、城市建设发展和房地产项目的区域特点等方面因素，以及对住宅市场的调研结果，将衡水市区划分为开发区、河西区、滏阳河区域、河东区和路北区五个主要区域，具体如下图所示：⏹河西区河西区以衡百商圈为核心，是衡水传统且公认的衡水市中心，商业繁华，配套齐全，交通便利，主要指自前进大街以东、滏阳河以西、石德铁路以南及滏阳路以北的围合区域，积聚了衡水主要商业，如市百货大楼、市商贸中心、国美电器、体育休闲广场等。

该区域市场认可度高，区域内房地产项目星罗密布，是衡水各区域房地产项目最多的区域，该区域内楼盘品质参差不齐，整体销售均价约3500元/平米左右。

⏹河东区滏阳河以东、南环路以北、京衡南大街以西、石德铁路以南围合区域。

该区域为衡水市老城区，老旧房屋建筑较多，发展较为落后。

目前多为老旧住宅改造，在售项目主要以多层为主。

目前该区域楼盘的现房价约为3300元/平米左右，期房价格为2500元/平米左右。

⏹路北区主要指石德铁路以北的城区部分。

该区域内污染型企业较多，如生化农药、石油化工、塑料、煤矿储备、印染等行业，并且配套资源较为缺乏，环境相对较差，区域内多层产品较多，多层产品均价约3000元/平米左右，高层期房价格为2800元/平米左右，高层现房价格为3300元/平米左右。

⏹开发区西环路以东、永兴路以北、前进街以西、石德铁路以南围合区域。

该区域为省级经济技术开发区，是城市新兴区域，路况良好，但区域配套略显不足。

区域内物业形式多样，多层、高层、小高层并存。

该区域销售均价为3400元/平米左右，主力消费群体包括市区中高端客户及周边市县富裕阶层。

⏹滏阳河区域滏阳河区域包括河西区与河东区的一部分，随着滏阳河改造工程的逐步推进，消费者对滏阳河畔未来的居住环境和景观资源有较高的预期，自2009年底开始，该区域成为房地产新兴的热点区域，区域内楼盘多打景观优势，楼盘品质普遍较高且规模较大，销售均价居衡水各版块之首，约3900元/平米。

二、衡水房地产市场供需情况分析衡水房地产市场楼盘林立，竞争激烈，大大小小约66个在售项目，目前，整体市场在售项目的投放量为2000万平方米左右，与之对应的约45万市区人口消化力明显不足，即使将全衡水地区的434万人口作为衡水市区房地产的消化基础也达到了4.6平米/人的消化量，衡水房地产市场的惨烈竞争可见一斑。

衡水房地产市场供应量一览三、衡水市场经典楼盘分析本次报告分别采样衡水市各区域的代表性经典楼盘或与本项目类似楼盘做分析，并于每月进行跟踪调查，为本项目的精准定位和销售策略做基础，具体调研分析楼盘如下：以上样本项目由于区域不同、定位不同，规划设计也多有不同，但均代表了各自区域的特点或为各自区域中较为突出的项目，通过上述楼盘的研究可以分析出衡水市场的特点以及市场的偏好，对本项目的定位、规划及销售有着较大的意义，样本项目的具体情况如下：⏹中华道项目概况中华道由河北溯源房地产开发有限公司开发，项目位于人民路与中华大街交汇处东南。

总体规划项目总占地11万平米，总建筑面积44.8万，容积率3.9，绿化率30%，总户数为3764户。

一期包括6栋30层高层，社区内配有5万平米的商业、1000平米的幼儿园和900平米的会所。

产品分析外立面现代风格，采用棕色为主的涂料。

景观设计中央景观设计，配合少量楼间景观。

户型户型图两室两厅一卫 115平米三室两厅两卫 120平米销售情况开盘时间：2010年12月6日；价格：3450元/平米；优惠政策：首付3成优99折，5成98折，一次性96折；项目点评该项目规模较大，2010年6月入市时正赶上衡水房地产市场的观望期，因为未能达到开盘热销的局面，一期推出的6栋高层有4栋受到大型商业的影响，销售速度较慢，而规划和户型设计缺乏亮点的情况下以较高的价格销售也是制约该项目销售速度的重要因素。

