置业顾问培训讲义（基础专业）房地产的基础知识•房地产名词房地产:主要是指土地建筑和固定在土地上不可分割的部分,由于其位置不可移动,因而又称为不动产.房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到"七通一平"的熟地。

房地产一级市场是由国家垄断的市场。

地产二级市场是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。

即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。

房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。

房地产三级市场具有消费性质。

此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。

反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为。

土地使用权:使用国有土地所的权利,主要指建筑内容,使用年限.土地分类分为农业用地建设用地和未利用地农业用地直接和间接用于农业生产的土地。

建设用地建设用是城乡住宅和公共设施用地，工矿用地，能源、交通、水利、通信等基础设施用地，旅游用地，军事用地等。

地是指建造建筑物、构筑物的土地。

未利用地是指农业用地和建设用地以外的土地。

（例如：荒草地盐碱地沙地湖泊水面河流水面等）土地所有权分为国有土地和集体土地国有土地是指由国家享有所有权的土地。

集体土地集指农村集体所有的土地生地是指国土局尚未出让、拍卖、划拨土地使用权的土地毛地是指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整土地熟地指土地在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信及道路通和场地平整，具备施工条件商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。

期房是指房开公司取得预售许可证后到完成商品房初始登记为止期间的商品房。

现房现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房空置房竣工后验收一年以上尚未出售的商品房住宅。

平价房是根据国家安居工程实施方案的有关规定，以城镇中、低收入家庭住房困难户为解决对象，通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济适用住房。

其建房土地由政府划拨，配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定。

经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。

由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。

商业用房是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。

外销房由房开公司建设的，取得了外销商品房销售许可证的房屋，可以出售给国外及港澳台同胞，华侨等。

契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。

维修基金是指商品房的共用部位，共用设施设备的维修基金，专项用于物业保修期后，共用部位，共用设备设施的大中修和更新改造。

房产证:是房屋竣工验收后,由房管部门颁发的合法拥有房产的最主要证明材料.三通一平"（通水、通电、通路、平整土地）、"五通一平"（通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）、"七通一平是：通路、通上水、通下水、通燃气、通电力、通热力、通讯。

一平、指场地自然地坪配套设施:主要是为方便住户而提供的各种设施.容积率:建筑面积与土地总面积之比.指建筑用地中建筑面积与基地总用地面积之比。

容积率实际于城市规划管理秩序要，为改善城市居住环境条件，为控制人口密度和产业密度，即控制土地使用强度等而提出的一个限制指标。

容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。

同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。

五证《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。

两书《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

占地面积:小区所占的所有土地面积,包括走廊,花园,基地线以内.基地面积:建筑物整体在地面的正投影面积.建筑面积:整个建筑每一层加起来的面积总和.指建筑物的水平面积，其计算公式为：建筑面积＝套内建筑面积＋应分摊的公共建筑面积套内建筑面积＝套内的使用面积（厅、卧、厨、卫、储的净面积＋墙体面积＋阳台建筑面积）套内墙体面积＝1／2共用墙墙体投影面积+室内墙体面积或＝非共用墙墙体、水平投影面积公共分摊面积＝公用建筑面积分摊系数×建筑面积公用建筑面积分摊系数＝整幢建筑物的公用建筑面积／整幢建居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户休息生活使用的居住面积＝房屋的建筑面积／建筑面积的换算系数居室净面积。

居住面积与建筑面积不同，其换算公式为：容积率:建筑面积与占地面积的一个比值(限制小区人口密度比).绿化率:绿化面积在占地面积中所占的百分比.以上所提到的占地地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。

得房率(公摊):套内使用面积与建筑面积比.日照间距:建筑物与建筑物之间的距离,他要满足一个比例的要求.楼间距是指楼与楼之间的水平距离。

国家规定是1：1建筑密度即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

建设用地面积指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。

代征地的概念代征地是指城市建设工程沿道路．铁路．河道．绿化带等公共用地安排建设的，建设单位按照有关法规．规章的规定代征的公共用地。

代征地中的“代征”两个字是广义上的“代征”，不仅包含着“代征用”，而且还包含着“代拆迁”。

中线:指墙中间的一条线,到两个墙表面的距离都一样.红线图又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。

它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；开间开间即住宅的宽度。

指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为是就一个自然的宽度而言，故又称为开间。

进深进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。

层高层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。

它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

净高净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。

标准层平面布置相同的住宅楼层跃层一套居住单位占有二层的为跃层式，也有人称为“楼中楼”。

它较平层住宅动静分区更为明确，但上下楼对于老人、孩子不方便。

由于跃层式住宅只有进户层有公共走道，所以可以减少电梯的停站层。

复式一层比较高的房子中局部加一层，变为两层较低的房子。

由于低的部分为两层，所以兼有跃层式住宅的优缺点。

高的部分是占两层的大空间，视觉感受较为宽阔丰富。

错层一户内地板面高度不一致，错开之处有楼梯联系。

优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感，可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，因此对于初次进入这种住宅的人有较大吸引力。

但错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，适合于层数少面积大的高档住宅。

阁楼即暗楼，是指在房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间的上部搭建的楼层，比较低矮、阴暗，坡屋面建筑的靠近沿口的地方，一般人不能直立，无采光、通风窗的，称为暗楼。

近年来在新设计建筑的住宅楼中，普遍附建有阁楼。

玄关玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和，净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。

使用面积住宅的使用面积是指住宅各层平面中供住户生活起居使用的净面积之和。

辅助面积辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内空间净面积，包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。

公用建筑面积公用建筑面积主要由以下部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用房和管理用房建筑面积；套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

计算时，整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室车棚及人防工程等建筑面积，即为公用建筑面积。

房屋的建筑面积建筑面积也称"建筑展开面积"，它是指建筑物各层面积的总和。

每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙围水平截面计算。

包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。

具体规定如下：包括房屋结构（如墙、柱）占用的面积，包括地下室所占用的面积，但不包括天井、墙外阳台、客观存在外楼梯等占用的面积，每层高度超过一般标准的房屋，也应按它们的实际建筑面积计算，不得按一般标准高度来折算它们的建筑面积。

公摊面积商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。

分摊的公用建筑面积为单幢楼内的公用建筑面积。

其中，为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，则由受益的各套商品房分摊。

房产面积精确值 0.01以平方米为单位。

住宅平面布局可分为点式（或塔楼）或条式（或板式）点式住宅住宅楼之间独立不相连接的住宅。

像一块竖立的板子。

板式住宅从平面看长度明显大于宽度，常为一梯两户南北通透，有走廊和单元拼接式。

塔楼由若干户（一般由1梯4户至12户组成）共同围绕彝族公共竖向交通形成的楼房。

建筑物平面的长度和宽度大致相同。

建筑物布局可分为行列式和围合式。

行列式布局住宅楼之间呈平行排列，多为南北向重复排列。

围合式布局楼与楼之间成包围形状。

有全围合（四面围出一个类似中亭广场）。

有全围合（就类似北京四合院）。

地基天然和人工地基。

地面以下的承重部分。

基础建筑埋在地面以下的部分，它的作用是承受楼上的所有荷载传给地基。

非承重墙:指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响.承重强主要是承受楼上所传达下来的荷载剪力墙剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类载荷引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构简称剪力墙结构。