2019年物业管理行业
分析报告
2019年10月
目录
一、春华秋实，中国物管企业增值服务气候渐成 (4)
1、非业主增值服务：开发商导向，受母公司影响较大 (5)
2、社区增值服务：改善社区环境，聚焦业主生活品质 (11)
二、中外典型物管企业增值服务发展探索 (15)
1、北美和日本物管企业的增值服务探索之路 (16)
（1）FirstSerivce：北美龙头住宅物业管理公司 (16)
（2）Nihon Housing：日本领先的公寓物业管理公司 (19)
2、中国物管企业的增值服务探索之路 (22)
（1）绿城服务：中国物管企业增值服务先行者 (24)
（2）雅生活服务：从单一增值服务走向多元化、全方位 (29)
三、战略视角与资本视角下的物管增值服务 (30)
1、增值服务对于物管企业的意义：弱化地产周期影响，拓展新增长点 (30)
2、合理的增值服务对于估值有提振作用 (31)
四、看好龙头开发商系的物管企业和社区增值服务领军企业 (32)
五、主要风险 (33)
1、房地产长期低迷 (33)
2、人力成本上升 (33)
3、多元化发展失败 (33)
本报告将探究中国物管企业增值服务业务的运作模式、发展模式及财务指标，并借鉴海外成熟物管企业增值服务的演进历程，借此描绘中国物管企业增值服务的发展现状及未来蓝图。

围绕开发商和业主，国内物管企业的增值服务形成了两大类型。

物管企业的增值服务主要分为非业主增值服务和社区增值服务两类。

非业主增值服务主要围绕开发商进行，针对开发、销售、竣工各个环节提供相关服务，盈利模式比较确定。

从主流物管企业来看，不同企业间毛利率差异较大，波动区间在20%~50%，中枢在35%左右。

社区增值服务主要围绕改善业主居住环境、提高业主生活品质提供服务或销售商品。

目前仍处于探索期，独立于地产周期的业务模式尚未取得稳定盈利，毛利率区间在20%~90%，中枢在65%左右。

海外成熟物管企业呈现低净利、高周转的特点，增值服务内容丰富度低于国内。

北美及日本的物管企业增值服务侧重于“房屋保值”服务，满足的是房屋使用过程中整修、改造、防护及室内设计的需求，频次较低，通过房屋保值来提升业主的生活质量。

物管企业更多通过收购和成立子品牌来提供专业服务，母公司则负责整体的物业运营。

经营上体现出低利润率，高周转率的特点，依靠高效的资产运用提升ROE，其ROE能维持在20%左右。

中国的物管企业的社区增值服务经历了从O2O平台模式向商品及服务提供商的转变，非业主增值服务则是中国相对于海外物管企业的特色业务。

国内物管企业目前普遍体现出高利润率，中周转率的特点。

增值服务将为物管企业带来长期增长动力，并且提升在二级市场
的估值水平。

企业经营层面而言，增值服务能够使物管企业更加独立于地产周期，在由大量交付带来的面积增长红利消退之后，成为企业长期发展的增长驱动力。

现阶段物管企业增长的主逻辑仍然是面积驱动，增值服务还难以以独立支撑整个物管企业的增长。

从资本市场的角度而言，建立在充裕管理面积基础上的增值业务布局有利于提高公司的估值水平。

从港股市场物管企业的市盈率来看，市场对于可持续的管理面积获取能力定价最高，并会将开发商的土地获取能力纳入定价，对于合理增值服务的定价次之。

因此，龙头物管企业合理布局增值业务有助于提升企业估值水平。

一、春华秋实，中国物管企业增值服务气候渐成
从增值服务整体情况看，头部物管企业在主动增加增值服务的收入规模及收入占比。

以物管百强企业为例，其收入及利润占比均值近年来不断提升，到2018年，收入占比达到19.5%，利润占比达到44.3%。

上市物管公司增值服务占比高的现象更为明显，从市场上主要的5家物管公司看，占比最低的碧桂园服务也达到26.3%（2017年为18.5%），其他公司基本上都在30%~40%之间。