3、在投行的诱导下完全在效仿“碧桂园”案例，把土地储备最大化，作为上市前的主要战略；
• 用一年的时间将土地储备膨胀7倍，达4580万平米！ • 上市前夕又在广州拍地、上海高价拿地;
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附件-1
江苏启东——万亩土地疑云 ➢项目位于上海崇明岛对面的江苏启东，如果规划中的 “崇启大桥”按期建建成，其升值潜力巨大。 ➢照顾说明书显示，其估价达344亿元，占恒大总估价的 1/3，预计2010年左右开始预售。
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恒 大 08 年 现 金 流 分 析
销售收入情况
区域 广东地区 重庆地区 成都地区 武汉地区 南京地区 沈阳地区 内蒙地区 其他地区
预估销售额 196,421 19,754 29,339 50,116 47,879 38,244 0 20,000
单位：万元 注：详细预估销售收入详见附件-2
401,753
附件-1
恒大土地资产分析
➢ 第三类项目主要资产简析
报告序列号 25 26 27 31 33 *37 38 39 41 43 44 52
物业 佛山恒大御景半岛 广东增城市恒大山水城 广东清远市恒大金碧天下
重庆恒大城 湖北鄂州恒大金碧天下 江苏启东恒大金碧天下
成都恒大城 成都恒大绿洲 南京市恒大金碧天下 沈阳市恒大绿洲 昆明市恒大金碧天下 包头市恒大华府
与瑞信旗下联属公司订立结构担保贷款, 额度为5亿美元；
➢ 截止08年3月, 已提取总额为430百万美元及人民币2千万, 并且不再提取贷款 ➢ 伦敦银行同业拆息+4.5厘到5厘的息差； ➢ 970万美元的结构性费用；
08年5月, 完成35亿港元，折合约4.5亿美元的私募股权集资；
➢ 2008年5月, 完成35亿港元，折合约4.5亿美元的私募股权集资。
成本: ✓100%的利息.
结论: 恒大地产背负高利贷, 已经没有可能进行再融资. 两次融资对比相当于估值折让36%-60%
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恒大能否起死回生
恒大
➢2006年11月
金融投资者投4亿美元，占33.3%股权 投资前 公司价值8亿美金 投资后 公司价值12亿美金
➢2008年03月
拟上市 定价 HK$3.5~5.6 上市融资前 市值51亿~82亿美金 上市后 市值64亿~102亿美金
注：相关数据来自恒大招股说明书
总计:
68.6 亿元
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恒 大 集 团 的 战 略 分 析？
1、以启东、郑州、洛阳项目为代表，通过政治合谋的方式取得土地；
•以振兴城市的名义加上私下手段，甚至用广告的方式，与政治人物和某拿地； •可疑的启东项目，参考“启东项目情况”（点击浏览）
2、好大喜功的个性，反映在拿地策略上就是拿地速度和规模“凶猛”（进100万以上的项目居多）
应付款:
61.6 亿元 43.9 亿元 8.4 亿元 9.0 亿元
4.5 亿美元约 （31.5 亿元
资金缺口 54.3亿元
-------------------------------------------
总计:
122.9 亿元
注：详R细M预B估）销售收入详见附件-2
----------------------------------------------------
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恒大集团的融资策略
恒大为上市,做了一系列的融资活动, 具体分为3步骤: 上市前向投行(金融投资者)私募400百万美元；
➢ 2006年11月29日,以400百万美元的价格向金融投资者发行了8亿股可转换优先股, 占33.3%股权； ➢ 有赎回条款为15%的复合率回报 ➢ 2007年12月11日,以同样的价钱回购8亿股可转换优先股并注销,金融投资者成为400百万美元的债务人; ➢ 2008年1月31日,向原来金融投资者有条件转让共8亿股公司股份.
