专项调研 开封地产调研——商业分布 中山路北段 特征：开封高档服装走廊 规模：商业部分街长约 1000米，全长约2000米，人行道宽2米�经营面积约45000 平方米 计算方法：1000长×15进深×2边×1.5楼层系数＝45000平方米 主要经营业种：以服装、鞋类为主兼有小型餐饮业态以品牌专卖店为主、兼有百
地块概述
项目西侧企业
西侧经一路沿线未盖完的门市和厂房
地块概述 地块北侧挨着东侧工厂有小型鱼塘一个和正在生产的工厂
地块北侧有马家河水系穿过。
地块概述 地块南侧隔310国道与规划中的宏进农批市场二期遥遥相望。
地块西侧是汉威汽车城，主营重卡
地块概述 地块东侧目前规划为中石油加油站
图中黄色线区域内就是规划用地 ，此地块区域紧靠310国道，连接开封最大 城区祥符区（暨开封县9.8公里）规划路直 通市区（距禹王台区政府6.9公里，距市中 心8.7公里） 项目地块位置位于开封市禹王台区辖 区内，地处开封市禹王台区南郊乡，地块基 本呈正方形，东西长650米，南北长550米。 红色线区域内为规划中的宏进农批市场二期 用地
河南开封禹王台区商业地块调研报告书
谨呈
香港昌升置业有限公司
吴刚2015年08月
前 言
2003年，河南省委、省政府做出了加快中原城市群发展，实现中原崛起的 决策，确定以郑州为中心，一个半小时经济圈内的开封、洛阳、新乡、焦作、 许昌、平顶山、漯河、济源9个省辖市组成的中原城市群。 目前开封市逐渐形成了“一带、两廊、三片”的布局结构，“一带”指的 是贯穿东西的郑开大道，“两廊”分别为南部工业、物流区，北部教育、文化 区，“三片”即东部片区、宋城片区和汴西新区。 根据开封市的整体发展规划，现将开封市与集团洽谈的用于商业开发的项 目地块以及开封市内各种业态专业市场进行了集中调研摸底，本次调研的专业 市场涵盖小商品百货、轻纺针织、五金机电、家居建材、服装批发、农贸果蔬 批发等业态的所有专业市场。同时对开封市区新近开发的住宅及商业楼盘进行 了专项调研，通过全面的调研多角度的了解开封的消费市场影响能力、目前现 状、发展趋势及商圈辐射范围，并在此基础上论定项目在本区域的发展及潜在 机会，为项目进行市场定位、产品力提升提供有效支持，并为项目制定合理营 销策略提供有效的依据。 通过对相关调查数据及资料的收集整理、分析，最终形成本报告，力求对 计划立项的开封市昌升现代商贸物流广场项目的开发做到详尽、精确的分析， 为公司项目开发运作提供有效的帮助和建议。
城市规划
北部教育、文化区
汴 西 新 区
宋 城 郑开大道 片 区
南部工业区
东 部 城 区
目前开封市逐渐形成了“一带、两廊、三片”的布局结构，“一带”指的是贯 穿东西的郑开大道，“两廊”分别为南部工业、物流区，北部教育、文化区， “三片”即东部片区、宋城片区和汴西新区。
交通状况
开封地处中原，交通便利，距郑州仅70公里，郑开轻轨正在建设中，预计2013年 完工，届时只需要19分钟就可以到达郑州，城市周边环绕交通主干线：陇海铁路 、大广高速、连霍高速、郑民高速、郑徐铁路专线、郑开大道。
地块研判
项目综合建设思路及规划重点建议
本项目地已有同类型商业在此开发，从长远发展来看，本区域还会有更多 属于起步阶段，去化量是关键。 建议本项目开发采取集中定位模式，结合差异化定位成为本案定位的指 导策略。在业态确定上如何做足、做深，将商业项目主题凸现出来成为产品设 计的关键。 将蛋糕做大整合市场需求升级市场功能：利用本地块规模较大的优势， 升级现有市场服务功能，与政府规划接轨，整合本地区现有急需升级改造的专 业市场，规划一个集多业态组合的大型综合市场 标新立异开发本地区有需求没市场的业态：目前，开封有服装鞋帽轻纺 批发市场、水果蔬菜水产品批发市场、小商品百货批发市场、五金机电批发市 场、家居建材陶瓷批发市场、开封目前正在建设省级汽车零部件产业园区，目 前入驻配套企业14家，如奇瑞（河南）汽车制造基地等，初步形成了产业聚集 。 但目前开封专业汽配市场还是市场空白。 由于本项目的启动与入市时机与禹王台区市政道路及各项配套设施建设 周期密切相关，在现阶段取得并持有本项目将有可能使公司面临一定的资金压 力风险，但从远期分析，禹王台南部工业产业开发区将具有良好的发展前景， 随着区域内各项市政配套与生活设施的完善，本项目未来将具有投资前景与利 润空间。
机会二
红星美凯龙的进驻，必将为本地家居建材经营商户的经 开封市场虽然大，但占地总面积 35万平米的纯商业板块 营区域转移起到巨大推力，本案也将快速发展为本地规 在本地也不是轻易可以忽视的，介于目前市场现状，要 模最大，业态最全，商品种类最丰富的家居建材旗舰。 不就不做，做就做个航母级的大而全的综合大市场，只 有够规模的大市场才能吸引商家的眼球。
专项调研 开封地产调研——商业格局 开封商业层次较低�业态不够丰富�处于起步阶段�形成如此状况有
以下几点原因�
