中国房地产金融机构体系
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中国房地产开发 投资总额 及 融资需求
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第一部分
• 银行类 • 保险公司类 • 证券公司类 • 信托公司类 • 其他类
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银行类
概述：
•银行贷款，是房
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2010年 全国房地产开发投资资金来源
13%
28% 39%
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风险及管理
• 违约风险
• 主动违约风险 • 被动违约风险 • 抵押物处置风险
1、购房抵押贷款房屋保险 2、购房抵押贷款人寿保险 3、购房抵押贷款保证保险 4、房地产工程保险 5、工程合同保证保险
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三、我国住房抵押贷款保险存在的问题
➢强制保险 ➢保险过度
保险金额过度 保险费率过高
➢银行与保险公司业务合作中地位不对等
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四、完善我国住房抵押贷款保险的措施
• 政府组建抵押贷款保险机构或对相应机构 给予扶持
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房地产业利用证券市场融资的方式
一、直接发行股票（或债券）进入证券市场 二、通过收购、兼并、控股上市公司，从而实现进 入证券市场的目的 三、上市公司通过收购、兼并、控股、投资房地产 企业，从而达到上市公司与房地产业融合的目的。
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风险及管理
存在问题
产品结构不合理， 高风险产品占主要地位 低风险产品品种单一
二、德国储蓄融资方式的主要特点
• 以专门经营房地产融资业务的金融机构占主导的 房地产融资市场。 • 住房储蓄融资体系采取专款专用、以存定贷和利 率固定的经营方式。 • 政府对住房储蓄实施奖励措施。
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（三）社会福利基金融资为主的 新加坡模式
新加坡的房地产金融是以公积金和住房抵 押相结合为特点的，尤其是它的公积金制度 为经济发展相对落后、资金不足的国家提供 了一条十分成功的、可借鉴的经验。
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三、作用
• 形成了多元住房供应体系 • 促进国民居住条件和品质的提升 • 形成独特的住宅金融体系
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第三部分
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我国房地产金融机构的现状分析
1，科学合理的房地产金融体系没有完全形成 2，房地产企业融资结构不合理 3，个人住房融资制度尚待完善
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前景展望
1，‘十二五’ 提出要 “显著提高直接融资比重，积极发展债券 市场”
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第二部分
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各国 住房按揭贷款占GDP比例
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国外典型房地产金融机构体系
由于各国的经济增长速度以及资 本市场形成的特点不同，形成了各 具特色的房地产金融体系。根据融 资模式的差别，发达国家房地产金 融模式可以分为四种。
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（一）证券化融资为主的美国模式
一、美国房地产证券化融资渠道的构成：
加快培育债券市场发展，鼓励有条件的房地产企业发行企业 债券
大力发展房地产信托基金 2，规范公积金的运作方式 3，构建住房金融储蓄机制 4，培育我国住房抵押二级市场 5，建立健全住房金融法律法规
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谢谢您的关注！
•改进银行制度
•政府的作用
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保险公司类
一、概述
房地产保险是指由保险公司收取保险费 建立专门的房地产保险基金，用以在发生约 定的自然灾害、意外事故、信用责任造成房 地产损失时，对被保险人给予经济补偿的互 助共济制度，即房地产保险是指以房地产及 其有关利益责任为保险标的一种特定的保险。
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二、房地产保险的主要险种：
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二、特点
