建筑风格
现代简约风格
园林景观
现代简约 立体园林，景观节点 植被多样，层次丰富
目标顾客定位及分析
目标客户群主要为一些中低收入的工薪阶层 学历相对较低，中专学历为主 工作强度较大且工作时间较长 为解决住房问题的刚需族，通常是第一次置业 对价格比较敏感
对价格、位置（距离单位远近）较关注
part 4 推售策略
两室 80-105 三室 115-130
两室、 三室 96—129
90—100 两室
二三四 室65— 139
一室55 两室118
3.项目定位一般为中高端
楼盘名称 项目定位
国赫红珊 中景盛世 北城国际 天洲沁园 紫晶悦城 金桥水岸 和平时光 湾 长安 高端 高端 中端 高端 高端 高端 高端
销售价格 高层6800 （元/平 花园洋房 均价7300 均价5700 米） 12000
2.户型区间为50—160，主力户型以两室、三室为主
楼盘名 称 户型区 间 （平米）
国赫红 珊湾
北城国 际
天洲沁 园
紫晶悦 城
金桥水 岸
和平时 光
中景盛 世长安
50—150
50—160
60—140
90—130
61—167
70—180
60—140
主力户 型 （平米）
两室 90—100
两室 80-130
精英会所
健身器材、 商铺
part 2 价值提炼
本项目的SWAT分析
• • • • 地理环境优越。 居住氛围优越 品牌优势 价格优势
Strength—优势
Weakness—劣势
• • • •
紧邻北二环，噪音影响比较大 周边在售楼盘和待售楼盘较多 项目周边多污染性企业，环境质量较差 该项目为村证房，没有房产证
2012年
各大楼盘来电来访陡然增多
据搜房网的数据统计， 与1月相比，2月来电量 出现大幅反弹，三项指 石家庄房管局备案数据 标均达到400电话监控 显示，石家庄楼市交易 史上的新高，关注各大 量明显上涨。2012年3 楼盘的购房者增速明显。月5日至3月11日，石家 桥西区、裕华区、长安 庄商品房总销售备案套 区，分别位居“搜房电 数为1162套，相比上周 话”石家庄楼盘来电前 669套上涨了73.69%。 三名。 三月份以来每天成交量 不下五十套，其中3月6 号和3月7号成交量分别 为275套和327套。
2011年
经过2011年整 年的限购、限 贷等宏观调控
石家庄新建商品房须配10%以上保障性租赁住房
政策的干预，
调控政策的密 集出台，导致 省会房地产市 场气氛极度紧 张，甚至一度 出现了持续走
5月底，石家庄出台商品房销售明码标价实施细则，一房 一价正式落地 石家庄出台新规规范商品房买卖 意在遏止炒房 下半年，从中央政府到地方各级部门，对房地产调控均采 取了较为积极的态度，政策收紧幅度和力度有所扩大
亚龙湾项目调研报告
阳光天地房地产经纪公司 2012.03.08
part 1 市场研判
项目城市背景
一、城市概况
概况 石家庄地处河北省中南部，冀中南经济区，是河北省省会， 全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心。 辖区 辖6市辖区、4组团县（市）、10县、3县级市、1高新区。 包括石家庄市内五区和一个石家庄矿区：新华区、桥西区、 桥东区、长安区、裕华区、石家庄矿区。 人口 常住人口1016.3788万人，其中市区面积455.8平方公里，
二、地块现状
项目属于北翟营旧城改造项目，目前已盖至16、17层
三、项目周边配套
学校：亚龙双语幼儿园、长安区实验小学、翟营大 街小学和五十二中，省重点中学二十 四中即将建 成招生 购物：建华商场、北国超市、先天下，国际汽贸城、 鼎坚五金市场、红星美凯龙 医院：中铁三局医院、石家庄市第二医院分院、省 中医院 公园：项目北侧的小型公园、石津灌渠、月季公园、 东古城遗址公园 配套：在项目北侧有一小型公园、小区内24小时安 保系统、小区门禁一卡通系统、双语幼儿园、超市、 社区医院、菜市场等。
配套设 施
社区内 幼儿园， 3000㎡ 3000平 幼儿园， 米高档 运动场 会所 所
无
5万平米 中心城 市公园， 美国睿 智国际 老年公 寓，5万 多平米 教育配 套
居委会、 文化活 动中心、 邮政所、 商业街， 大堂式 社区医 会所 疗中心， 社区配 套商业 中心
二、中低端居住板块主要有以下几点共同之处：
Opportunity机会
• 石家庄三年大变样政策 • 客户对居住环境和综合素质的理性选择增强 • 本项目可根据本地区市场需求进行全新的包装定位
Threat—威胁
• 项目竣工周期晚于周边在建项目 • 区域内大型楼盘的推出
地块整体情况分析
一、地块位置、交通
