2009年武汉房地产市场回顾及2010年展望2009年,武汉商品住宅累计新增供应面积568.77万平方米,与2008年相比下跌30.01%。
2009年市场回暖的程度和持续时间超出市场预期,即使部分开发商采取加快工程进度等措施加大供应,但新增供应量的增长缺乏有力支撑,因此供应趋紧成为了必然现象。
2009年,武汉商品住宅累计成交套数11.53万套,是2008年的2.27倍,比同样火爆的2007年也多出了7800多套;累计成交面积1200.72万平方米,成交金额635.87亿元,同比分别上涨130.7%和122.7%。
2009年,受房地产市场回暖影响,开发商资金压力减小,同时对后市预期乐观,在考虑到自己资金实力和土地储备后,开始新一轮拿地。
2009年,武汉土地市场供应充足,中心城区累计供应土地85宗,土地供应总面积超过750万方。
武汉中心城区累计成交土地74宗,成交总面积748.68万平方米,成交量为历年之首。
12月29日华侨城以招标形式夺得东湖风景区地块一宗,总面积为3167亩,用于住宅和旅游开发,该地块也以43亿元的成交总价刷新了武汉土地市场成交记录,成为新“地王”。
同时,《报告》中也就2010年的形势进行了权威的预测:2010年底或2011年初,从紧的货币政策才会发挥作用,而且货币政策的收紧(加息、缩紧银根)是一步步的,效果也需要慢慢释放。
2010年上半年,武汉楼市新推项目较多,需求依然较旺,房价也将保持稳中有升的态势。
不过,随着“国四条”、“国十一条”的陆续出台,政策有“趋紧”可能,如果政策再度从紧,势必首先在市场成交量上体现,进而抑制房价的上行趋势。
2009年武汉房地产市场回顾及2010年展望一、2009年武汉土地市场回顾1、土地市场供应充足,供应类型多元化2009年,武汉土地市场供应充足,中心城区累计供应土地85宗,土地供应总面积超过750万方。
从供应类型来看,也呈现多元化特征,涵盖了住宅、商业、公用设施、工业、风景点及游览设施等多种类型。
2、土地市场需求旺盛,年底地王再现2009年,受房地产市场回暖影响,开发商资金压力减小,同时对后市预期乐观,在考虑到自己资金实力和土地储备后,开始新一轮拿地。
2009年,武汉中心城区累计成交土地74宗,成交总面积748.68万平方米,成交量为历年之首。
与土地市场同样火爆的2007年相比,成交面积增加了34%。
从成交土地用途分布来看,纯居住用地成交26宗,累计成交面积215.92万平方米,占成交总面积的28.84%;兼容商业、公共设施等的居住用地成交29宗,累计成交面积287.62万平方米,占成交总面积的38.42%;商业金融业用地成交7宗,累计成交面积8.74万平方米,占成交总面积的1.17%;工业用地成交10宗,累计成交面积24.58万平方米,占成交总面积的3.28%;公共设施用地成交一宗;此外,12月29日华侨城以招标形式夺得东湖风景区地块一宗,总面积为3167亩,用于住宅和旅游开发,该地块也以43亿元的成交总价刷新了武汉土地市场成交记录,成为新“地王”。
图:2004-2009年武汉中心城区土地成交情况图:2009年武汉成交土地用途分布数据来源:国家统计局、中国房地产指数系统3、武昌区居住类用地成交面积居首,江汉区居住用地楼面地价最高如下表所示,通过对2009年各区域居住类地块(含兼容商业、公共设施等的居住用地及华侨城地块中的住宅部分)成交情况的分析可以看到:武昌区和江夏区的土地成交量最大,都在100万方以上,洪山区也达到了95万方,沌口、东湖高新和汉阳的成交量也在50万方以上,其它几个区域的成交量相对较小。
从各区域的居住类用地平均楼面地价来看,因江汉区仅有一宗地块成交,并且是万达集团获取的新华西地块,该地块的用途除居住外还涵盖商业金融,因此楼面地价较高,超过了3000元/平方米;武昌区成交的地块中,也有万达取得的一宗含商业金融在内的居住地块,因此武昌区的楼面地价也接近3000元/平方米;青山区和硚口区的楼面地价都在2500元/平方米左右;洪山区和汉阳区的楼面地价也在2000元/平方米以上;江岸区因城投以较低价格取得多宗后湖地块,因此楼面地价被拉低至千元以下;黄陂区为远郊区县,楼面地价更低,成交量也不大。
表:2009年各区域居住类地块成交情况注:本表统计数据含兼容商业、公共设施等的居住用地及华侨城地块中的住宅部分数据来源:中国指数研究院数据信息中心,中国房地产指数系统二、2009年武汉住宅市场回顾1、新增供应量不足,较去年同期下降明显2009年,武汉商品住宅累计新增供应面积568.77万平方米,与2008年相比,下跌30.01%。
由于2008年房地产市场萎靡,导致开发投资和新开工面积持续低迷,2009年市场回暖的程度和持续时间超出市场预期,即使部分开发商采取加快工程进度等措施加大供应,但新增供应量的增长缺乏有力支撑,因此供应趋紧成为了必然现象。
图:2008-2009年武汉住宅新增供应情况图:2008-2009年武汉住宅新增成交情况数据来源:国家统计局、中国房地产指数系统2、市场需求集中发力,造就09楼市旺销格局2009年,楼市销量反弹的速度和程度都远远超出预期,由最初刚性需求的释放,到改善性需求的发力,再到投资性需求的猛增,多种需求的交集和融合,造就了武汉楼市的旺销。
2009年,武汉商品住宅累计成交套数11.53万套,是2008年的2.27倍,比同样火爆的2007年也多出了7800多套;累计成交面积1200.72万平方米,成交金额635.87亿元,同比分别上涨130.7%和122.7%。
