_____(楼盘名称)市场分析报告
广州市
xxxx
房地产顾问有限公司
2011年6月
目录
1 区域环境状况分析 (3)
1.1 地理位置分析 (3)
1.2 交通便捷度分析 (4)
1.3 公共交通完善度分析 (4)
1.4 公共配套设施完善度分析 (5)
1.5 环境状况优劣度分析 (6)
1.5.1 自然环境状况 (6)
1.5.2 人文环境状况 (6)
2 楼盘内涵和产品价值分析 (6)
2.1 楼盘基地状况和内涵 (6)
2.2 楼盘开发公司组成分析 (7)
2.3 楼盘基本格局和房型面积分析 (8)
2.4 楼盘价格和付款方式分析 (8)
2.5 楼盘销售状况分析 (9)
3 楼盘综合评价 (10)
3.1 影响楼盘走势的因素评分 (10)
3.2 楼盘客户人群细分 (10)
3.3 小区配套与区域价值的关系分析 (11)
3.4 楼盘开发综合总结 (11)
3.4.1 本楼盘的成功点 (11)
3.4.2 本楼盘的失败点 (11)
_____(楼盘名称)市场分析报告
1 区域环境状况分析
1.1 地理位置分析
____(楼盘名称)____位于___(地址)___,地处广州市____(区)___的__(方向)__部,整个小区东临____(标的物)___,邻近___路,向___路延伸。
南临____(标的物)___,邻近___路,向___路延伸。
西临____(标的物)___,邻近___路,向___路延伸。
北临____(标的物)___,邻近___路,向___路延伸。
周边有_____(大型商场、酒店、楼盘小区、公园绿地等当地较著名的地物名称)等等。
整个小区整体朝__(方向),整个小区的区域位置如下图所示:
图1 _____(楼盘名称)区域位置图
图2 _____(楼盘名称)区域实景图
(需要2-4张实地的照片,包括楼盘大门、主要设施以及反映道路和繁荣程度)
点评:
整个楼盘小区被____(道路名称)、___(道路名称)等众多交通次干道所环绕,道路四通八达,从____(楼盘名称)步行至重要的主干道的时间仅需要____分钟。
整个区域呈现(什么方向高什么方向低)分布,周边绿化___(较多或较少),由于周边分布着____(导致环境好或环境差的地物分布)等,环境状况__(优越或恶劣)。
周边人流来往(频密或稀疏),以____的人群为主。
因此综合楼盘的景观、交通还是未来发展前景,整个项目的发展____(优越或较差)。
1.2 交通便捷度分析
____(楼盘名称)____由于位于___(被什么道路围成)的区域内,其交通便捷度比较(高或低)。
在主干道的连接方面,南北方向主要连接着___路和__路,东西方向则是__和__路。
在次干道方面,主要是连接着__路、__路、__路和__路。
同时,附近还拥有__和__路这n条主要支路,大部分向__方向延伸。
表1 ____(楼盘名称)周边道路详细情况表
序号道路名称道路级别道路类型
1
2
3
4
点评:
整个调查片区大约由n条以上的道路组成,辐射范围(广或不广),到达___(城市中心)的时间为____(分钟),交通便利性(高或低)。
路面车流量(大或小,有没有发生塞车的状况,塞车的时间是什么时候,原因是什么)。
图3 _____(楼盘名称)道路路面路况图
(需要1-2张反映路面名称和通达状况的照片)
1.3 公共交通完善度分析
表2 ____(楼盘名称)周边公交线路详细情况表公交名称位置起点终点本站序号
点评:
楼盘周边共有n条公交线路,主要分布在___路、___路和___路等,此外,
附件(有或没有)地铁n号线___(站名),人们乘坐主要公交线路到____(中心
城区名称)的时间仅需要____分钟。
1.4 公共配套设施完善度分析
表3 调查片区外部配套设施基本情况表
序号名称服务类型距离
购物
银行
餐饮
休闲
邮政
教育
通过表3我们可以看到,居民日常生活的配套设施,例如购物、银行、医疗、休闲等等,都比较(齐全或存在缺陷)。
在教育设施方面(如何,并说明标的物距离);在娱乐休闲方面(如何,并说明标的物距离);在医疗设施方面(如何,并说明标的物距离)。
但是,整个小区及附近都缺少(什么类型的配套设施,这样的配套设施使居民产生了什么样的不便状况)。
1.5 环境状况优劣度分析
1.5.1 自然环境状况
