多层住宅调研参加人员：调研时间：指导教师：成绩：多层住宅调研目录一、住宅史分析及多层住宅特点1．中国住宅发展史2．多层住宅二、调研成果1．小区介绍2．小区周边设3．住宅入口及户型设计4．采访三、相关规范四、调研心得一、住宅史分析及多层住宅特点1．中国住宅发展史住宅发展史：第一代：经济节约型：建国到改革开放前。

第二代：适用经济型：改革开放以后，以八五住宅为代表。

第三代：发展转变型：20世纪最后十年的房地产的飞速发展。

第四代：景观舒适型：本世纪以来住宅的进一步成熟。

第五代：生态文化型：住宅发展的方向第一代：经济节约型以解决基本的居住需求为目的，以经济节约为建设住宅活动的基本准则。

第二代：适用经济型逐步重视提高人们的居住质量，开始研究居住空间对人们的心理影响。

第三代：发展转变型全面重视居住空间（室内和室外）对人们生理、安全、心理的影响，是发展转变的探索和实践阶段。

第四代：景观舒适型初步形成了住宅建筑的“以人为本”的设计理念。

（1）.多层住宅形成以大厅小室、大进深小面宽为主导的多样化住宅系列。

（2）.高层塔楼每层户数由8户减至4～6户，并根据朝向和景观分别设置大小不同的户型，户型平均面积增大。

（3）.住宅科技含量提高，住宅建筑节能由点到面展开（4）.住宅单体设计与组群规划结合，以人为本，注意节约用地，出现功能合理、环境优美、布局紧凑并各具特色的住宅组群（5）.小区在基本服务设施上大大提高，新增了会所、健康中心、大型停车场及物业管理第五代：生态文化型从整体到细节，从细节到整体的综合性、全方位的提高。

（1）.总体规划注重利用大环境资源（自然的、地理的、文化的、交通的、社会的等），并使居住区（小区、组团等）与城市空间、用地环境良好的协调。

（2）.居住空间局方式与整体合成注重造就阳光普照、空气清新、绿地静美的生态环境。

有赏心悦目的楼房空间，人车分流的安全通道，富有文化内涵的供人们居留交往、休闲、健身的活动环境。

（3）.住宅单元构成能随整体合成，因地制宜地构筑户型，力求户户有良好的朝向，景观及通风的环境，降低楼层电梯的服务数量，尽量减少户间干扰。

（4）.户型大小符合国家制定的居住标准要求，并能以多元化的户型适应消费者日益增长的个性化住房选择条件，能以灵活性的户型适应消费者家庭阶段性改变所引致的布局调整，保持住房较长久的可持续使用期。

（5）.能深入安排户内生活环境：厨房、洗手间、储藏室、工人房、设备间、服务性阳台等均能有效地组织，电气供应、油烟排放、空气调节、垃圾收集处理。

（6）.有完善的生活配套设施体系。

小区应拥有超市、美容院等生活配套设施，有会所、托幼、体育、书店、网吧等文化性配套设施，有医疗、生活健康保健设施所组成的生命保养设施体系。

（7）.有节能环保的设施体系。

尽可能利用现代科技成果装置节能设备，减少环境的噪声、尘埃、污水等的污染，净化居住环境。

（8）.有良好的智能化体系。

有关安全、通讯、视听、防盗、物业管理均可通过计算机系统与宽带网络构成现代化的生活环境。

2．多层住宅：多层建筑指四层到六层由两个或两个以上户型上下叠加而成的住宅。

多层建筑一般高度大于10米，小于24米，且建筑层数大于3层，小于7层。

多层住宅可以不设置电梯，楼梯往往作为多层住宅的主要上下楼通道。

多层房屋建筑形式多为条状，所以基本上是户户朝南。

一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。

与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，且环境较好，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。

优点：①它比低层住宅在占地上要节省，同时又比高层住宅建设时期短，一般开工一年即可竣工；②无须象高层住宅那样增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资；③结构设计成熟，通常采用砖混结构，建材可就地生产，可大量工业化标准化生产，工程造价较低，易被购房者接受。