位置：项目紧邻城市主干道建华大街，建华大街贯穿南北 交通：南至栾城北到正定，交通十分便利。项目距广安大街10分钟车程， 距离滹沱新区、正定新区分别是5分钟和10分钟车程。公交56路、73路、 101路、89路、环1路、环2路，鼎尖市场下车即到。
楼盘名称
国赫红珊 湾
北城国际
天洲沁园
紫晶悦城
金桥水岸
和平时光
中景盛世 长安
建筑形态
6栋34层 高层，2 栋27层中 央楼王， 9栋4至6 层花园洋 房
18层的小 高层，33 层或34的 高层，共 40栋
一期5栋18 层高层， 2栋26层高 层
百余栋高 层
18栋小高 层、高层
板楼 小高 层 高层
19栋高层/ 小高层
部门楼盘销量增加 部分楼盘开始涨价
来自搜房网新房监控的 数据显示，众美凤凰台 意风、天地荣域、卓达 上院、天洲沁园等楼盘， 价格分别上调了100200元不等。
楼 市 回
暖
区域市场分析
中低端居住板块
中高端居住板块
项目周边竞争楼盘地图
一、中高端居住板块主要有以下几点共同之处：
1.建筑形态主要为高层或小高层
低的态势。
2012年
这是今年央行首 次下调存款准备 金率，也是自 2011年11月底 以来，央行第二 次下调存准率， 调整后大型金融 机构存款准备金 率为20.5%，中 小金融机构为 17%。
自2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准 备金率0.5个百分点
部分银行将放松首套房贷利率
尽管首套房贷利率适当下浮以减轻购 房者压力将是趋势。但是今年房地产 调控政策不会松动，因而信贷整体不 可能太宽松，首套房贷利率大幅下调 的可能性也不大
石家庄房地产市场现状
2011年
经过2011年整年的限 购、限贷等宏观调控 政策的干预，调控政 策的密集出台，导致 省会房地产市场气氛 极度紧张，甚至一度 出现了持续走低的态 势。但是石家庄的的 房价并没有表现出比 较明显的降价趋势， 同去年相比，同比还 有所上升。
石家庄的房价从2011年的2月开始持续增高，呈逐渐上升趋势， 似乎一直没有受到政府调控的影响，均价一直在6000元/平米左 右变化。对此，业内人士的看法几乎一致：石家庄虽为省会城 市，但是房价相对泡沫较小，所以才会出现限购效果不明显的 感觉。10月份下旬的时候，才出现房地产市场的寒冬，但同总 体同去年相比，房价依然有所上涨，这也恰恰说明，政府对于 房地产市场的调控行为，是有目的性的行为，目的在于抑制房 价的疯狂增长速度，使房价得到一个理性的回归，促使房地产 市场趋向于平稳健康的发展。长期看来，石家庄的房价还将维 持一个稳定上升的过程。 根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本 调查数据，2012年2月，全国100个城市住宅平均价格为8767 元/平方米，环比1月下跌0.30%，其中27个城市价格环比上涨， 石家庄名列涨幅榜第十位，环比涨幅0.62%。2012年1月，平 均住宅价格为6011元/平米，2012年2月平均住宅价格为6048元 /平米，平均涨了37元/平米。
1.建筑形态主要为高层、多层
楼盘名称
亲亲家园
高雅蓝亭
御景阁
天洲视界 城
华博国际
北辰商务 花园
5栋高层， 1栋多层， 3栋12层 12栋26层 建筑形态 电梯洋房， 3栋20层 高层
27栋26— 33层板式 高层
4栋7层电 梯洋房、 一期为17 板塔结合 2栋27层 栋33层高 板式高层、 多层 高层 层 4栋27层 点式高层
入市基本条件
证件 售楼部
•土地证、规划许可证、工程规 范许可证、规划图纸 •建设并投入使用，前期可以使用临时售楼部
•
销售道具
DM单、户型图、折页、水杯、 手提袋、沙盘等 •造势
宣传推广
价格定位
价格定位于4000——5000之间
推售计划
第一组团
第二组团
第三组团
组织团购，回流资金
销售高层
出售商铺
最低价 6200
均价6800 均价7900 均价7500
销售情况
80%
89%
在售
未售
尾盘
60%
86%
4.项目一般都配有会所，幼儿园等配套设施
楼盘名 称
国赫红 珊湾
北城国 际
天洲沁 园
紫晶悦 城
双语幼 儿园， 小学， 2000平 米社区 功能性 会所、 6000平 米特色 商业、 休闲， 社区服 务性机 构
两室 73—102 三室 100—110
3.项目定位一般为中低端，售价在4000元每平左右
楼盘名 称
亲亲家 园 低端 最低价 3680 在售
高雅蓝 亭 中端 均价 4550 在售
御景阁
天洲视 界城 中端 均价 4200 在售
华博国 际 低端 最低 3906 在售
北辰商 务花园 低端 均价 3130 在售
人口286.2万人（2010年）