2003年6月
恒大在广东成立“恒钢集团”开始建设年产量1000万吨的大型现代化钢铁基地。
2006年6月
恒大地产集团开始重组，肃清了交叉持股情况，标志着上市计划正式启动。
2006年11月
恒大地产与德意志银行、美林及淡马锡签订战略入股协议，融资4亿美金。
2008年3月
由于港股暴跌与市场低迷的影响，恒大地产被迫宣布暂停上市。
资产估值 92.1亿 24.9亿 78.3亿 23.7亿 24.7亿 344.4亿 35.1亿 21.3亿 32亿 23.6亿 25.0亿 37.9亿
758 44.60% 720.18
%
营业额 毛利 物业增值 纯利 纯利1（调整后）* 纯利2（调整后）* 毛利率 纯利率 纯利率(调整后)
2,323 868 482
1,001 678 161
37.37% 43.09%
6.93%
注: 1. 银行贷款=长期贷款+短期贷款; 2. 库存包括预付款; 3. 纯利调整后1：不含物业增值； 4. 纯利调整后2：不含物业增值与其它收益
说明 广州市金碧骏鸿花园
广州市金碧雅苑 广州市第三金碧花园
资产估值 3.45亿 3.62亿 1.50亿
2.86亿
备注 15000平米商业 12000平米商业 14000平米车位 8000平米商业 + 900平车
位
总建筑面积 0.74亿 0.31亿 0.46亿
备注 31套别墅 67套别墅 36套豪宅
19
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恒 大 08 年 现 金 流 分 析
恒大地产主要财务数据 08年招股书/截止07年9月业绩
单位:人民币百万元 现金及现金等价物 银行贷款 库存 流动资产 流动负债 资产总额 负债总额 净资产 银行贷款占总资产比率
净负债比率
1,153 6,612 5,385 13,017 3,768 14,825 14,067
预估回款 85,486 10,075 14,963 25,559 24,418 19,505 0 10,200
190,206
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恒 大 08 年 现 金 流 分 析
收入情况
恒大08年收支平衡分析
支出情况
可支配现金与等价物:
18.1 亿元
08年销售回款:
19.0 亿元
融资:
于07年底未支付款项:
＜ 土地出让金及工程款: 短期贷款:
分类
说明
总建筑面 积
第三类 取得土地使用权的项目 3,046.00
其中启东项目
1,196.00
可售面积 2,703.50 1,151.00
总资产估值（亿元） 1,076.80 344.40
主要案例资产所占比例
备注
64.0% -
以广东、重庆、武汉、 成都、南京项目为主
➢ 第四类项目（单位：万平米）
分类 第四类
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恒大地产集团大事纪要
1997年3月 1998年6月
2002年8月
成立恒大实业，许家印出任董事长。 恒大实业以1.34亿 元取得“工业大道南地块”，成为广州市第一家以“招拍挂” 方式拿地的公司。次年2月以此地块开发的“金碧花园”开始销售；
恒大收购“琼能源”成为第一大股东，并正式更名为“恒大地产”（000502）
地产公司分析 之
广州恒大地产集团
1
讨论问题
2008年恒大为什么会出现现金流问题？
了解恒大集团以及许家印情况 了解公司土地战略、融资情况、收支平衡情况 试图分析采用这种战略的原因
恒大能否起死回生？
快速销售？ 转让土地？ 再次融资？ 上市融资？
2
恒大地产集团概况 2007年销售额约为：33亿元； 06年19.8亿、05年13.2亿、04年14.4亿 恒大在19个城市拥有31个房地产项目； 截至2007年末，恒大土地储备较2006年 末膨胀了7倍，高达4580万平方米，仅次于 碧桂园；
结论: 行业内的资金缺乏与资本市场的颓势，很难通过上述方式“解套”
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恒 大可能的结局
被瓜分?......
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附件-1
恒大土地资产分析
➢ 第一类项目主要资产简析
报告系列号 4 5 6
物业 广州市第一金碧花园 广州市金碧都市广场
广州市花城大道
7
广州市金碧翡翠华庭
➢ 第二类项目主要资产简析
报告系列号 21 18 13
说明
未取得土地使用权，但 签署相关协议的
总建筑面 积
1,531.78
可售面积
-
假设总资产估值（亿元） 588.10
主要案例资产所占比例 75.0%
备注
以沈阳、郑州、 沈阳项目为主
注：详细资产细分详见附件-1
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恒大能否起死回生 上市融资？
➢当 前 宏 观 经 济 与 投 资 者 心 态 ✓ 国家宏观调控,房贷限制, 银根缩紧等 ✓ 严格限制外资进入内地房地产市场 ✓ 大量土地储备的风险变大,投资者看土地可能是“资产”也可能是“负债” ✓ 上市时对土地资产打折,2008年5月恒盛房地产上市以净资产60%的折扣价为发行价
➢2008年06月
新投资者投资6亿美金，占15.6% 新投资者投资前 市值32.46亿美金 新投资者投资后 市值38.46亿美金
估值&IPO时折让36%~60%
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恒大能否起死回生 降价快速销售？
区域 广东地区 重庆地区 成都地区 武汉地区 南京地区 沈阳地区 内蒙地区 其他地区
预估销售额 196,421 19,754 29,339 50,116 47,879 38,244 0 20,000
项目难点 ➢海域使用管理法规定，50公顷(约等于750亩)以上的填海项目必须报国务院审批。恒大如何能不声 不响地将这8968亩土地收入囊中呢？ ➢ 已经取得土地征，项目开始销售前，需要向有关政府机构取得进一步的批准并补交土地出让金。
11A
探 讨 其 战 略 的 根 源？