优点说明：（1）居住环境清幽惬意。

从容积率来看，多层住宅的容积率—般在1．0左右，而高层住宅的容积率普遍超过2．5。

相比之下，更多的社区资源、绿地、健身设施、会所资源会平摊到多层社区居住者头上。

在多层社区内，环境更清幽、宁静，这种少有喧嚣的居家氛围，正是众多购房者所期待的。

（2）公摊面积小。

高层住宅由于有电梯、电梯候梯间、地下室等公建部分，需分摊的公用面积比多层更多，实际得房率相对较低。

按常规比例，多层住宅的公摊面积一般为总面积的8％-10％，而高层住宅达到了15％—25％。

（3）通风采光好。

由于多层住宅一般为板式建筑，从房型构造格局上看，多层住宅要好于高层住宅。

由于构造结构上的原因，一般多层住宅坐北朝南，室内使用面积多，房型合理，大开间容易隔开装修。

而高层住宅一般采用框架剪力墙结构，加上又考虑几部电梯的位置，因而户型设计稍难一点，装修也易带来不便。

另外多层商品住宅较多为一梯二户，空气穿透性自然好于一梯多户的高层住宅。

（4）物管费便宜。

从物业管理收费看，由于高层住宅设有电梯、垃圾通道、高位水箱等设置，其的管理费—般应在每月每平方米2元左右；而多层住宅应比其低40％至50％，而且还不必担心十几年后电梯的寿命问题，从维修资金上又无形中省了。

（5）有助身体健康。

除了少数高档多层设有电梯之外，一般多层住宅的出入都需要居者亲力而为，每天近百步的上下楼梯无形中也给了“出门就坐牢、上班乘电梯、办公坐一天”的现代人珍贵的锻炼机会。

（6）更自由、更安全。

由子电梯的存在，高层住宅或多或少的存在电梯故障、突然停电、久侯不来的无奈，而住在多层，就没有这些烦恼。

缺点：（1）底层和顶层的居住条件不理想；由于设计和建筑工艺定型，使得多层在结构、建材、布局上难以创新，造成多层住宅建筑立面、建筑风格的呆板和缺乏变化（2）底层和顶层的居住条件不理想。

底层住户的安全性、采光性差，厕所易溢粪返味；顶层住户因不设电梯而上下不便。

此外屋顶隔热性、防水性差。

（3）多层住宅的存在共用部分不足、外观单调、需要爬楼梯而舒适性较差的缺点。

（4）由于设计和建筑工艺定型，使得多层在结构上、建材选择上、空间布局上难以创新，造成多层住宅建筑立面、建筑风格的呆板和缺乏变化，形成”千楼一面、千家一样“的弊端。

