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深圳市城市更新办法实施细则解读.

《深圳市城市更新办法实施细则》解读一、出台背景● 2009年8月,广东省“三旧”改造政策出台,实现“三旧”改造用地出让、完善历史用地手续等六大突破。

● 2009年12月1日,《深圳市城市更新办法》正式施行,成为国内首部系统规范城市更新工作的政府规章,形成我市城市更新政策体系的核心。

●明确了“政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与”的原则,并确立了综合整治、功能改变和拆除重建三种更新模式。

● 2010年至今,市政府、市规划国土委相继出台一系列配套文件,形成了较为系统的城市更新政策体系,确立了“大力推进城中村和旧工业区改造、积极推进旧商业区改造、稳步推进旧住宅区改造”的策略,规范了相关运作流程。

●《关于深入推进城市更新工作的意见》●《深圳市城市更新提速专项行动计划》●《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》●《城市更新单元规划审批操作规则》●《市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程》●《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》●《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》●《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》●……●当前,城市更新工作仍然是市委、市政府高度重视的一项战略性工作。

许勤市长在今年的政府工作报告中指出,“要以城市更新释放发展空间,推动城市发展由依赖增量土地向存量土地二次开发转变”,对城市更新工作寄予重望。

●今年1月21日,市政府以2012年1号文的形式正式发布了《深圳市城市更新办法实施细则》。

二、主要原则及创新●原则一:与国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、广东省“三旧”改造政策、市政府《深圳市城市更新办法》及《关于深入推进城市更新工作的意见》等相关文件保持衔接。

●原则二:从加强城市更新工作规范性和操作性的角度,对《更新办法》中已有的条文进行明确和细化,精简办事程序,规范操作流程,提高办事效率。

●原则三:针对实践中发现的新情况、新问题,对《更新办法》未规定事项作出补充规定,推动实际问题的解决。

●原则四:尊重各利益主体的合法权益,本着政府引导,市场运作的原则,在各参与方之间寻求利益平衡,促进和谐改造。

●创新一:保障公共利益,实现多方共赢。

●将社会公益放在第一位,要求城市更新项目,尤其是拆除重建类项目通过用地贡献、拆迁责任捆绑、保障性住房配建等多种方式承担社会责任,发挥城市更新对城市整体品质提升的积极作用。

●创新二:缩短工作时限,加强进度监管。

●建立了项目推进的“倒逼”机制,一方面大幅缩短政府相关部门的审批时限;另一方面在土地及建筑物信息核查、规划编制、实施主体确认等阶段,对市场主体提出了推进时限要求。

●创新三:强化公众参与,实现规范操作。

●通过城市更新意愿征集、城市更新单元规划公示、已批准计划与规划的公告、征求利害关系人意见等多种形式,在各个环节实现城市更新的公众参与,保障权利人的知情权、参与权。

●创新四:坚持市场运作,强化政府引导。

●根据项目类型选择最合理的推进模式,并明确政府相应的定位和管理深度。

在坚持“市场运作”原则的基础上,对于单纯依靠市场力量难以有效推进的项目,适度加大政府组织实施的力度。

●创新五:明确部门分工,实现管理下沉。

●市级层面主要负责牵头开展政策研究制定、整体统筹城市更新计划和规划,区级层面主要负责项目实施与监管。

三、主要内容●《实施细则》在体例和内容上和《更新办法》基本保持了一致。

(《更新办法》共7章51 条,《实施细则》共6章77条。

●对综合整治、功能改变和拆除重建三类城市更新都进行了规范,分别细化了三种城市更新模式的适用范围、操作程序等内容。

(一工作体制●市查违和城市更新工作领导小组负责领导全市城市更新工作,对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。

●市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门,负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。

其派出机构在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。

●市政府相关职能部门、区政府(含新区管委会及其相关职能部门,根据《更新办法》及《实施细则》规定履行城市更新管理相关职责。

(二全市城市更新专项规划●主管部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划,定期组织编制全市城市更新专项规划,指导全市范围内的城市更新单元划定、城市更新计划制定和城市更新单元规划编制。

●《深圳市城市更新专项规划(2010-2015》(三综合整治类城市更新●为贯彻低碳、绿色的更新理念,《实施细则》细化并严格限定了可以申请进行拆除重建的情形,要求优先通过综合整治、功能改变等不涉及整体拆建的方式进行城市更新。

●将综合整治的范围由单一的城中村扩展到各类旧区。

●市城管部门组织、协调、指导和督促全市综合整治类城市更新工作,并牵头制定细化的操作办法。

●各区政府负责组织实施本辖区内的综合整治类项目。

●综合整治类项目涉及的改善城市基础设施、公共服务设施和市容环境的费用,由市、区政府按照投资事权划分的有关规定承担。

●综合整治类项目的计划制定、立项管理、方案审批、资金安排等具体规定,由市城管部门会同市发展改革、财政、规划国土、住房建设等部门另行制定。

●单独实施的综合整治项目,纳入综合整治类项目计划进行管理。

●区政府按年度制订本区综合整治类项目和资金安排计划草案,由市城管部门统筹平衡并按程序报批后组织实施。

●已批城市更新单元规划确定的单独实施的综合整治类项目应当优先纳入计划。

●按照已批准城市更新单元规划,纳入拆除重建类项目一并实施综合整治的区域,不单独进行计划申报,由拆除重建类项目的实施主体一并实施。

(四功能改变类城市更新●具有以下情形之一的,不得实施功能改变类城市更新:●(一申请将配套服务设施改变功能,改变后无法满足相关配套要求的。

●(二申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物等改变功能,改变后不符合保护要求的。

●(三申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的。

●(四建筑物改变使用功能后,不符合建筑结构安全、城市景观设计,或者公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的。

