房地产经营与管理
（二）房地产概念的定位
1、房地产： 房产和地产的总称，经济体。 财产、不动产（例）
2、房地产业：开发、经营、管理和服务的 行业。
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（三）土地概念的拓展
• 土地：地球陆域表层， 包括内陆水域，沿海滩 涂和岛屿。（经济体）
有限性 • 土地的特点： 集资性
扩延性
生地 劳动产品 毛地
单独设计与整体设计 b、出让土地及实例 c、审图公司
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（3）施工（建设施工） 抓好：三 控（进度、质量、成本控制）
二 管（合同、信息管理） 一协调（组织协调）
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（4）竣工验收与交付使用[验收、物业管 理（谁开发谁管理）]
《新建住宅交付使用许可证》------验收合格可使用。
物业管理早期介入 前期物业管理 物业管理
项目设计启动 项目竣工验收出售 业主委员会成立
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（三）房地产开发项目可行性研究
1、项目背景与概况
2、基本数据
3、成本估算（华联 房产公司——打桩、 阳光厅、东方明珠 选址及玻璃等）
4、进度安排
5、资源供给 6、市场分析 7、财务评价 8、风险分析（西宝 兴路） 9、国民经济评价
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三、房地产（管理） 个别问题探讨
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（一）居住房地产投资价值的疑惑
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（二）关于居住小区环境的思索
1、空间环境——硬件
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2、生态环境（ISO14000）
生态环境是生物群落与其环境之间在能量流动和物质循 环过程中形成的一个统一的有机整体。
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1、（房地产）管理的概念
成思危：“（房地产）管理是（房地 产）管理者在多变的客观环境下设法运用 各种资源来达到既定目标的各种活动和全 部过程。”
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2、机制（生产—流通—消费）
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3、城市建设的怪圈
• 区位----第一代住宅 • 配套----第二代住宅 • 环境----第三代住宅 • 生态----第四代住宅
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一、对房地产市场相关 概念的前沿探索
导致我国房地产业掀起和发展的三 大政策支柱：土地有偿使用、房屋商品 化、住房制度改革。
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（一）（房地产）管理概念的不同认识
• “management” 意指经营、管理、操纵、 驾驶等。
• “administration”意指管理、经营，尤指公 共事务、国家政策等管理。
2.批租数
历年上海市土地使用权出让情况表
年份
1988-1991
1992
1993
1994
1995
出让地块数（幅）
（1+1+3+7）
205
254
623
499
12
出让面积（万㎡）
980.36
2071.55
4961.07
1894.36
1245.42
年份
1998
1999
2000
2001
2002
出让地块数（幅）
可行性研究报告
城市建设管理过程
建设项目选址意见书
建设工程使用土地
建设用地规划许可证
建设工程设计
建设工程规划许可证
建设工程施工
规划管理监督检查
建设工程竣工
工程竣工规划验收
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建设用地 规划管理
建设工程 规划管理
规划实施 检查监督
3、开发程序
（1）决策 （2）前期 a、美国熊猫（中国）公司策划经过、
（六）土地使用方式的认识
• 收土地使用费 • 出让（协议、招标、拍卖）+挂牌 • 转让 • 划拨 • 其他（出租、作价入股等）
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二、房地产开发相关数 据及房地产开发管理
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（一）房地产开发相关数据
1、公司数
85
92
94
公司数
96
98
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4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 `00 02 .1-9
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（二）房地产开发程序管理
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1、多余的话
House（Housing）（房） Home（家） Family（家庭） • 开发的是房，好的住宅不仅仅是一套漂亮的
房子，而且应该提供和引导一种新的生活方 式。
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2、住宅建设工程实施与规划管理关系图
住宅建设工程实施过程
10、结论（唯一）
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（四）房地产项目评估管理
1、市场研究（基本面） A、一般因素分析（宏观） B、相关因素分析（微观）
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2、财务评价（技术面） a、传统评估技术 b、现金流评估（价与时间不成比例） c、财务内部收益率评估（重点） ①财务内部收益率 ②投资回收期 ③衡量项目盈亏的主要指标
1326
1119
1325
1981
1196
出让面积（万㎡）
1614.96
1645.96
2183.22
5228.34
3871.99
1996 6401997 10 Nhomakorabea9898.29
1430.75
累计
10209
28026.27
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3.相关数据
住宅投资（增加值）/GDP≤5%----供不应求 住宅投资（增加值）/GDP≧8%----供过于求 上海6.9%离10%还有较大的空间。 2002年13.1平方米/人，合建筑面积26平方米。 2005 13.9平方米/人，合建筑面积28平方米。 2007 14.9平方米/人，合建筑面积30平方米。 2010 16.6平方米/人，合建筑面积32平方米。 2015 19.2平方米/人，合建筑面积35平方米。
熟地
土 地 的 价 格 ： 土 地 使用权的交换价格 （价值），不是土 地的购买价格（买 未来）
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（四）土地权属的改变
1、所有权：占有、使用（性质可变）、收 益和处分的权利。
2、使用权：依法享有利用（性质不可变） 土地的权利。
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（五）土地使用制度的历史沿革
房地产经营与管理
房地产经营与管理（一）
房屋土地资源信息研究中心主任
同济大学
建设管理与房地产系副主任
2003.11
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本提纲为02秋、03春MBA所准备，将结合 实例讲解，推出新理念、新方法，希望能对交 流者在今后的工作和学习中有点滴启示。
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房地产经营与管理（一）
分八部分讲解
一、对房地产市场相关概念的前沿探索 二、房地产开发相关数据及房地产开发管理 三、房地产市场个别问题探讨 四、房地产市场营销管理 五、房地产交易与权属登记管理 六、租售比的实质与管理 七、上海住宅建设“十五”计划的主要内容 八、房地产价格评估新方法拓展