如果要有所创新，需要加大投资，又会失去价格成本方面的优势。

（5）多层住宅的住户(除了一部分首层住户)由于没有自家花园，对土地的亲近感淡薄了很多。

（6）多层住宅一般采用单元式，共用面积很小，这有利于提高面积利用率，但是同时也限制了邻里的交往。

二、调研成果1．小区介绍：四方实验小区位于青岛市四方区的东部，建于1996年，可容纳住户2559户。

小区基地地势东北高、西南低，是丘陵坡地状，中部自北向南有一冲沟，地段最大高差达25米。

小区的规划充分利用地形自然条件，成功地进行了坡地冲沟建小区的探索。

整个小区风格独具，总体布局依山就势，住宅布置错落有致，整体环境清新优；小区内，绿树、红瓦、碧水、蓝天，构成一派迷人景色。

建筑造型新颖别致，采用白色墙体和红瓦小坡顶，融现代风貌与青岛传统特色于一体。

住宅布局合理，功能实用，空间轮廓极富变化，形体尺度亲切宜人。

小区绿化“点、线、面”有机结合，庭院、路边、空地处处绿意盎然，生机勃勃。

亭台游廊构思新颖，造型优美；雕塑小品生动活泼，别具韵味。

四方实验小区荣获建设部城市住宅小区建设试点金牌奖。

2．周边服务设施幼儿园：海伦路幼儿园中小学：四方实验小学大学：青岛理工大学商场：四方利群，金海商场医院：四方区第六人民医院邮局：重庆南路邮电局银行：中国银行、招商银行其他：麦德龙、海城装饰南京路市场、东方家园四方店内部配套：花园、喷泉、娱乐广场、餐饮、银行、两个幼儿园3．住宅入口及户型设计：出入口：每幢房子有一个单元主入口设在一楼，有两个单元的主入口设在二楼，并且一楼有单独的入口。

户型：大致都为两卧一厅,一厨一卫。

主卧都位于住宅南面。

4．小区居民随机访谈老年人：小户型适合老人居住，房子结实，健身休闲的地方较多，供暖设施不完善，供暖效果不好。

客厅见不到阳光供暖设施不完善，供暖效果不好。

客厅见不到阳光中年人：户型太小，卧室前面的树靠房子太近，不仅遮挡了阳光，且妨碍了行人行走。

由于建造时间久，顶层有漏雨现象。

客厅比较小，客人来了显得拥挤。

青少年：没有单独的书房学习，楼梯太窄。

小区内娱乐设施齐全，和朋友有玩的地方三、相关规范为保障城市居民基本的住房条件,提高城市住宅功能质量，使住宅设计符合适用、安全、卫生、经济等要求，制定本规范。

本规范适用于全国城市新建、扩建的住宅设计。

套内空间1.套型3.厨房3.1厨房的使用面积不应小于下列规定：一、一类和二类住宅为4平米;二、三类和四类住宅为5平米;3.2厨房应有直接采光、自然通风，并宜布置在套内近入口处。

4.卫生间4.1每套住宅应设卫生间,第四类住宅宜设二个或二个以上卫生间。

每套住宅至少应配置三件卫生洁具，不同洁具组合的卫生间使用面积应符合不同的规定。

4.2无前室的卫生间的门不应直接开向起居室(厅)或厨房。

4.3卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室(厅)和厨房的上层。

可布置在本套内的卧室、起居室(厅)和厨房的上层;并均应有防水、隔声和便于检修的措施。

5.技术经济指标计算5.1住宅设计应计算下列技术经济指标：——各功能空间使用面积(平米);——套内使用面积 (平米/套);——住宅标准层总使用面积(平米);——住宅标准层总建筑面积(平米);——住宅标准层使用面积系数 (%);——套型建筑面积 (平米/套);——套型阳台面积(平米/套)。

6.层高和室内净高6.1普通住宅层高宜为2.80m。

6.2 卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m,且其面积不应大于室内使用面积的1/3。

6.3 利用坡屋顶内空间作卧室、起居室(厅)时，其1/2面积的室内净高不应低于2.10m。

6.4厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。

7.阳台7.1每套住宅应设阳台或平台。

7.2阳台栏杆设计应防儿童攀登,栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11m，放置花盆处必须采取防坠落措施。

7.3低层、多层住宅的阳台栏杆净高不应低于 1.05m;中高层、高层住宅的阳台栏杆净高不应低于1.10m。

封闭阳台栏杆也应满足阳台栏杆净高要求。

中高层、高层及寒冷、严寒地区住宅的阳台宜采用实体栏板。

8 .过道、贮藏空间和套内楼梯8.1套内入口过道净宽不宜小于1.20m;通往卧室、起居室(厅)的过道净宽不应小于1m;通往厨房、卫生间、贮藏室的过道净宽不应小于0.90m，过道在拐弯处的尺寸应便于搬运家俱。

8.2套内吊柜净高不应小于0.40m;壁柜净深不宜小于0.50m;设于底层或靠外墙、靠卫生间的壁柜内部应采取防潮措施;壁柜内应平整、光洁。

8.3套内楼梯的梯段净宽，当一边临空时，不应小于0.75m;当两侧有墙时，不应小于0.90m。