●(五申请建筑物部分改变使用功能,但改变的部分不能满足独立使用要求或者造成建筑物剩余部分使用不便的。

●(六建筑物由业主区分所有,未经本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他主张与改变功能有利害关系的业主同意的。

●(七未经评估和无害化治理的污染场地申请改变功能进行二次开发的。

●(八其他法律、法规、规章以及市政府规定不得改变建筑物使用功能的情形。

(五拆除重建类项目运作流程●城市更新单元划定(拟订-城市更新意愿征集-更新单元计划申报●-土地及建筑物信息核查-城市更新单元规划编制与审批●-制定项目实施方案-形成单一主体-确认实施主体并签订项目实施监管协议●-拆除建筑物并办理房地产证注销登记-用地审批与出让-后续开发建设(六计划管理●为简化计划体系,实现重心下放,《实施细则》将“城市更新单元规划制定计划”与“项目实施计划”两层次的计划体系简化成为“更新单元计划”一个层次。

●实行一次申报和常态申报,符合条件时可随时进行申报,及时纳入计划,不受总量限制和年度批次限制。

●对于规划已批、具备一定实施条件的项目,由各区政府直接组织制定实施方案并组织、协调实施方案的落实,视为已纳入原有“项目实施计划”。

●年度城市更新的土地供应量与近期建设与土地利用规划年度实施计划中的存量建设用地供应目标相衔接,鼓励开发利用存量土地。

●对于拆除重建类城市更新,《实施细则》吸纳了2010年《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引(试行》确立的城市更新单元划定的技术要求和规范。

●城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000 平方米;●城市更新单元不得违反基本生态控制线、一级水源保护区、重大危险设施管理控制区(橙线、城市基础设施管理控制区(黄线、历史文化遗产保护区(紫线等城市控制性区域管制要求;●城市更新单元内可供无偿移交给政府,用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。

●不具备前述条件,但基于鼓励产业转型升级、完善独立占地且总面积不小于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目等原因确需划定城市更新单元的,应当就单元范围、拆除范围、配建要求等内容进行专项研究,在计划审批过程中予以专项说明。

●单栋或者零散建筑经鉴定为危房,但无法按照相关要求划入城市更新单元的,不纳入拆除重建类城市更新。

●政府社团用地、特殊用地,不单独划定为城市更新单元。

●除通过城市更新实现用地清退外,被非法占用的已完成征转及补偿手续的国有未出让用地和基本农田保护区用地不划入城市更新单元。

●全市土地整备规划和年度整备计划确定的政府土地整备区范围内不划定城市更新单元;●福田区、罗湖区、南山区、盐田区的原农村集体经济组织地域范围应当整村划定城市更新单元,鼓励其他各区参照执行。

●为统一申报口径,《实施细则》明确,市、区政府相关部门作为计划申报主体的,直接向市规划国土部门进行申报;●其他单位作为申报主体的,向区城市更新职能部门提交申报材料。

●为强化计划的时效,《实施细则》规定,在更新单元计划公告之日起一年内未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批工作的,主管部门可按照有关程序进行计划清理,将该城市更新单元调出计划。

(七土地及建筑物信息核查●更新单元计划经市政府批准后,在城市更新单元规划编制之前,计划申报主体应当向主管部门申请对城市更新单元范围内的土地及建筑物信息进行核查、汇总。

●主管部门根据计划申报主体提供的土地使用权出让合同、用地批复、房地产证、旧屋村范围图、建设工程规划许可证、测绘报告、身份证明等材料,对城市更新单元范围内土地的性质、权属、功能、面积等进行核查,将核查结果函复计划申报主体;并对地上建筑物的性质、面积等信息进行核查和汇总。

●城市更新单元内土地和建筑物需完善手续的,应当尽快按照相关程序加以完善。

(八城市更新单元规划●为简化程序,提高效率,计划申报主体在编制完成城市更新单元规划后,直接报送规划国土主管部门进行审批,由规划国土部门征求相关部门意见。

●城市更新单元规划涉及未制定法定图则地区或者改变法定图则强制性内容的,还应当按程序报市政府或者其授权的机构批准。

●城市更新单元规划的编制技术规定由主管部门另行制定并组织实施。

(九未建设用地●未建设用地一般不划入城市更新单元。

●未建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元,属于国有未出让的边角地、夹心地、插花地的,总面积不超过项目拆除范围用地面积的10%且不超过3000平方米的部分,可以作为零星用地一并出让给项目实施主体;超出部分应当结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换,在城市更新单元规划中对其规划条件进行统筹研究。

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