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三级市场：二手豪宅价格下浮，冲击一手豪宅。 三级市场：二手豪宅价格下浮，冲击一手豪宅。
图：总价500万以上豪宅成交
45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 40
中原1-3月成交500万以上豪宅79套，豪 中原1 25 月成交500万以上豪宅79套 500万以上豪宅79 宅市场成交稍回暖。 宅市场成交稍回暖。以西部豪宅成交为 13 主。
三．要综合运用税收、信贷、土地等手段，防止房价过快上涨。 四．要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。 要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。
未来楼价走势估算
20000
央行的表态表示政府在货币政策 示，利率、准备金率等货币政策 工具使用上将持谨慎态度。 工具使用上将持谨慎态度。 工具未来都有上调空间，央行将
106000
宝安区观澜高 A907-0009 宝安区 块地，其中 块地流标 块地流标。 块地，其中14块地流标。 新技术园区 G021130023 G021130022 G143040272 G142070185 G142100182
龙岗区宝荷路 深圳市振业 开发商拿地积极性不高，表明发展商看衰市场以及银根紧缩给发展商带来 开发商拿地积极性不高， 龙岗区 与沙荷路交叉 101357.67 243259 2836.48 （集团）股 69000 1 69000 口南侧 份有限公司 龙岗区宝荷路 南侧 龙岗区丹梓东 路与外环高速 交汇处东南侧 龙岗区坑梓大 道与光祖路交 汇处西侧 龙岗区锦绣中 路与翠景路交 汇处东侧
A116-0306
宝安区
25995.4
71700
35000
A115-0131
4月八块居住用地出让，六块地遭遇流标。自07年9月以来，政府出让 月八块居住用地出让，六块地遭遇流标。 月以来， 月八块居住用地出让 年 月以来 政府出让25
21099.13 37970 13600
宝安区
81044.12
218000
中原全市二手成交均价（ 平米） 中原全市二手成交均价 （ 元 / 平米 ）
17000 15177 14000 13362 11000 11003 8984 12750 15098 13224
8000 7485 5000
8283
06.03
05
07
09
11
07.01
03
05
07
09
11
08.01
03
为何同比去年增长？ 为何同比去年增长？
思考导图
Chapter 1
看清形势和自己
•决策之前，认清市场，区域和我 们的客户。
Chapter 2 Chapter 3
我们的主张
• 对于项目，我们的主张。
我们的方法
•在主张下，我们的方法： 提升认知、拓展客户、提高成交率
3
Chapter 1
看清形势和自己
市场研判 区域及项目研判 客户研判
1
从市场、区域及项目、 从市场、区域及项目、客户三 方面着手， 方面着手，以此认清项目所处 的形势和我们所占的位置。 的形势和我们所占的位置。
74
12 2月
36 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
400 200 0
14
盐田区· 盐田区·一手成交均价
3月份盐田区成交均价为20469元/平米，环比2月份下跌了11.3％，同比去 月份盐田区成交均价为20469元 平米，环比2月份下跌了11.3％，同比去 20469 11.3％， 年3月份则几乎上涨了一倍，成为全市同比涨幅最大的区域。 月份则几乎上涨了一倍，成为全市同比涨幅最大的区域。
10000
200701 200703 200705 200707 200709 200711 200801 200803 200805 200807 200809 200811 200901 200903 200905 200907 200909 200911
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我们看到： 我们看到：
一、发展商普遍对后市短期内不看好；
充分把握调整时机和力度，权衡 利弊后选择最合适的政策工具。
中国人民银行行长周小川公开表
18000
深圳楼市从07年 月份开始进入萧条期，预计在08年四季度才会逐渐进 深圳楼市从07年8月份开始进入萧条期，预计在08年四季度才会逐渐进 07 08
16000 入复苏期。08年发展商将继续面临政府市场监管、贷款限制、 入复苏期。08年发展商将继续面临政府市场监管、贷款限制、客户观望的多 年发展商将继续面临政府市场监管 14000 重考验。 重考验。 12000
二、无论一手、二手，中小户型物业的率先复苏是08年消化量的主流；
三、一手价格回归至07年4月水平，并仍有价格下浮威胁；
四、二手豪宅价格下浮，将对一手豪宅造成极大冲击；
五、二手豪宅成交呈现西热东冷的态势；
六、深圳楼市预计在08年四季度才会逐渐进入复苏期。
盐田区· 盐田区·一手成交量
3月份盐田区仅成交36套，环比2月份增加了两倍，同比去年3月份减少84.7％； 月份盐田区仅成交36套 环比2月份增加了两倍，同比去年3月份减少84.7％； 36 84.7
全市成交套数
2007年 2008年5月6月 Nhomakorabea7月
8月
9月
10月 11月
12月
6
二级市场：价格回到去年4月水平。 二级市场：价格回到去年4月水平。