⏹九派香邻项目概况九派香邻由衡水九派房地产开发有限责任公司开发，项目位于人民路与中华大街交汇处南行100米路西。

总体规划项目总占地55亩，总建筑面积11.6万，容积率3.15，绿化率35%，总户数为864户。

小区包括6栋16——27层的高层住宅，此外小区内还规划有幼儿园和沿街商业。

产品分析外立面现代风格，独特的飘板设计是该项目外立面的最大亮点。

景观设计该项目采用了中央景观配合楼间景观的设计手法。

户型户型图两室两厅一卫 115平米三室两厅两卫 139平米楼间距：40—80米。

采暖方式：地暖。

销售情况开盘时间：2010年5月22日；价格：3500元/平米；优惠政策：首付5成优99折，7成98折，一次性96折；项目点评该项目景观设计和建筑外立面是该项目的最大亮点，但该项目缺乏100—120平米的小三室面积段，成为该项目的产品真空，125平米的三室两厅一卫户型和102平米的两室两厅一卫户型由于面积段偏大，致使该两种户型房源销售困难。

⏹大陆榕花汇项目概况大陆榕花汇由唐山大陆房地产开发有限公司开发，项目位于榕花街与新华路交叉口西行100米路南（原衡水市委市政府所在地）。

总体规划大陆榕花汇由3栋8层小高层、2条繁华商业步行街组成。

规划总建筑面积38629.79㎡，住宅建筑面积为10320.9㎡，预计居住户数为96户，预计居住人口为288人；地下建筑面积7281.83㎡，社区总停车位255个；商业建筑面积为21027.06㎡。

户型户型图两室两厅一卫 99平米三室两厅两卫125平米销售情况价格：住宅4300元/平米(赠车库)，商铺7000—15000元/平米不等；优惠政策：全款优惠3%；销售率：住宅已全部售罄，商铺剩余7套。

项目点评该项目为大陆裕丰开发商开发，开发单位在衡水当地有一定的知名度，该项目为原市委市政府所在地，地理位置优越，小区以河西区稀缺的小高层住宅为主，居住舒适度较高，以适中的价格并配合购房增车库的活动销售，销售速度较快，但是商业面积普遍太大，给后期销售带来困难。

⏹五洲国际官邸项目概况五洲国际官邸由衡水中城建·中博房地产开发有限公司开发，项目位于前进大街与永兴路交叉口西行100米。

总体规划五洲国际官邸建筑面积约为100万平米，绿化率48%，规划为24幢高层，层高从24层-33层不等。

社区内规划有商业、幼儿园、小学、医院。

户型户型图两室两厅一卫 87平米三室两厅两卫125平米销售情况价格：高层3400元/平米，loft3600元/平米；优惠政策：全款优惠1%；销售率：目前在售的7、8、10、11、16号楼及26号楼（loft）中，除loft仅剩余20余套房源，其它楼座剩余量均在30%左右。

项目点评该项目规模较大，户型设计多样，特别是loft的产品设计以新颖、实惠等特点在市场上深受喜爱，而项目位于西部郊县进城的永兴路上大量吸引郊县客群作为补充，是开发区影响力最大的楼盘。

⏹达观天下项目概况达观天下由裕泰房地产开发有限公司开发，项目位于永兴路与顺平街交叉口西行100米路北。

总体规划达观天下项目总占地约10万平米，总建筑面积约25万平米，容积率2.7，绿化率约35%。

包括14栋多层，6栋11层小高，6栋18层高层和4栋27层高层。

户型户型图三室两厅一卫 97平米两室两厅一卫86平米销售情况价格：2900元/平米；优惠政策：贷款优惠30元/平米，全款优惠60元/平米；项目点评该项目规划水平较高，产品类型丰富，以多层为主，涵盖小高层、高层产品，由于该项目位于外环，地理位置偏远，因此，虽然销售价格较低，户型设计舒适，但消化速度依旧较慢。

