城市发展多核： 当城市CBD发展到一定规模，会受到交通、土地利用等条件的制约， 因此，大多数城市会在离开CBD区，在于CBD以城市重要交通干线相
连的地区重新建立城市副中心。
副中心特点：
1.便于结合地域特点，打造与CBD及其他副 中心不同的中心，靠近机场的就涉外，靠近 物流的，就多设计物流。 2.拥有完善的功能，但比CBD较低一级的中 心性。 3.通过发达的公共交通系统、高速公路和城 市干道与CBD紧密联系。
商业
看起来很美
如果能我们仅仅依靠单一的“城市综合体”，能 真正对项目进行最深层次的解读吗？
住宅
将目光放远一点，重新审视……
星沙商业中心
东城
传统
本案
商业
区域
星沙作为一个国家级的经济技术开发区，已不再局限于作为一个长沙 县下属的乡镇，而是从这种狭隘的城镇发展定义中跳脱出来。
从而致使星沙对于长沙市乃至全省的发展都有着举足重轻的作用!星沙 作为长沙县域的政治、经济、文化中心，同时又是长沙城市总体规划中 “一主、二次”结构的副中心，它将在很好的承接省会长沙的政治、经 济、文化各方面的影响的基础之上继续向东，向整个长沙县纵深扩展。 使得长沙产业结构的进一步优化。
前文观点回顾
1
周边竞争 的阵地战
比拼硬件
无法出位
2
分竞合击 ห้องสมุดไป่ตู้精博大
开发效益 最大化
3
主次划分 商业类—— 住宅类—— 品质标杆 市场跟随
用区位内极缺的 “精品 商业”诉求策略凸显项 目“稀缺”、“高质素
配套”的信息点。
产品诉求的营销架构
明线
引发共鸣
生活理念 财富价值
势能
暗线
产品价值
形态资源
我们需要的：
长沙星沙城市综合体项 目开发定位策略报告
2020/8/17
城市综合体的特征
高可达性 高密度、集约性 整体统一性 功能复合性 土地使用均衡性 空间连续性 内部、外部联系完整性 巨大的社会效应 巨大的升值潜力
巴黎 拉德芳斯新城
？ 项目自身？
商业+住宅 两项资源整合在同一个项目 单一的城市综合体会成为我们的核心卖点吗？
立足星沙； 辐射长沙东城； 影响整个东城的
大东城·新城市副中心
我可以成为 ？ 项目竞争策略导入
项目定位的明朗与清晰却为我们带来了另一个问题那就是商业物 业与住宅物业两种不同属性的产品将如何面对市场
商业与住宅这两种产品构 成所进行的销售节奏如何
进行控制。
而两种产品客户群该如何 进行前期预热和加强对目
以城市主干道为依托，为项目日 后的发展打下坚实基础
以轨道交通日益成为现实 带来了充足的发展保障。
政府努力倡导的新兴商 圈马坡岭商圈所带来的 聚集效应。
三大要素优势，再加自身周边区域对商业物业配套的需求， 凸显本案价值，项目功能定位 ：“覆盖全长沙的副中心” 。
跳出东南新城、忘记高科技园，我们应该是
因此本项目功能定位我们可以清晰的看出明显的属于城市综合 体的第二阶段－－城市次中心，并能得到板块内外的有力的支撑 。与此同时那我们必须对项目的构成要素进行重新认识与思考。
“内，外”支撑 的合力。
“内”支撑：区域内部对商 业配套直接导致的需求
“外”支撑：由于整个商业市场 的迅速发展带来的商业需求
重新发现项目三大要素
其中人们首选的是轨道交通。
本项目所得到区域内,外支撑
区域市场内部 因住宅项目增 多而直接导致 的商业需求
道路条件的改 善从而带动的 项目自身所
商业需求 具商业产品 引起的商业 集聚效应所 引起的需求
长沙整体 商业市场 向东拓张
的需求
星沙板块内 部商业中心 单一化所面
临的调整 政府对马坡 岭商圈的一 系列支持措 施的实施
内部交通网络： 星沙已建成了星沙大道、东四线 、长永高速与开元西路跨线桥、 开元西路、开元东路、黄兴大道 、望仙东路等一批主要道路。 2006年县城建设又拉通了潇湘东 路、湘龙路、东一线、北环线， 完成了东七线、东八线的路基工 程，至此，东八线以西县城路网 骨架已经基本形成。2007年还将 继续完善建设滨湖路、凉塘路、 东九线等道路设施项目。
竞争策略导入：
住宅——针对周边楼盘 建立有限价格优势，获
得比较竞争优势。
商业——树立区域同 类产品领袖印象，树 立价格标杆，建立游
戏规则。
周边市场竞争激烈， 本案并无先天优势。
商业产品区域内稀缺，且无片区领袖。
本案住宅与商业共享的资源让此类产品 具备成为区域领袖的先决条件！
将来的我 项目整体形象定位
以通程商业 广场为首的 星沙商业圈
星沙的东拓南延： 我们可以从上图明确的看出整个星沙乃至整个长沙的发展脉络，长沙的拓 展紧紧依靠城市主干道而存在。以上纵向三条道路分别是：长沙城市二环 ，星沙大道和目前最东边的黄兴大道。一条横向的城市北部的主干道开元 路。当星沙大道与开元路两条城市主干道交汇时，星沙通程商业圈的诞生 就不是一种“偶然”而是种“必然”！
随着星沙通程商业圈的发展，周边 商业区域已逐渐发展成熟。因此站在城 市持续发展的角度来看单一的区域的商 业中心对于日渐膨胀，即将成为长沙第 六区的星沙来说必须再有一个商业中心 对自身高速发展进行有力的硬件支撑。
以通程商业 广场为首的 星沙商业圈
威尼斯
本案
将目光再拉近一点……
马坡岭商圈
都市综合体发展的第二阶段
以作为卫星城区域定义自己的发展方向，牵引着长沙城市发展的脚步 ——东进，东进再东进！
让我们将目光聚集到星沙……
外部交通网络： 星沙西面与长沙市区相继拉通和既将拉通多个对接出入通道，目前市、 县之间16个对接口，已建成的为开元西路互通。在建项目为：火星北路 长沙县段；开元西路接开福区新世纪大道；火星南路南延至韶山路等。 处于设计阶段的为人民东路东延至东绕城线。
标客户群的吸引力。
新景祥建议：
住宅产品
主打产品（红海），贴 近市场行情，用“同质优 化”策略，在中端住宅竞 争激烈的区域市场做一 个跟随者。
商业产品
利润产品（蓝海），填 补区域市场的空白，高 举高打，创造精品，树 立价值标杆，成就区域 领袖
竞争策略推演：
住宅
聚集人气 配套商业 商业资源
商业
三大资源为住宅和商业相辅相承 ➢对于住宅而言，需要商业的配套为其作为支撑； ➢但对于商业来说，三大资源的整合不单为自己在商业运营上创造机会，也 为整个项目提升价值空间。