3月份全市实现成交均价12463元/平米，环比2月份下跌了14.3％，基本相当 月份全市实现成交均价12463元 平米，环比2月份下跌了14.3％，基本相当 12463 14.3％， 于去年4月份时候的水平。 于去年4月份时候的水平。
豪宅：价格低调松动， 豪宅：价格低调松动，成交低迷
万科城御水湾： 万科城御水湾： 千万别墅，现场可松动至8折 千万别墅，现场可松动至 折、7折 折 东海岸： 东海岸： 豪宅价格公开未动， 豪宅价格公开未动，对诚意客户价格低 280㎡大平面，账面价 万，现场价 ㎡大平面，账面价4万 调暗放，且松动幅度较大。 调暗放，且松动幅度较大。 格可松动25% 格可松动 红树西岸： 红树西岸： 现价4 现价4-5万，现场价格可谈 澳城： 澳城： 均价23000 23000元 价格可谈95 95折 均价23000元，价格可谈95折 ……
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后市：深圳楼市近期难以复苏！ 后市：深圳楼市近期难以复苏！
2008年政府工作报告指出，今年房地产宏观调控要采取四项措施： 一．要健全保障性住房制度、加快保障性住房建设。
今年的调控主基调是2007年调控的延续。 2007年调控的延续 今年的调控主基调是2007年调控的延续 二．要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应。 。
布吉/坂田：可园、梅陇镇、 布吉/坂田：可园、梅陇镇、珠江旭景 普通住宅降价潮不断，成交稍回暖。后市 普通住宅降价潮不断，成交稍回暖。 宝安区：幸福海岸、 宝安区：幸福海岸、泰华阳光海 仍有价格下浮威胁。 仍有价格下浮威胁。 龙岗中心城：公园大地、公园盛世、 龙岗中心城：公园大地、公园盛世、水 岸新都
2 3
4
一级市场：土地频流拍，看衰、 缺钱” 一级市场：土地频流拍，看衰、“缺钱”
宗地号 地块位置 土地位置 宝安区宝安大 道东侧、航城 大道北侧 宝安区宝安大 道西侧、航城 大道北侧 总土地面积 (㎡) 可建设总建 筑面积（㎡） 楼面单价 （元/㎡） 竞得人 底价 (万元) 竞价轮次 成交价 (万元)
3月份全市成交3293套，环比2月份增加了3.2倍，同比去年3月份减少了17.6％。 月份全市成交3293套 环比2月份增加了3.2倍 同比去年3月份减少了17.6％。 3293 3.2 17.6
10000 8000 6000 4000 2000 0 1月 2月 3月 4月 1871 792 3293
3000 2007年 2000 1163 1000 597 436 2008年
0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
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三级市场：均价同比环比都增加。 三级市场：均价同比环比都增加。
3月份中原二手成交均价为13224元/平米，环比小幅上涨了2.3％，同比增长了 月份中原二手成交均价为13224元 平米，环比小幅上涨了2.3％，同比增长了 13224 2.3％， 20.2％。 20.2％。
的资金链紧张。 的资金链紧张。
龙岗区
73513.44
176432 深圳市华明 辉置业有限 公司
50000
龙岗区
13340.86
40022
1149.37
4000
4600
龙岗区
41224.31
93578
10000
龙岗区
200484.32
408845
55000
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二级市场：成交环比增加，同比减小。 二级市场：成交环比增加，同比减小。
前海: 前海:鼎泰风华
……
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三级市场：成交环比增加，同比减小。 三级市场：成交环比增加，同比减小。
3月份中原二手住宅买卖成交1163单，环比增加了约1.7倍，同比则减少了48.5％。 月份中原二手住宅买卖成交1163单 环比增加了约1.7倍 同比则减少了48.5％。 1163 1.7 48.5
中原二手住宅买卖成交情况（ 中原二手住宅买卖成交情况 （ 套 ）
1月 2月 3月
中原成交数据
表：1-3月部分豪宅成交列表
成交日期 2008-2-25 2008-3-20 2008-2-16 物业名称 半岛城邦 半岛城邦 所在域 南山 南山 面积 219.74 220.63 成交金额 6690000 7150000 均价 30445 32407 户型 5房2厅3卫 5房2厅3卫 客户户籍 深圳 台湾 购房用途 自住或投资 669 自住 715 红树西岸花园 南山 144.76 5000000 34540 3房2厅2卫 内地 投资 500 中原成交二手豪宅价格普遍下浮，且低于一手价格， 中原成交二手豪宅价格普遍下浮，且低于一手价格，如中信红树湾二手主流成 2008-1-18 中信红树湾花城 南山 238.99 5650000 23641 4房2厅4卫 内地 自住 565 交价为25000，红树西岸为30000，远低于一手豪宅价格。 交价为中信红树湾花城 红树西岸为30000，远低于一手豪宅价格。深圳 25000， 南山 25000 30000 2008-1-8 174.56 4550000 26066 3房2厅2卫 自住 455 2008-2-22 中信红树湾花城 南山 255 5680000 22275 4房2厅3卫 内地 自住 568 成交金额(万元) 成交金额(万元)