3、新增需求量远超供应量,供需比不断加大2009年以来,市场持续旺销,需求量不断加大,但供应量下降幅度较大,因此,新增供应量与需求量的差距不断被拉大。
2009年,武汉商品住宅累计供应面积与成交面积的比值为1:2.11,新增需求量远远超过了新增供应量。
图: 2009年武汉住宅供需比情况图:2008-2009年武汉住宅库存及出清周期数据来源:国家统计局、中国房地产指数系统4、出清周期持续下降,库存明显缓解2009年,武汉商品住宅库存持续下降,截止12月底,住宅可售面积为1335.01万平方米,同比下跌35.04% ,库存压力明显缓解。
从住宅出清周期来看,由于近几个月市场的持续旺销和新增供应量的下滑,出清周期不断缩减。
截止12月底,武汉住宅出清周期从年初的42个月减少到13个月。
不过,区域分布不均现象并未有所改观,城区和郊区可售量差别依然较大。
5、成交价格:持续平稳增长2009年,武汉商品住宅全年成交均价为5296元/平方米,同比上涨8.46%。
从全年走势来看,武汉商品住宅成交均价呈现平稳上升态势,截止年底,武汉商品住宅成交均价达到5795元/平方米,环比上涨2.75%,较年初上涨了15.09%。
成交均价的平稳增长,说明武汉房地产市场依然较为健康和理性的。
但是和年初相比,下半年商品住宅成交均价上升的幅度开始加大,楼市风险也需引起市场相关主体关注。
图: 2007-2009年武汉住宅成交均价走势图图:2009年武汉各区域住宅成交套数及成交均价数据来源:国家统计局、中国房地产指数系统6、东湖高新区和武昌区成交套数居首从各区域的成交情况来看,2009年,东湖高新区和武昌区的成交套数都在1.5万套左右,位居前两位;东西湖区、黄陂区和江岸区的成交量都在1.2万套以上;其它区域成交都在1万套以下,沌口和青山区都不足5000套。
从成交均价来看,武昌区、江岸区和江汉区的全年成交均价都在6000元/平方米以上;汉阳区、洪山区、东湖高新、硚口区和青山区也都超过了5000元/平方米;黄陂区的成交均价最低,仅为3129元/平方米。
7、成交面积分布:以中等户型为主2009年,武汉商品住宅成交面积以90-120㎡的中等户型为主,全年成交占比达到34%;90㎡以下户型的占比为29%;120-140㎡中大户型占比为21%;140㎡以上大户型的比例最低,为16%。
图:2009年武汉住宅成交面积分布图图:2009年武汉住宅成交户型分布图数据来源:国家统计局、中国房地产指数系统8、成交结构:以三房为主,占比超过50%2009年,武汉商品住宅成交户型以3房为主,全年成交占比达到47%;2房的成交占比为31%;4房及以上成交占比为17%;1房成交的比例最低,为5%。
9、2009热点项目及重点企业表现①品牌项目优势地位突出,市场集中度不断提升从项目销售排行榜来看,保利心语和沿海赛洛城无论是销售套数还是面积,都稳居排行榜的前两位。
此外,可以看出,上榜的项目基本都是品牌项目,这些项目或是因产品性价比高,竞争力强,如保利•心语、沿海赛洛城、统建•同安家园等受到市场追捧;或是因占据稀缺资源,附加值较高,如水岸星城、世茂锦绣长江,占据稀缺的湖景、江景资源,具有明显竞争优势;或是位于中心城区,交通及配套完善,如融侨华府等,吸引众多购房者关注。
图:2009年武汉住宅销售套数排行榜图:2009年武汉住宅销售面积排行榜②本土企业发力,在市场占有率十强中占据半壁江山2009年,除了已经进入武汉的20余家全国房地产百强企业外,华侨城、阳光一百等也开始布局武汉,武汉房地产市场的竞争加剧。
据统计,2009年开发企业TOP10的总体市场占有率达到了24.84%,较2008年增加了1.24个百分点。
此外,根据中国指数研究院对2008年和2009年市场占有率TOP10企业的对比显示,武汉本土企业的市场竞争力在不断加强。
2009年市场占有率TOP10企业中,武汉地产集团紧追万科,打破了2008年万科一枝独秀的局面;百步亭、三江航天跻身市场占有率TOP10企业行列,将本土企业的数量从08年的3家上升到5家,占据了开发企业市场占有率十强的半壁江山。
图:2009外来开发企业市场占有率排行榜图:2009年武汉本土开发企业市场占有率排行榜三、2010年武汉房地产市场形势展望1、政策展望:政策面已由宽松转向“中性”,未来有“趋紧”可能2009年底以来,抑制性政策开始频繁出台。
2010年1月10日,国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,明确表态要遏制房价过快上涨,行业政策面已从“宽松”转向了“中性”。
“通知”的核心思想是抑制“商品房过度消费”,打击投资和投机性需求,主要从四个方面抑制需求:(1)二套房贷首付不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。
(2)防范信贷资金违规进入房地产市场。
(3)加强跨境投融资活动的监控,防止境外“热钱”冲击市场。
(4)“通知”还特别提出“要加快研究完善住房税收政策,引导居民树立合理、节约的住房消费观念”。
这将增强市场对“物业税”出台的预期。
随着“通知”的出台,预计中央相关部委及地方政府随后将响应要求陆续出台一系列配套细则,“楼市利空”有“接踵而至”的可能;另外,随着未来加息周期的来临,如现有的“中性政策”不放松的话,受加息影响政策面将由“中性”转为“趋紧”。