住宅金融公库的性质是独立于政府的特殊法人，专门 从事政策性住宅金融服务 。 这一制度有以下特点:一 是机构分离、二是业务分离、三是管理分离
2007 年4 月1日, 住宅金融支持机构正式挂牌成立, 由 此取代了住宅金融公库。至此, 政府对住宅金融的支 持从住宅抵押一级市场转向抵押二级市场, 即从直接 向房地产企业和个人提供住房信贷转变为向住宅金融 机构提供流动性支持, 从而将资本市场上更多的低成 本资金引入住宅领域。
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三、新加坡公积金制度的特点： ● 强制性 ● 广泛性 ● 稳定性 ● 灵活性
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（四）住房金融公库为主的 日本模式
一、概述
★ 成立于1950年，是专门为政府、企业和个人建房
购房提供长期、低息贷款的公营公司。
★ 营运资金来自于“资金财政投融资体制”
★ 业务范围: 一是为个人建房购房提供金融服务; 二是为公 营和公团开发面向中低收入者住宅提供资金支持;三是为民 间企业开发租赁性住房提供长期低息资金支持等
• 现金流风险
• 利率风险 • 提前还贷风险 • 流动性风险险
• 政治事件风险 • 政策风险
• 管理风险
• 欺诈风险
• 第三方风险
• 粗放经营风险
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应对策略
1 建立全国信用档案系统
•这个系统主要记录消费者在经济行为方面的信用状况, 包括贷 款的偿还能力、偿还情况、违约历史等。
应对策略
力发展低风险市场产品， 包括更多房地产
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信托公司类
一、概述
信托投资公司是以营利为目的，并以受托人身份经 营信托投资业务的金融企业。目前我国的信托投资公司 有两种。一种是由各专业银行投资建立；另一种是由各 省、市、自治区政府设立的。
所谓房地产投资信托，是指货币所有者或房地产所 有者，委托金融机构代理购、建、租赁、经营房地产及 其证券，从而达到投资目的的一种形式。
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二、我国房地产信托业务中存在的风险问题 • 房地产行业风险 • 政策风险 • 信息不对称导致的风险 • 信托资产流动性风险
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四、我国房地产信托风险防范与对策建 议
• 完善法律法规，强化信息披露制度 • 信托产品创新，提高信托产品流通性 • 加强信托公司对项目的风险控制
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其他类
•财务公司 •金融资产管理公司 •信用社
2 建立二级抵押市场
•主要目的是分散银行的抵押贷款的风险。
3 发挥保险业在住房消费信贷中的作用
•把住房消费信贷中的部分风险转移到保险公司, 减少信贷过程 中的不确定因素, 避免银行和消费者遭受不可承担的损失。
4 银行应对
•加强政策研究, 预测政策走向, 防范政策风险
•进行金融工具创新
•强化内部管理, 建立内部风险控制机制
德国居民构建住房的资金主要来源于三方面： 1，住房储蓄和贷款，约占总额的50% 2，住房抵押贷款，约占40% 3，其他贷款和借款，约占10% 具体而言，德国房地产业的主要融资方式是：第一抵押贷 款（固定利率贷款），第二抵押贷款（又称储蓄合同贷款）， 浮动利率的短期抵押或无抵押贷款，低息、无息贷款。
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• 房地产抵押贷款的证券化融资。 • 房地产投资权益的证券化融资。
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二、美国房地产证券化融资的特点
• 完善的市场体系，灵活的融资方式。 • 以住宅抵押贷款为主体的房地产金融市场。 • 政府对于房地产市场的全方位调控。 • 公平、开放的住房信贷市场。
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（二）储蓄融资为主的德国模式
一、德国储蓄性的房地产融资渠道
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一、新加坡房地产融资渠道的构成
1，独具特色的公积金制度 来解决个人买 房融资问题。
2，房地产发展商 可向银行、金融公司和 邮政储蓄信贷机构贷款
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二、公积金制度的主要内容：
按照中央公积金法令，所有受雇的新加坡公民和 永久性居民都是公积金会员，雇员和雇主必须按雇 员工薪的一定比例缴纳公积金，由雇主按月集中向 公积金局缴纳。其中的一部分从雇员工资中扣除， 另一部分由雇主负担。会员缴纳的公积金按照规定 分别存入普通、医疗和特别三个账户，其中，普通 账户（占存入款的80%）用于购买住房和支付保险金。
• 银行应加强贷款的审查, 实行自由保险 • 开发真正意义上的保证保险和信用保险 • 制定合理的保费标准及保险期限 • 保险公司应建立专门的部门和仓库, 加强对
抵押物的保管
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证券公司类
• 概述
• 证券融资是指通过房地产债券、股票等证 券的发行和流通来融通房地产资金的一种 金融活动，它是房地产企业融资的重要形 式。