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2.满足投资者的投资需求
房地产抵押债权经过二级市场金融 产品集成商的集成后，风险性大大下降 （因为有政府的权威保证），流动性又 大大提高，其与一定的实体性资产—— 抵押物业紧密联系的特点，进一步降低 了持有风险，而比一般储蓄存款高得多 的利息收益成为其吸引各种机构投资者 的重要卖点。
因此，房地产抵押二级市场的发展 能够很好地适应投资者的投资需求，是 金融市场化发展的重要方向。
房地产抵押二级市场的主要功能体现 为以下几个方面——
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1.满足贷款银行的需求
在房地产抵押贷款的初级市场，贷款 银行是放款人、债权人、抵押权人，而在 二级市场则成为债权的出卖者、资金的融 通者。贷款银行将大量分散的债权转换成 为大量的现金流，既降低了债权风险，又 将沉淀资产盘活，提高了流动性，保证了 放款的足够资金储备，增强了抵御各种风 险的能力，对房地产市场的发展必然会形 成连锁反应。
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3.对房地产市场的稳定和推进作用
房地产抵押二级市场的发展，为放款 银行创造了大量持续不断的资金来源，从 而为其增加放款规模提供了资金保证。自 然就对房地产市场需求提供了一种重要的 支撑——借款人更容易借到希望的款项， 购买理想的住房，也就大大促进了房地产 市场的消费需求，对房地产业的发展具有 非常强大的推进。即使在经济不太景气情 况下，也能够保证有足够的购房者的购房 需求，来支持和稳定房地产市场。
• 政府成立权威的保险和担保机构，促进住房抵押 贷款的标准化，为二级市场的发展创造条件。
• 尝试建立二级市场运营机构，不断总结经验教训 ，逐步完善体制建设，为下阶段的大发展创造了 更好的体制环境和市场条件。
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2.发展阶段
1954—1968年美国房地产抵押二级市场发展阶 段。其做法是在前阶段实验的基础上，由国会制定 法案，授权联邦全国抵押协会开展相关工作： • 加强联邦住宅管理局FHA和联邦退伍军人管理局VA 担保或保险的抵押债权在二级市场买卖； • 从事特殊支持项目的管理； • 管理以前的抵押贷款，并在必要时进行清算。
•二级
•金融 产 机构
•现 金
•现金流
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三、美国房地产抵押二级市场的发展
目前，美国的房地产抵押贷款的二 级市场是全球规模最大、发展水平最高 、体制建设最完善、产品最丰富、成交 最活跃的市场，其发展经历了三个基本 阶段：
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1.萌芽阶段
美国房地产抵押二级市场的萌芽在20 世纪50年代之前，有两个很值得借鉴的做 法：
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二、房地产抵押二级市场
1.概念
房地产抵押二级市场是指买卖房地产抵押贷款债权的 市场。其具体运作是：房地产贷款银行将不同的房地产贷 款债权卖给一定的机构，而机构再将其集中整合包装，打 包成一份一份的标准化金融产品，出卖给不同的投资者。
2.结构
贷款银行出卖债权，房地产抵押二级市场集成商买入 债权再将其零售给金融市场的分散化投资者。
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一、房地产抵押初级市场
1.概念
所谓房地产抵押的初级市场就是对房地产抵押贷款的市 场化描述，即从市场的角度看房地产抵押贷款。
2.结构
主体：借款人（抵押人、购房者） 贷款银行（抵押权人）
客体：房屋 关系：以房屋为抵押物、贷款额为标的的债务债权的合同关系
3.特点
• 大量的借款人，少数的贷款银行； • 集中的放款，长期持续的还贷； • 短时间的调查取证交易，长时间的债权债务抵押风险。
3.特点
将沉淀的财产债权转换成金融投资工具； 将银行集中承担的风险分散转移给广大的金融投资者； 将长期的债权债务转换成为短时间的金融产品买卖； 将不同大小的债权转换成为标准化的小额金融产品。
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小结：一级市场与二级市场的关系
•初级市场
•抵押
•房地产 •购买者
•借 款
•抵 押贷
款银 行
•债权交换 •二级市场
抵押贷款的二级市场
2020/3/21
第一节 房地产抵押初级市场和二级市场
房地产抵押贷款是房地产金融的重要 组成，其规模大小、运行是否健康、风险 程度高低等，对房地产市场和房地产业的 发展都有举足轻重的作用。适当地进行市 场化运作，可以扩大规模，推进借贷各方 更好地利用资金，提高资金使用效率，降 低经营者风险，是房地产金融发展的方向 。从初级市场向二级市场推进，是最自然 的发展策略，对房地产业的发展具有重要 的现实意义。
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第二节 房地产抵押二级市场的运行
房地产抵押二级市场的形成发展必 须具备非常合适的条件，而其中最基本 的是政府的作用。离开政府，就没有房 地产抵押二级市场。可以说，房地产抵 押二级市场的运行就是在政府的直接作 用下进行的。
房地产抵押二级市场的运行，具体内 容包括以下几个方面——
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一、政府广泛的参与
政府的广泛参与一方面提高了市场参 与者的信心，另一方面加强了对市场的调 节，使房地产抵押二级市场可以在一定的 体制环境和良好的社会预期下运行。
政府的广泛参与具体包括——
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1.加强法制化管理
• 制定法律法规 • 提供保险保证 • 维持市场秩序 • 维护参与者利益
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2.推进市场标准化建设
现代金融市场产品越来越要求标准化， 房地产抵押二级市场的发展当然也需要按照 标准化的原则来组织、开发和建设，而政府 在这方面的重要作用就是制定标准化规则， 提供标准化管理程序，引导集成商开发更多 针对不同需求的金融创新产品，使房地产抵 押二级市场活力长久，交易成本降低，风险 更加分散。
1970年后又通过了《紧急住宅融资法》，成立 了更多的二级市场金融产品集成商，推出了更多的 金融产品，逐步形成全国性的抵押二级市场。目前 ，住房抵押债券已发展成为仅次于美国国债的第二 大债券品种。
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四、房地产抵押二级市场的功能
从美国的经验和一些国家的具体实践 来看，房地产抵押二级市场是以社会经济 发展为存在前提。同时，房地产抵押二级 市场的发展对房地产金融业务的发展和市 场化具有十分重要的意义。
经过一段时期的发展，最终取得了两个重要成果—— • 使抵押贷款利息与债券利息相近； • 促进了抵押贷款市场的流动性。
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3.成熟阶段
1968年美国通过了《住宅和城市发展法》，使 抵押二级市场法制化并趋于成熟。根据该法案，联 邦全国抵押协会分为政府全国抵押协会GNMA和联 邦全国抵押协会，把政府的重要作用由GNMA来行 使，促进了二级市场的迅猛发展。