付款总额
168300.00 222187.20 53881.20
付 款 比 较
Years
CAM
Years
贷
CPM
款
余
额
比
较
30years
从CAM转向CPM的前提是:
贷款人相信借款人的收入将增加,财产价值将不 变或增加
一个价格相对稳定,收入和财产价值增长,呈现出 真实增长的经济,会降低与CPM相关的拖欠风险.
按揭贷款合同
特点
按揭贷款是否带有联邦担保 按揭贷款总额 按揭贷款利率是不变利率还是可调整利率 按揭贷款利率水平 到期期限（maturity） Other special provisions Discount points (1 point=1% of the loan amount),即发起人
B 1 86 0 0 0 0 .80 50 7 5 01 5 .2 2 7 4
B 2 96 3 0 0 0 .50 00 0 3 50 0 .4 0 8 9 2 9 2 1 3 4 5 2 即24年加5个月才
偿还一半本金
未清偿贷款余额
Outstanding loan balance
Years
I 1 P 6 i 0 0 . 0 6 0 10 00 A 1 R I 1 6 . 1 1 6 7 7 1 0 . 1 7 0 7 A 12 06 1 .0 0 3 1 1 0 .6 0 0 1 1 1 1 95.1 60 I 1 2 R 0 A 1 2 6 0 . 1 1 5 7 . 1 7 6 5 0 . 0 6 A 34 854 .228 I348 7.4 89 A 35 859 .039 I358 2.4 08
传统抵押
常规（Conventional）按揭贷款由商业保险公司提供担保 传统抵押（conventional mortgage）：有工资或有足够收入
证明人士，假如房屋贷款首期为购买价的25%或以上 无联邦保险，但有私人担保 传统按揭贷款：均额偿付、固定利率 分期付款（Amortized） 保险费由借款人支付，计入抵押贷款当中
接受按揭申请并评估申请人的信用记录 按揭合同约定按揭贷款利率、期限和抵押物（collateral） 发起人赚取按揭利率与资金筹集利率之间的息差
按融资财产划分的抵押债务类型
Mortgage Loans Outstanding
截至2008年第四季度，美国按揭贷款余额约为14.64万亿美元
$0.89 $0.11 $2.60
Amortization : the repayment of a mortgage loan by installments with regular payments to cover the principal and interest.
CAM的计算
设贷款额为P,利率为i,分N期偿还
第 t期还 R t N P 款 P iP N (ti1 ) t 1 ,2 ,3 , ,N
30years
4.3 CAM与CPM的比较
现值 利率 初始付款 首月还款本金 利息总额 贷款余额
CAM
CPM
60000.00 60000.00
0.12
0.12
766.67
617.17
166.67
17.17
108300 162181.20
直线下降 先慢后快降
差异 0.00 0.00
149.50 149.50 53881.20 前者更快降
不等额还款方式
分期还本金加利息的不等额抵押贷款还款方式(递减 还款) 这种还款方式是以总贷款金额除以还贷期，得出 每期应还的本金，再加上该期利息，便得出各期应还金 额。与按揭贷款递减 还款的计算原理相同，只是一般是 按年还款。 背景:经济繁荣,长期增长和低通货膨胀率 动因:家庭偿债能力增强,房屋贬值可能性降低 贷款形式:自摊销贷款(self-amortizing loan)
凡FHA保险的抵押贷款，由FHA承担因借款人无力偿还或房屋贬值 造成损失的全部责任。
FHA利用收取的保险费建立三种保险基金，分别是共同抵押保险基 金、一般保险基金和特别风险保险基金，分别为不同种类的住房抵 押贷款提供保险。当FHA担保的抵押贷款出现坏账时，FHA利用保 险基金给予赔偿。
退伍军人管理局（VA）保险
Securitization
债务资产证券化
Chapter 9
Mortgage Markets
“Securitizing one’s future income flow”
Chapter Outline
按揭（不动产抵押）贷款及其特点 机构投资者与按揭贷款市场 按揭贷款的价值评估 Mortgage-backed securities 次贷（Subprime)危机的形成与影响
均偿还贷款的本息。
N 1 1 iN 1
R P P V R V 1 t 1 1 i1 i iNt M R L i 1 C 1 iN 1 i iN