整个区域内的绿地状况(如何),(有没有)____(公园名称)等公园分布,绿化覆盖率(高或低),附近(有没有工厂等污染源,有的话主要造成什么样的污染,具体表现为)。
由于楼盘周边受(什么类型的道路环绕),粉尘污染、噪声污染状况如何,楼盘楼层的高度和楼距对整个小区内的通风采光如何影响。
1.5.2 人文环境状况
周边由什么样人群(年龄,职业,国籍,文化素质等作为分类基准),人口素质如何,治安状况、犯罪率如何。
整个楼盘深受(什么样的当地文化特色所影响),具备什么样的人文气氛,具体表现为。
图4 _____(楼盘名称)环境氛围概况图
(需要2-3张反映自然氛围和环境氛围的照片)
2 楼盘内涵和产品价值分析
2.1 楼盘基地状况和内涵
表4 楼盘基地和基本情况表
2.2 楼盘开发公司组成分析
表5 楼盘开发公司组成和基本情况表
点评:
____(楼盘名称)由_____(开发商名称)开发,该公司开发实力(雄厚或一般),以_____(产品特色)进行楼盘的开发,曾开发的项目有___、____和___等。
本项目的开发(秉承或打破)一向的开发理念,开发____特色、___(档次)的产品。
而项目主要在____(地点)进行销售,并在____(地区)设立分销点,
可以看出,项目将以____(地区)的人群作为主要销售对象,把____(地区)的人群作为潜在的销售对象。
2.3 楼盘基本格局和房型面积分析
表6 基本格局和房型面积表
序号户型建筑面积套内面积户数得房率户型比例面积比例1
2
3
合计100% 100%
图5 _____(楼盘名称)户型配比扇形图
图6 _____(楼盘名称)面积配比扇形图
点评:
从上表可以看出,____(楼盘名称)的户型从__房__厅至__房__厅不等,其中__房__厅的数量最多,占总数的%。
整个楼盘的平均得房率为%。
综合上述数据,本楼盘的以____地区的_____(客户类型,可从年龄、职业、收入、素质等方面进行划分)作为客户定位,主打____档次的____(大、中、小)户型。
2.4 楼盘价格和付款方式分析
表7 基本格局和房型面积表
序号项目涵义内容
1 起售单价底层朝南单位的单价
2 总价范围总价最小的户型售价至总价最大户型售价
3 车位租售单价—
4 付款方式一次性付款/按建筑进度/按时间进度/ 银行贷款/发展商贷款
5 平均单价—
6 主力总价最畅销单元的销售总价
7 总销金额当前期日销售总额
8 折扣优惠—
图7 _____(楼盘名称)面积配比扇形图
点评:
从上表可以看出,____(楼盘名称)的平均销售单价为____元/平方米,比__(楼盘所在地区)地区的平均单价(高或低)____元/平方米,其中主力单元的销售总价为____万元,占楼盘总销售金额的%,整个楼盘的销售状况____。
楼盘购买者主要采取的付款方式为_____,主要集中在____期(开盘期,畅销期,促销期,尾盘期),楼盘这段期间的特点是_________,这段时期由于什么原因,开发商要采取这样的方式,要达到一个怎么样的目的。
2.5 楼盘销售状况分析
表8 楼盘销售基本状况表
序号项目涵义内容
1 广告策略公共媒体,印刷媒体,传播媒体
2 品牌个性楼盘的特色
3 市场定位表达的内容和意境
4 促销活动促销的时间的理念
5 来电来人数量和频率
6 售出户数以当前期日为准
7 销售率以当前期日为准
8 销售顺序
首先销售,其次销售,最后销售的户型
首先销售,其次销售,最后销售的面积
9 客源分析购买者的来源地
10 购买动机分析购买的目的(自住、投资)
11 购买抗性分析令购房者不想购买本楼盘的要素
3 楼盘综合评价
3.1 影响楼盘走势的因素评分
表9 _____(楼盘名称)影响因素综合评分表
序号要素基本状况因素分权重总得分
1 地理位置
2 交通便捷度
3 公交完善度
4 环境优劣度
5 配套完善度
6 价格定位
7 户型状况
图9 各因素的重要性程度示意图
3.2 楼盘客户人群细分
3.3 小区配套与区域价值的关系分析
考虑基准
(1)从经营城市的角度进行楼盘建设,满足社区和城市的需求
(2)教育和医疗设施对整个城市的影响度较大
(3)文化娱乐设施和酒店主要服务于城市,能全面提升区域的形象和档次。
3.4 楼盘开发综合总结
3.4.1 本楼盘的成功点
3.4.2 本楼盘的失败点。