《房地产投资学》复习题——1
一、名词解释
1、房地产投资：一种将资本投入房地产开发经营、中介服务、物业管理服务等经济活动，以获得最大限度利润的经济行为。

是房地产业的基础，以形成新的房地产价值为表现结果。

2、房地产间接投资：房地产证券投资，房地产投资者购买房地产证券，投资人得到的是利息或股利，而不直接运用该资本从事房地产的开发与经营，不对房地产的经营活动作任何决策。

3、房地产投资环境：资金得以有效运行的条件，通常包括地理区位、资源禀赋、基础设施、投资政策、市场条件和社会政治文化条件等有关因素。

4、政策风险：由于政策的变化有可能给房地产市场投资者带来各种不如形式的经济损失。

5、净现值：（NPV）是将投资期内不同时间所发生的净现金流量（现金流入与现金流出之差），以一定的贴现率贴现到投资初期，并将各期的净现金流量现值相加之和。

二、问答题
1、投资回收期指标的局限性有哪些？
（1）静态投资回收期没有考虑回收资金以后的情况和资金的时间价值因素，因而这一指标值无法全面反映房地产开发经营项目在整个经营过程中或在整个寿命期内的真实资金流量的时效性。

所以这一指标值常用于对项目建设的投
资回收的粗略评价。

（2）动态投资回收期只强调投入资本的回收快慢，忽视了投入资本的盈利能力，更没有考虑投资回收以后的收益情况。

因此，一般来说，不宜以投资回收期来作为评价投资方案的主要指标，而只能作为辅助指标。

2、实际操作中，规避投资风险的方法有哪些？
（1）风险回避：选择风险较小的投资项目或放弃那些风险较大的项目。

投资者可能会损失赢利的机会。

（2）平衡交易：较普遍的平衡交易是购买期权。

（3）资产组合：通过多元投资、分散投资来综合各个因素的作用，可以抵消非系统风险的作用，降低整个投资的风险水平。

（4）风险转移：将可能的损失有意识地转嫁给与其有相互经济利益关系的另一方承担。

（5）风险自留：投资者预期某些风险不可避免，自行设立基金，自行承担风险。

3、简述房地产制度变革对房地产投资造成的风险。

（1）土地使用制度改革风险对房地产的价值带来影响。

如果价值降低，房地产市场中投资者和经营者就会蒙受损失。

政府改变使用土地的一些具体技术政策。

（2）住房制度改革风险。

主要是指国家和政府对住房方面的投资政策的改变对房地产商利益的影响。

“双轨制”、“多归制”另外，在住房制度方面，政府推行楼花买卖管制规定、抵押贷款限制等也可以影响楼市的活跃程度，减少市场交易活动，从而给房地产商品经营者带来影响。

4、净现值的优点与局限性是什么？
优点：1）考虑了项目投资期内各笔资金的时间价值。