MLC被称为贷款常数Mortgage loan constants, 是年金折现因子的倒数
CPM的特点
摊销额（每期偿还本金数）逐期递增
At
Pi 1it1 1iN 1
RPV 11imimm 6000 10 0 1 . 102 . 011 2 360
6000.0 010286 61 1.1 2 77 6
还 款 6. 1 1 总 3 7 7 6 2额 0 2 . 2 2 0
利息总额=还款总额-贷款总额
利息 1总 62 .2 额 1 081
Analysis of Principal and Interest
法律限定了抵押贷款的最大金额
The volume of FHA loans has consistently exceeded that of VA loans
联邦住房管理局（FHA）保险
FHA是美国1934年大萧条时期产物，其初衷是为了稳定住房业，而 长期策略是向符合标准的中低收入者直接发放住房贷款或者提供全 额担保。已为2400万个家庭提供了贷款保险，同时为许多住宅工程 贷款提供了保险。
(originator)的发起费用
二、住房抵押贷款的类型
抵押贷款付款模式的发展
Development of mortgage payment patterns
早期的抵押贷款模式
1、首付高，50%以上 2、看重偿还贷款的能力远甚房地产的抵押价值
1.分期偿还固定本金式抵押贷款CAM
the Constant Amortization Mortgage Loan
12%：表示每月还款一次的年名义利率，故每个月 的实际利率为12%/12=1%
Solution
R 1N P P i1 6 2 0 3 0 0 60 0 0 0 0 1 .1 0 2 2 0 1 . 6 6 6 7 6 7 0 . 6 6 0
R 36 1 0 .6 6 6 7 60 3 6 0 6 0 30 0 5 1 9 .6 3 逐期递减金额 Pi6000 0.0 01 1.67
Monthly Interest and Principal
Payment
Principal
Interest
Years
30years
未清偿贷款余额
(Outstanding loan balance)
B 12 600 0 1.0 1 0.3 0 1 63 1 06 1 .0 0 111 2 60 0 . 9 09 0 6 0 53 9 . 2 7 7
尽管贷款余额递减缓慢,但抵押财产的价值是充 足的,很可能在贷款期内保持高于贷款余额的水 平。
固定利率抵押贷款
FRM（fixed-rate mortgage）：利率固定不变 FRM的缺陷
期限上的不匹配：借短放长，高通胀下的风险 不匹配问题与可调整利率按揭贷款的创立
借款人不受利率上升的影响，但是利率下降，减少收益。虽然可以较 低的市场利率再融资，但是要承担交易费用，如过户费和发起费。
t 1 ,2 ,3 , ,N
摊销递增金额
ΔAt Pi1 i 1 iiNt 11 t 1 ,2 ,3 , ,N 1
CPM的特点
利息逐期递减
It P1 ii1 Ni N 1 1 it1 t 1 ,2 ,3 , ,N
贷款余额加速递减
Bt P11i NiN1 1it
Example . Solution
Veterans Administration, VA 符合条件的退伍军人购买住宅，可以得到VA
提供的部分抵押担保。服役情况不同，担保 额也不一样，一般在抵押贷款总额的25%至 50%之间
VA的抵押担保无需付担保费。VA的抵押担保和FHA的抵押 担保可以结合一起来用，如VA提供25%的担保，再向FHA申 请75%的抵押担保，那么，对中低收的退伍军人来说，他们可 以得到100%的抵押贷款，无需付首期。
反按揭贷款（Convertible mortgage）
美国部分有自已住房的退休老人：住着大屋缺钱花 借款者以房屋产权作抵押，向房地产金融机构贷款，金融机构定期
（如每月或每年）向借款人发放贷款，这样借贷人债务越来越大， 到期一次还清，或直至借款人死亡，抵押权人按合同约定处理抵押 房产，偿还贷款债务。 主要优点是允许借款人把住房资产变成现金以满足特别需要，如老 年住户对现金的需求，同时增强了一、二级抵押市场将住房资产转 变成现金的能力。反按揭贷款一般要求借款者年龄要62岁以上。
一、按揭贷款及其特点
Background on Mortgages
按揭（mortgage）是发放给个人或企业用于购买房屋、土地和其他 实物资产的贷款总称。
首付（down payment）和所购资产应付额之间的差值
主要是储蓄机构和按揭贷款公司（mortgage companies）作为发 起人（originator）发放按揭贷款