高层超高层住宅调研报告目录一、超高层住宅简介 2二、超高层住宅客户心理分析 6 三．超高层案例分析 8 四、超高层住宅与高层住宅设计案例比较研究 33 五．2046项目高层和超高层单栋成本分析 34 六．武汉超高层住宅市场调研 36 七．结论 50随着城市的迅猛发展和人口的集中，住宅的需求量扩大，城市中心地段的土地越来越稀缺。

超高层住宅建筑通过“竖向型”增长，对有限土地高效集约的利用，提高了规模效益，为城市发展创造了新的空间。

因此，对超高层住宅市场的探讨和研究具有十分重要的意义。

在国外，超高层住宅与别墅一样成为财富人群权利和身份的象征；在香港，寸土寸金导致的超高层常态逐渐“传染”给内地；在上海、深圳、广州等一线城市，超高层住宅从起初出现时客户的抗拒，发展到现在的逐渐接受。

一、超高层住宅简介1.1 超高层建筑的定义超高层的界定在不同国家有所不同：a、在中国，建筑规范规定100米以上高度，属于超高层建筑。

b、联合国1972年国际高层建筑会议上将40层以上即定超高层建筑。

1.2超高层住宅的发展背景1.3 超高层住宅的特点城市经济发展水平越高，越促进超高层住宅的开发建设，一般来说，城市的GDP总量达到3000亿元以上，超高层开始出现，GDP总量达到6000亿元以上，超高层或将大量出现。

2008年全国城市GDP及城市化率对照表1.4超高层的价值特征1.5超高层住宅的技术特征1.6超高层的平面布局1.7超高层住宅产品产品分类二、超高层住宅客户心理分析2.1 客户特征超高层客户群存在某些共性特征：a、大城市生活背景 b、视野开阔、见多识广 C、愿意尝试新鲜事物 d、经济实力较强2.2 客户抗性探究国内部分消费者仍存在不安全感。

客户在超高层住宅上放眼眺望时，向下看到变得渺小的街道、房屋、景观、行人，总有飘浮在半空中的不安全感，在心理上产生对高度的恐惧，同时对后期物管、配套服务等也存在质疑。

开发商应从居住感觉上主动引导，强化超高层优势，淡化劣势。

日本较为成熟的技术解决不同年龄客户层抗性问题。

不同年龄层对超高层住宅建筑的关注点不同，日本为解决超高层抗性问题提供了参考：三．超高层案例分析超高层项目案例按业态分类按地域分类（一）、城市核心资源类超高层住宅1.1香港超高层住宅案例一、凯旋门——香港单价最高的顶级公寓豪宅项目：凯旋门（the victory arch）区域：尖沙咀柯士甸道西1号占地面积：172000平方尺物业类型：4座住宅大厦，共1054个住宅单位户型面积：标准单位面积500～2,300平方尺，以三房为主开发时间：2005年入伙时间：2006年7月价格：15～25万（最高价38万）元/平方米物管费：2.6元/方尺发展商：新鸿基地产与香港地铁公司管理公司：地铁物业管理代理商：美联和中原“凯旋门效应”带旺同区二手楼，成2005年香港楼市营销经典案例2005年香港房地产市场背景：2005年5月，香港银行陆续加息，香港地产尤其是二手房交易量骤减，在加息公布后的一段时间，郊区楼盘更是出现“零”成交量。

投资银行美林证券预测，受到香港银行贷款利率上升的冲击，香港房地产价格在2006年中前将会下跌最高达25%。

在6月1日发布的报告里，美林同时下调香港五家房地产公司的评级。

但6月15日，凯旋门以38万元/平方米的天价震惊香港。

市场证明，“楼市脆弱”的论调都不能动摇他们对持有物业的渴望。

“凯旋门效应”带旺同区二手楼凯旋门销售神话使自身所处地段天价暴涨，如同区项目九龙站“君临天下”06年3月单价同期上升7～12%，飙升到1.4～1.7万元/平方米。

