2009年1-4季度泉州市房地产市场运行情况分析报告泉州市房地产管理局（2010年元月15日）2009年，我市认真贯彻落实国家、省、市出台的一系列促进房地产市场健康发展的政策措施，加大保障性住房建设力度，鼓励支持居民普通商品住房消费，引导房地产企业积极应对市场变化，着力稳定市场信心，加强市场监测监督，房地产市场回升回好。
全年全市完成房地产开发投资146.7亿元，比增8.8%；商品房销售面积548.19万平方米，比增116.7%，存量房交易面积159.8万平方米，比增20.4%。
一、市场运行基本情况（一）市场销售逆市上扬，房屋交易量大幅度增加1、商品房销售成倍增长。
全年全市商品房销售面积548.19万平方米，比增116.7%，增长幅度为历史最高水平，销量相比2007年高峰期高出一倍多，增长106.3%；其中商品住房销售44020套，销售面积493.27万平方米，分别比增115.9%和126.2%。
泉州市区商品房销售面积195.8万平方米，比增145.8%；其中商品住房销售15845套，销售面积176.9万平方米，分别比增87.9%和169.1%。
从全年销售运行情况看（图1），今年房地产市场销售逆市上扬，增势强劲。
自3月份起，泉州市区商品住房销售保持良好增长势头，单月销量均高于往年历史销售的最高水平（2007年单月最高销售面积9.31万平方米），全年月均销售14.7万平方米，7月份达到26.2万平方米，再创历史新高。
房地产市场的迅速回升回好不仅得益于全市经济的回升向好，更重要的还再在于今年的一系列房地产扶持政策的落实到位，包括调整普通商品住房标准，调整税费，宽松信贷，简化商品房预售许可审批手续，优化预售资金拨付流程，提高预告登记服务效率及改进优化审批服务提高产权登记和房地产交易效率等，这些创新企业服务措施在助推企业和重点项目发展的同时，也为市场发展创造优化的内外部发展环境。
0.005.0010.0015.0020.0025.0030.00（万㎡）图1 2009年泉州市区商品住房销售情况2、存量房市场交易活跃。
全年全市存量房交易面积159.8万平方米，比增20.4%，其中存量住房交易10712套，交易面积132.3万平方米，分别比增90.0%和25.9%。
泉州市区全年存量房交易面积67.3万平方米，比增110.8%；其中存量住房交易5504套，交易面积56.2万平方米，分别比增150.9%和154.1%。
存量房市场与商品房市场均衡发展，形成一二手市场的联动。
从走势看（图2），今年存量房市场形势回好更多得益于房地产市场税收优惠政策影响（主要是住房转让过程中税费方面的减免）。
据我们观察和了解，存量住房交易对税收优惠政策高度敏感，直接关系着市场交易成本， 12月份期间泉州市区交易窗口单日交易量高达100件，跨入2010年后，交易窗口的交易量立即明显下滑，近段时间日均成交量仅为10件左右。
12月份，购房者为了赶上“优惠末班车”，来得及享受2009年底12月31日执行到期的税收优惠政策，受此影响，产生了成交量大幅上升。
0.002.004.006.008.0010.00（万㎡）图2 2009年泉州市区存量住房交易情况3、市场库存加速消化。
市场交易量的大幅增长，使得市场可售房源迅速减少，空置面积进一步消化。
12月末市区商品住房可售面积为99.6万平方米，较年初减少了59.4万平方米，锐减37.35%。
12月末全市商品房空置面积81.1万平方米，同比下降4.2%，较年初减少了3.23万平方米。
（二）市场供需结构进一步优化在商品房销售放量增长的同时，销售区域、需求结构也有了较大的变化。
一是市场需求更趋理性，呈现外延化扩张。
由于受到交通状况逐渐改善、房屋价格相对较低、房价预期上涨空间较大等因素的影响，位于中心市区外围的楼盘得到了越来越多购房者的青睐。
从今年商品住房的销售区域来看，洛江区的销售量占了市区销售总量的20.5%，较去年提高了5.5个百分点；另外，鲤城区的江南、丰泽区的城东等区域，随着城市化进程的不断扩大，在今年销售总量中的比例也有所提高。
二是住房结构得到优化，普通商品住房销售旺盛。
从今年商品住房销售套型结构来看，全年泉州市区批准上市的商品住房中，面积在144平方米以下的套数比例为75.3%，较去年提高了将近5个百分点。
从销售情况看，市区144平方米以下的普通商品住房销售套数占了总量的80.7％，占据主流地位。
今年各楼盘推出的套型结构为2-3房（面积70-120平方米）的商品住房，基本上销售率都达到80%以上。
销售区域外延化、普通商品住房需求旺盛，反映了我市商品住房市场本身和市场各种类型需求的理性协调发展。
（三）房价呈现上行趋势1、商品住房价格走高。
全年全市商品住房平均销售价格为4282元/㎡，比增7.7%，其中市区商品住房平均销售价格为5692元/㎡，同比下降3.3%。
市区商品住房价格同比下降的主要原因是由于销售区域的外延化，使得原先区位较偏、价位相对较低的楼盘销售比例有了较大的提高，从而平抑了市区商品住房整体均价；另外，今年市区保障性住房销售量（如经济适用房、限价房等）的增加，也在一定程度上拉低了市区的平均住房价格。