�1�开封整体经济地位低�城市竞争力弱� �2�开封人均GDP水平相对落后�但处于经济的高速发展期�对商业的发 展有较大促进作用� �3�存款总量低�但保持稳步增长。
专项调研 开封地产调研——业态特点 开封市区各行业业态较为集中街道 晋安路东段——中高档餐饮集中区 中山路——中高档服装品牌专卖店集中区 中山路、自由路西段——中低档服装批发区 宋都御街——中低档旅游商品集中区 观前街、大纸坊街——汴绣专营店集中区 包公湖南路——中低档茶楼集中区
郑汴一体化
1、由来：
2003 年，河南省委、省政府做出了加快中原城市群发展，实现中原崛起的决
策，确定以郑州为中心，一个半小时经济圈内的开封、洛阳、新乡、焦作、许 昌、 平顶山、漯河、济源9个省辖市组成的中原城市群。
郑汴一体化
2、发展目标：
河南省委、省政府2006 年确定，用15年的时间（2006—2020年），把郑汴新 区打造成为中 原城市群的先导区、郑汴一体化发展的产业聚集区，让郑 汴产业带成为我省经济的重要增长极。最终到2020年，区域建成面积达110平 方公里，人口达到116万左右，人均GDP超过5000美元。
目录
项目综述 地块研判 SWOT分析 专项调研 调研综述
第一部分
城市认知
城市区位
东连商丘； 西接郑州； 南邻许昌、周口； 北靠新乡。
开封，古称东京，简称汴，位于豫东大平原的中心位置，我国八大古都之一 ，中国优秀旅游城市。全市总面积达到6444平方公里，下辖五区四县。市区 人口170万，常住人口500万。
优势 分析
发展优势： 从远期分析，禹王台南部工业产业 开发区将具有良好的发展前景，随 着区域内各项市政配套与生活设施 的完善，本项目未来将具有投资前 景与利润空间。
SWOT分析
远离市中心老城区成熟商圈 目前周边规划不成熟， 需要较长的成熟周期
劣势分析
规划用地非净地，两家企业正在 作业，土地构成较为复杂
机会三
充分利用现有客户资源，配合政府规划政策，建造可 满足市里待拆迁市场经营需求的大市场，满足现有经 营业者的经营需求。研 开封地产调研——商业类型
开封商业地产主要分为三种类型: 第一种是大型综合商业体如鼓楼振河商业城、龙亭新都汇等项目。 第二种是与住宅小区联建的临街商业体如社区商业、高层底商等。这 两类商业在布局上具有明显的地域性特征。 第三种商业模式是与我项目建设思路相同的专业批发市场商业，专业 市场大多成立时间较长，商户围绕市场扎堆经营。
地块概述
项目周边商业氛围 地块周边目前尚无成型商业氛围，项目周边属政府规划待开发的工业物流园区 ，目前只有与我项目隔街相望的宏进农产品批发市场项目在此立项。周边氛围 尚有待于开发。
我市场用地靠近310国道沿线是树林 国道另一侧宏进农批市场二期规划用地
第二部分
项目地块研判
地块研判
地块概况（一）
项目地块位于开封市禹王台区南郊乡南端 310国道、规划新建开尉公路纵横贯穿项目周边, 交通相对来说较为便利。
货、超市
主力消费群：中高收入人士、老板、公务员等，游客较少 主要品牌：以国内品牌为主乐途、法国都彭、罗蒙、百丽、哥弟、沙驰等 铺位面积、租金：铺位面积较大，一般60-80元/平方米，最高400元/平方米。 大型购物广场 三毛购物广场 超市 铜锣湾商场 百货
专项调研 开封地产调研——商业分布 马道街 特征：开封低端的时尚步行街： 规模：长约430米、宽10米，经营面积约16000 平方米（计算方法： 430(长 )16（进深）2（边）1.2（楼层系数）=16589平方米） 经营业种：以潮流服装、鞋类为主，兼有电器、家具，但餐饮较少： 主力消费群：工薪族、年轻族、学生、游客：
此地块区域紧靠310国道，连接开封最大城 区祥符区（暨开封县9.8公里）规划路直通市区 （距禹王台区政府6.9公里，距市中心8.7公里）
地块研判
宗地 位置：
宗地位置：位于开封市南郊乡，310国道以北 宗地性质：商服用地（≤40年） 占地面积：357550m² 建筑限高：4层
地块研判
目前开封市逐渐形成了“一带、两廊、三片”的布局结构，“一带”指的 是贯穿东西的郑开大道，“两廊”分别为南部工业、物流区，北部教育、文化区， “三片”即东部片区、宋城片区和汴西新区。根据开封市的规划和发展决定，开封 已将大规模物流园区、专业市场集群、工业区全部归置到南部发展的决定，开封南 部将逐渐建成开封工业产业园。
大梁路、金明大道至西环城路段——电动自行车专卖店集中区
大梁路、西门大街、西环城路至水系二期主河道段——建材家具集中区 滨河路、重工街——陶瓷建材集中区 解放路——五金机电集中区
专项调研 开封地产调研——业态特点
开封的餐饮多集中在大梁路、晋安路、宋城路尤其以晋安路为主要 中高档餐饮集中区，这些区域多在城墙外的新区，而老城区则为特色餐 饮，如特色小吃等中低档餐饮为主，较为集中的区域分布在鼓楼夜市和 丁角街。鼓楼夜市多为外地游客为主，而丁角街消费客群主要是开封当 地市民。