同时，更带起香港豪宅价格不断攀升，使得香港楼市出现了亚洲金融风暴以来的新高潮。

凯旋门效应下，目前擎天半岛的平均尺价为8,000元，较上月同期上升5%～7%，本月尺价将再有3%～5%升幅。

此外，受同区顶级豪宅凯旋门即将开售的消息所刺激，3月分擎天半岛累录70宗二手成交，较上月上升1倍。

地段与客户：拥有维多利亚港无敌景观，为香港顶级地段；交通便利成香港企业家最大卖点地段繁华，无敌海景资源位于九龙城海边繁华地段紧靠园林中央公园临海而建，南向维多利亚港，西向中港码头，无敌海景资源交通非常便利到中环只需一站直达香港国际机场靠近中港码头将建南环线驳通港九新界和通往内地客户：已与100多位买家签约，约一成是内地客户，主要来自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人。

他们大部分都是最能干的企业家，很多人买房子都是一次性付款，不用做按揭。

在九龙区买房子的大部分都是香港的厂家、企业家和实业家，经常要到内地做生意，如果这些铁路沿线接通了，他们回内地做生意会很方便，这因而成为凯旋门很大的卖点。

产品规划， 4栋住宅大楼扇形排列，保证每户大观景面，大部分单位均可观赏维多利亚无敌海景外立面：4栋住宅大楼扇形排列，保证每户大观景面，大部分单位均可观赏维多利亚无敌海景；建筑物以暖色系为主，使凯旋门与邻近的建筑物凸显出来 层高：共65层，231米；从普通公寓的3米到别墅般挑空大厅享受的3.8～4.0米产品：凯旋门提供4幢，标准单位面积由约500～2,300平方尺，以三房单位为主；提供少量特色单位，包括五个面积由约3,300～5,500平方尺的“天际独立屋”，12个面积由约3,300～3,400平方尺的“至尊门”和21个面积超过2,500平方尺的“大宅门”其他：3层为平台花园， 5层以上为住宅部分，1054个单位； 59～61层为空中会所，62层为著名的空中花园；每座均有一层专为隔火层摩天会所：拥有无敌海湾视野，配套顶级豪华，完全体现了顶级高尚生活59楼的摩天大厅，就是凯旋门豪华会所的空中恒温泳池，每一位身临其境的参观者，都会被眼前璀璨的夜景深深吸引，落地窗外大片的维多利亚港夜景倒映在游泳池畔，显得波光粼粼，令人不禁迷醉。

60楼为宴会及休闲区，星梦宴会厅豪华典雅，天花板垂吊着6盏法国Baccarat水晶吊灯；最令人惊艳的是空中酒廊云霄阁，180度的临海景观，是适合小酌几杯的好地方；61楼是大型健身中心，在跑步机上跑步，高空俯瞰维港，彷佛空中漫步；62楼为空中花园，以法国浪漫情怀为蓝本，划分为茶花园、桂花园、松树园、茉莉园、蔷薇园及榕树园，让住户在绿化空间中舒展筋骨。

1.2 国内一线及二线城市案例1.3武汉超高层自96年开始武汉出现超高层建筑，绝大多数为写字楼，世茂锦绣长江为首个超高层住宅◆武汉目前超过150M的超高层建筑：武汉佳丽广场（96）泰合广场（96）武汉国贸大厦（2000）武汉广场（2003）中南商业广场（2003）武汉世贸大厦（2005）武汉民生银行大厦（2006）武汉建银大厦（2006）京汉科技大厦（2006）保利文化广场（2006）武汉时代广场（2006）武汉广电中心（2006）◆其中仅有武汉锦绣长江属于超高层住宅开盘时间: 2006-10-28入住时间: 2007-06-301.4 城市核心资源类案例总结（二）、单纯城市核心类超高层住宅2.1 国内一线城市超高层2.2单纯城市核心类案例总结（三）、城市非核心资源类超高层住宅3.1国内一线城市超高层项目3.2城市非核心资源类超高层总结（四）超高层住宅产品定位及外部空间应用4.1四种模式4.2 超高层住宅外部空间的应用地段——城市新区或核心地段，并依赖强势资源驱动。

