物业公司经营治理绩效评估方法
1．目的
建立万科物业统一、规范的经营治理绩效评估方法，以公正、系统、全面的衡量物业公司经营、治理的绩效。

2．适应范围
适应于集团各地治理面积在10万平方米以上的物业公司的经营治理绩效的评估。

3．职责
3．1集团物业治理部负责本评估方法的编制、修改及公布。

3．2集团物业治理部和集团财务治理部负责每年对各地物业公司进行综合评估。

3．3物业公司可依照实际情况提出修改的意见与建议。

3．4地产公司可参照本评估方法对物业公司的经营治理绩效进行考核。

4．方法和过程操纵
4．1本评估方法系统性地概括了物业公司经营治理的活动范围，要紧分为以下四大模块：
4．2本评估方法将评估指标分解成四级，将上表内容栏中的四大模块定义为一级指标，再依照业务性质依此分解，层层细分，第四层指标为具体要求达到标准。

各指标数量为：
这些指标是由量化指标和定性指标组成，定性指标是指对物业公司治理和服务按照过程属性分类的评估性指标，指标的衡量需要有经验的人员现场评估；定量指标是明确能够量化的评估指标。

4．3评估方法
4．3．1集团物业治理部每年组织一次专业小组对各地物业公司进行现场评估。

对定性指标进行优良中差劣的评价，并予以记分；对不能在现场评定的量化指标，将在年终依照各公司的数据进行统计核实，再进行评价。

两者之和为该公司的总得分，即总分=现场评分+年终评分。

4．3．2指标设定时差不多考虑各公司共性业务部分，若仍有异同部分，多项不计分，少项计平均分。

4．3．3本评估方法总权重设定为100分，依照各指标权重不同层层加权，以此设定各项指标的加权满分值，详见指标权重部分。

（权重可依照当年的实际情况进行调整，年初时予以通知）4．3．4评估采纳五级平均法，对每项内容的评估结果作推断，即依照评估所获证据对实际水平作从“完全满足要求”到“没做到”之间五个程度等级的推断，计算分值时将所选等级数所对应的计算系数与各项加权满分值之间进行乘积换算。

（级不系数换算表）
换算公式: 该项换算得分＝所选级不数对应的系数×该项加权满分值
总分 = ∑每项换算得分
4．3．5在执行现场评估时，各评估小组成员将与受检公司充分交流，现场点评治理现状，并共同探讨面临的问题。

4．3．6年终评估时，由集团物业治理部和财务治理部共同对物业公司上报的各类数据信息进行核实，并评价量化指标。

4．3．7评估最终得分由集团物业治理部和财务治理部负责统计，同时为保证考核结果的公正、公开、公平，有关结果将在集团内部网上予以公布一周，并同意质询和核查，最后通过对总分的合计将排列出集团内物业公司先后次序。

4．3．8效益指标的定义
利润增长额=报告期利润总额-上年同期利润总额（2002年指标为利润总额）
主营业务利润率=报告期主营业务利润/报告期主营业务收入
*100%
本文件指标计确实是依据项目治理酬金计提早的数据，各分公司内部考核时可采取项目治理酬金计提后的数据。

此外按照集团财务治理规定，汽车美容、顾问咨询应列入其他业务或副营业务之列。

净资产收益率=报告期税后净利润/报告期末有者权益*100%（所有者权益为负数时以实收资本为准）
治理费收缴率=报告期实收款-往年拖欠款-预收款/报告期应收金额*100%
治理费清欠率=报告期收缴期初数/期初欠交数*100%或（期初欠交数-期末欠交数）/期初欠交数*100%
营业收入费用率=报告期本部费用总额/报告期全部营业收入总额*100%
治理项目盈利面=报告期盈利的项目个数/报告期治理的项目总个数*100%
单位面积本部费用=报告期本部治理费用+报告期本部财务费用/
∑报告期治理处收费面积
注：报告期治理处收费面积为应收费面积，含应收费的空置房面积(包括开发商应交费的空置房面积)
只有一个治理项目的物业公司，其本部费用应全部计入项目治理成本，因此“单位面积本部费用”指标只适应于有2个(含)以上治理项目的公司。

利润打算完成率=报告期实际完成净利润（税后）/打算净利润（税后）*100%
4．4物业公司经营治理绩效评估方法指标分解图。