一、市场分析
1.1、地产市场趋势研判 1.2、区域市场分析 1.3、竞争项目分析
项目
基本资料
建面：15万
占地：13.5万
三期推盘总数：368套
推盘时间：07年3月18日三期 开盘，第一批推出26-29号楼， 5月15日推出40号楼、30号楼。 户型区间：85-130平米 主力户型： 2室1厅，90平米 户室比： 2室1厅，85-90平米，占90%； 3室，130平米，占10%。 畅销户型： 2室2厅1卫，90平方米。 畅销原因：五明，南北通透，视 野开阔，可观到西山水库风景。 滞销户型：27号楼体东侧1单元剩 余户数较多，约10套左右。 滞销原因：距离东面山体较近， 部分客户认为风水欠佳。
4.7/1.7/3.5
11.7/1.3/9 4/1.2/3
建面/容积率 /占地
5/1.2/4 15/1.1/13.5
2.4/1.8//1.3
4/1.2/3
14.6/1.5/9.74
区域分析小结 ——城市规划带来区域价值的腾飞
•西山区域地处城市西拓前沿方向，交通条件有巨大的改善，并且 是规划中的地铁线路，向成熟的居住区方向发展。 •板块格局逐渐形成，项目放量集中，竞争激烈，价格上涨快； •板块自然环境条件突出，适宜居住，并且区域规划完整，产品质 量高，成为热点居住板块。 •强势品牌万科作为西山板块标杆出现，对整个区域价值拉动明显。
06年市场房地产投资总额增加，施 工面积高速增长，同时竣工面积的增幅 增加，一定程度上会导致未来3年市场 的供应增加。
地产市场价格走势
4500 4000
25 4011 3714
3500
3116
19.1
20
3000 2844 2922
15 2500
2000 1500 1000
500 0
10
8 6.6
西山项目定位分析报告
二零零七年五月三十一日
我们的共识：
营销的根本在于获取客户！ 在市场大势不乐观的情况下，能够比竞争对手更能抓住客户 者为胜； 在市场热的时候，能够锁住更有支付能力、接受更高价格的 优质客户者更胜。 因此研究竞争对手的意义远远大于研究宏观大势，尤其是本 项目。
目录
一、市场分析研究 二、项目定位分析 三、物业发展建议 四、营销策略建议
西拓
老市中心
➢处于城市西拓地带带给本项目的利好： • 使本区域成为中端、中高端项目向城市外围扩展的主导方向 • 城市西拓带来的大量迁移人口为本项目提供大量的潜在客户
西山板块供应土地分析
供应情况：西 山板块周边土 地面积为 47.07万平， 住宅用地建筑 面积达到61.4 万平米，竞争 激烈。
价格：西山板 块项目主要依 托西山水库自 然景观和红旗 区域资源，均 价在60007500元/平。
中山、西岗、沙河口三区土地供应面积较 少，甘井子区由于地处城市外围，由于旧 区改造大大增加了土地供应，加上一些郊 区乡镇相继划入城市规划版图，导致甘井 子区土地供应量充足，未来甘井子区将继 续成为房地产开发的热点。
市场供需状况
700
1.6
1.5
600 546.2
579.2 1.3
570.2 1.4 537.8
一、市场分析
1.1、地产市场趋势研判 1.2、区域市场分析 1.3、竞争对手分析
项目位于城市西拓地带、西山板块区域
大连城市规划——西拓北进
产业
环境
西拓到高新 高新产业 海景、山
区、旅顺
景和绿化
北进到 甘井子
结论
加工 污染严重
制造业
在城市扩张的两个主 导方向中，本项目所 处的西边在产业和环 境方面都优于北边
10 0
7.4 1.49
6.04
9 3.78
-2.37
-10 2002年 2003年 2004年 2005年 -7.242006年
-20
-30
-27.29
-40
房屋竣工面积增长率 住宅销售面积增长率
从04年起，大连政府采取控制新开 工面积政策，优先开发中低价位商品房 政策，导致04年房地产开发规模大幅度 下降；05、06年，在市场真实需求的刺 激下，商品房开发规模迅速恢复到调控 前的水平，施工面积与新开工面积的较 上年回升，增幅为17.7%、24.9%。
5
1.9
2.7
0
2002年2003年2004年2005年2006年
商品房均价 (元/平）
商品房均价增 长率
25
20
19.1
15
1614Biblioteka 111110
8 6.6
5
12..988
23..711
3.33
3.23
3.33
0
2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
商品房均价增长率 （％）
人均可支配收入增长率 （％）
宏观市场分析小结
1、土地供应大幅增长，需求受政策影响受到抑制，增幅相对缓慢； 2、市场价格稳中有升，总体增幅受供求关系抑制，四周价格上涨 趋势明显快于中心城区； 3、含西山板块在内的区域受城市西拓北进发展的影响，区域规划 优势明显，发展迅速； 4、主流客户群以三口之家的白领阶层为主，置业目的以自住为主， 小户型市场投放量增加，投资小户型比例加大。
500
446.7
445.4
468.1
421
400
375
0.9 390.5
1.2 1.0 0.9
0.8
0.8
300 0.6
200 0.4
100
0.2
0
0.0
2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
房屋竣工面积（万平方米） 住宅销售面积（万平方米） 供需比
50
40
37.7
30
20
18.57
一、市场分析
1.1、地产市场趋势研判 1.2、区域市场分析 1.3、竞争对手分析
土地供应情况
区域 中山区 西岗区 沙河口区 甘井子区 高新园区
合计
土地成交块数 11 7 14 17 3 52
用地面积（万㎡） 22.98 34.55 38.87 260.32 6.85 363.57
形成建筑面积（万㎡） 75.81 43.49 103.2 361.98 17.13 601.62
房价收入比
自2006年6月以后，受一系列调控政策影响， 大连房价涨幅开始趋缓，主要原因有：
1、市区住宅价格高起、中低价房源稀缺使普通消费 者的购买愿望受到抑制； 2、国家和大连市新近出台了一系列政策，对楼市进 行调控，使部分消费者持币观望，开始以冷静理智的 心态面对楼市； 3、大连新落户政策的出台也在一定程度上抑制了外 地人来连置业的积极性； 4、今年国内股市牛气冲天，投资基金赚钱效应明显， 分流了较多的房地产投资、投机资金。