对在售楼盘调查情况分析，下半年以来住房价格呈现较为明显的上扬趋势。
今年初，整体房地产市场还处于低迷时期，房价在年初作了较大的回落调整，应该说现在的房价是在调整后的一个回调，但与2007年的房价水平相比，还是有上扬，增长幅度在10%左右。
房价走高主要因素在于市场的供需矛盾，今年市场需求大量释放，供给相对缓慢，可售房源持续减少，供应量远远小于市场需求量，全年全市批准预售商品住房327.6万平方米，销售达到493.27万平方米，供求比仅为0.69:1，供不应求，在市场杠杆机制作用下，房价呈现持续回升态势（图3）。
从商品房在建规模来看，全市商品房施工面积1783.0万平方米，比增5.2%，较去年同期回落22个百分点；新开工面积426.1万平方米，同比下降11.2%；竣工面积131.0万平方米，同比下降43.8%。
上述数据也说明了我市房地产市场供给的相对不足。
3000350040004500500055006000（元/㎡）图3 2009年泉州市商品住房累计销售价格走势2、存量住房价格走高后趋稳。
全年全市存量住房平均成交价格为2740元/㎡，比增62.2%，其中市区商品住房平均成交价格为4208元/㎡，同比下降1.8%。
全市存量住房平均成交价格同比大幅上升的主要原因，是由于今年我市存量住房交易总量中，市区存量住房比例由去年的24.1%上升到今年的42.1%，大大拉高了全市存量住房的成交均价；而市区存量住房成交均价的下降，则主要是由于今年住房转让环节的税费优惠政策，降低了存量住房的交易成本，进而体现为成交价格的同比小幅下降。
从走势图分析，（图4），随着各区域存量住房交易量比例的稳定，平均成交价格也逐渐趋稳。
1500200025003000350040004500（元/㎡）图4 2009年泉州市存量住房累计销售价格走势（四）开发投资增速持续回升全年全市完成房地产开发投资146.7亿元，比增8.8%，占GDP 总值的4.89%，占同期城镇固定资产投资16.53%，较第三季度提高近1个百分点。
其中，建安工程投资107.8亿元，比增14.8%；土地购置费28.6亿元，同比增加8.3%。
从走势看，今年开发投资已回归增长轨道并且持续回升，1-4季度累计增幅依次为-1.21%、-0.6%、3.7%和8.8%。
（五）土地市场升温2009年全市共招拍挂出让经营性用地土地122宗，出让面积177公顷，分别比增69.4%和59.5%。
泉州市区1-12月份共出让成交经营性用地土地11宗，出让面积43公顷，分别比增266.7%和223.3%。
二、目前存在的主要问题2009年我市房地产市场取得了积极成效，新建商品住房成交面积大幅度增加，开发投资持续回升，这对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标，发挥了重要作用。
但应该清醒认识到当前凸显的矛盾性问题：一是住房市场供需矛盾短期内仍然存在。
全年全市批准预售商品住房327.6万平方米，其中泉州市区批准预售商品住房122.1万平方米，同比分别下降32.6%和39.1%，供给速度明显相对缓慢，全年商品住房供销比仅为0.69:1，供应量远小于市场的需求量，受制于房地产的开发周期影响，这种状况短期内不能很好得到解决。
二是房价增长较快。
第三季度以来，投资投机需求入市比例增加，挤出了相当一部分的自住刚性需求，这给原本供不应求的市场加剧了供需矛盾，助推房价的进一步上扬。
三是市场供给结构需要进一步完善。
今年144平方米以下的普通商品住房比例虽有所提高，但相对于更多的中低收入家庭的市场需求来说，还需进一步的调整，更多增加120平方米以下的中小户型供应。
三、2010年房地产市场走势预测从政策层面看，2010年元月7日，国务院办公厅出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管以及加快推进保障性安居工程建设等四个方面提出十一条宏观调控措施，为2010年的房地产市场发展提供了很好的政策保障。
从经济层面看，我市宏观经济企稳回升，海峡西岸经济区建设加快，城市人口持续增加，积极的财政政策和适当宽松的货币政策得到延续，为保障有效市场需求提供经济基础。
从市场层面看，今年来经营性土地供应量有所增加，尤其保障性住房建设力度逐步加大，城市棚户区（危旧房）改造规模的扩大，为后续的房地产开发和增加市场有效供应提供资源保障。
在这些因素的综合作用和2009年市场良好发展势头影响下，2010年的房地产市场发展相信依然保持健康发展态势，新项目动工建设保持良好延续，保障性住房加快投资建设，预计开发投资将保持增长；在市场供应量增加和严格住房信贷政策的双重作用下，市场销售相对2009年的畅销势头会有所回落，但估计仍然实现增长；房价方面，随着二套房贷政策收紧，住房转让税费优惠幅度降低，投资和投机性需求受到抑制，预计房价上涨的动力将会有所削弱，但市场潜在的强劲刚性需求同时支撑着房价的坚挺，走势会趋于缓和，略呈增长。