高层多处于城市核心区域，且具有强势水景资源，高端产品多拥有一线海景、江景资源，中高端产品多拥有湖景、河景等二线景观资源。

总体规划——不同开发模式下，规划布局差异化。

在大规模高端住宅产品中，建筑面积达百万方，容积率相对较低。

为降低建筑密度，多采用单排布臵，前后错落，楼距宽阔，视线互不遮挡，保证充足的日照和通风性，板式结构的设计，实现户户观景面。

建筑立面——多采用色彩明朗的现代都市风格，形成凹凸有致的三段式立面效果。

超高层住宅建筑外立面多采用现代都市风格，采用明朗的颜色搭配，通过凸凹有致的体块交接。

屋顶的形状、有无退台决定住宅的天际线是否美观，立面构筑物的形状、颜色、材质的变化使住宅富有韵律感，表达一种高端、现代、时尚的风情。

三段式立面设计缓解了超高层住宅给人的压迫感。

景观——造价高，园林景观主题化、精致化。

由于超高层住宅楼体占地范围小，留有的景观面较大，为了解决高、低层客户抗性问题，景观设计往往以主题化、精致化的营造手法来扩大景观视觉面，造价也就比普通高层住宅多50%。

配套——社区内配套齐全，多元化地产配套模式。

超高层住宅社区内通常配有大型豪华会所，同时开发商会采取多元化的地产发展模式，发挥出土地最大价值，与政府合作，建设包括住宅、商业、办公、酒店、教育、娱乐等一系列设施，功能结构上得以互补，资源得以共享，提高经济效益。

四、超高层住宅与高层住宅设计案例比较研究哈药大厦位于友谊路原社科院地段，北临松花江。

大楼拟建43层，地下3层，总建筑面积70000平米，开发商将大厦单位为超豪华住宅。

下面为该设计团队对该项目设计成30层还是44层，在设计方面的比较：1.建筑设计区别体现在以下几个方面：1.1电梯及中心交通核的设置普通高层单元式住宅一般设置1-2部电梯，根据调查经验，乘客等候电梯时间超过60秒时会出现烦躁情绪。

为了缩短侯梯时间提高公共交通的档次，增设了一部电梯。

为了体现超豪华的理念，设计者将电梯进行了分置，两部为客用电梯，一部为工人电梯。

工人电梯的分置分流了电梯的使用率，工人走廊内形成了管井走廊。

工人电梯不作为消防电梯使用，可采用1米|秒的低速电梯，降低造价。

两部客梯是联动的，很好地解决了单部电梯等待时间长的问题。

疏散楼梯采用了剪刀梯的形式。

规范上规定单元式住宅10层以上阳台联通可作为第二疏散口，考虑到阳台连通的方式不适合超豪华住宅的定位，超高层住宅也应在消防上有一定的等级提高，所以疏散楼梯采用了剪刀梯的形式。

使整幢建筑相当于两幢并列的塔式住宅。

1.2住宅进深的确定通常情况下单元式住宅20米以上的进深是很难理解的，几个特定的情况使这一选择成为必然。

剪力墙结构要求塔楼高厚比不低于1|7.3部电梯和剪刀梯的设置使中心交通系统相对于普通高层单元式住宅中心交通系统超大。

为了不使得房率降低，尽量让标准层建筑面积足够大，成为开发商的必然要求。

超豪华住宅的单位要求户型较大，大户型使大进深成为可能。

2.消防设计【高层民用建筑设计防火规范】规定超高层公共建筑应设避难层。

经过调研其他城市已建成的超高层住宅，超高层住宅一般不设避难层。

2005年10月1日新版【高层民用建筑设计防火规范】对超高层住宅明确规定。

户内不再要求喷淋设施，但保留了火灾自动报警系统，分户门为甲级防火门。

相比于普通高层住宅延长了等待救援的时间，缩短了报警时间，不再一味强调火灾早期扑灭（喷淋）。

充分考虑到了住宅建筑与公共建筑的区别性。