⏹天玺香颂项目概况天玺香颂由衡水景旭房地产开发有限公司开发，项目位于红旗大街与南环路交叉口北行50米路西。

总体规划天玺香颂总占地约12平米，总建筑面积约40万平米，容积率约2.2，绿化率35%。

包括18栋楼，其中有 5栋28层，3栋20层，10栋9层小高。

产品分析外立面外立面欧式风格，米黄色涂料。

景观设计内外双景观，外部依托滏阳河自然景观资源，内部设计20亩的水系景观。

户型户型图三室两厅一卫 118平米两室两厅一卫134平米 销售情况销售价格：高层销售均价为4100元/平米，小高层销售均价为4800元/平米；优惠政策：一次性付清优惠3个点。

销售率：2栋高层已售约60%，5栋小高层已售约95%。

项目点评天玺香颂定位高端，以央企的品牌，舒适的小区设计以及大手笔的营销包装确定了该项目在衡水市场的王者地位。

但从销售率上看，5栋9层的小高层产品经过一年的销售已基本售罄，2栋大高层依然剩余约40%的房源未能售出，并且剩余房源多为130平米以上的大面积户型，从这一点也可以看出政策调控对大面积户型的影响和衡水市场的主流需求。

⏹金域蓝湾项目概况金域蓝湾由衡水天正房地产开发有限公司开发，北京世纪中天设计，项目位于桃城区-红旗大街与永兴路交汇处（青年公园东侧）。

总体规划项目总占地208亩，总建筑面积40万，容积率2.44，绿化率40%，包括4栋27层高层，12栋20层高层，4栋6层洋房，4栋叠拼别墅（一梯两户，1—2层为一户，3—4层为一户）。

产品分析外立面地中海风格，采用棕色为主的涂料。

景观设计主要依托临近滏阳河的自然景观。

户型金域蓝湾现推出房源的主力户型为三室，层高2.9米，交房标准为毛坯。

户型图三室两厅一卫 115平米三室两厅两卫 133平米销售情况开盘时间：2009年12月8日；价格：高层销售均价为3800元/平米，洋房销售均价为5500元/平米，别墅5400元/平米；优惠政策：全款优惠2%，贷款优惠1%；车位：地下车位8万/个；地下室：2200—2500元/平米。

项目配套内部配套：幼儿园、会所。

周边配套：永兴医院、青年公园、滏阳河。

项目点评该项目以3200元/平米的价格于2009年底入市，在入市初期由于市场上其它项目包装宣传水平较差，该项目以强势包装的高调形象亮相，在配合以较为合理的价格，使该项目的开盘销售非常火爆，进入2010年后，滏阳河区域先后出现了天玺香颂、公园壹号等高档楼盘，将滏阳河区域的房价大幅度拉升，金域蓝湾也随之水涨船高。

从销售情况上看，该项目110—120平米的小三室户型销售速度最快，而150平米的大三居由于位于该项目最贵的11号楼，单总价较高，销售速度较慢。

⏹公园壹号项目概况公园壹号由中房集团衡水中城万源置业有限公司开发，项目位于人民东路与榕花街交叉口路南侧。

总体规划项目总占地约518亩，总建筑面积约100万平米，容积率约3.0。

小区包括35栋高层，其中24栋33层，9栋24层，1栋18层写字楼，1栋18层酒店。

产品分析外立面古典后现代主义风格，采用棕红色为主的涂料。

景观设计在景观上小区与人民公园完美结合，小区内的建筑宛若生长于公园中的楼房。

户型户型图两室两厅一卫 91平米三室两厅两卫 106平米销售情况开盘时间：2010年4月；均价：3900元/平米；优惠：首付70%优惠1%，全款优惠3%销售率：4栋高层，已售约50%项目点评该项目依托人民公园景观，小区整体规划先进，但由于开发商的易手、违规销售的影响以及地下流沙层的传言使该项目的销售情况较差。