• 北京路的商业底蕴较浓厚，经营类别广泛，潮流时尚商品汇 聚，档次以中档为主。但北京路步行街的商业特色不明显， 与上下九步行街的区别不大，众多在北京路设立专卖店的品 牌在上下九也有开设店铺。同时，北京路作为核心商圈价值 下降，变成以区域为核心的商圈。
• 上下九商业步行街体现出老广州的风情，其西关特色明显， 从手工艺品到西关美食，都显示着上下九浓郁的岭南传统特 色。上下九所面对的客户层面属于普罗大众群体，消费档次
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总纲
地段商圈特征
商业平台
项目客观条件
市场机会
业态提纯 业态定位建议
项目优化建议
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一、市场状况分析
1.1 广州商业状况 1.1.1 广州商业现状总述
现时广州的商业格局主要呈块状分布，以各行政区域为雏 形，形成多个商业圈，其中以北京路、上下九、天河城三个 商圈的影响力最大。
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就其商业气氛及市场影响力来看，三大商圈略有不同：
内造成影响。
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1.1.3 部分经营中的商场项目对比分析 广州部分经营中的商场对比表
名称
位置
规模
特色包装
经营状况
广百 广百新冀
北京路
——
西湖路
商场建筑面积 4.5万㎡
广百与广百新冀组成 广百广场，打造北京
路超级商业旗舰
广州百货零售的“一哥”，其交 易额连续多年位列市内百货零售
业的首位，龙头地位不容置疑
开业不足一年，虽然连通广百， 但人流量一般，场内的经营状况
也不如预期理想
新大新 北京路
——
——
北京路上老牌商场，对北京路的 商业发展起着举足轻重的作用
天河城 天河路
——
——
成为一站式商场的经营典范，对 市内商场的发展有着重要的作用
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名表称） 荔湾广场
名汇商厦 中华广场
位置
下九路
下九路 中山三
路
广州部分经营中的商场对比表
（续上
规模
特色包装
经营状况
—— ——
传统西关风 情商业街
——
是荔湾区最大型的商场，凭借上下九步 行街的人流优势，南座人流充足、经营 尚算理想；但北座人流稀少，现主要经 营玉器、水晶等工艺品为主。该商场的 经营管理较差，先后出现物业管理公司 欠电费欠税费等事件，对其经营环境造 成一定的负面影响
新大新、麦当劳等品牌的进场，曾为商 场带来了很大的帮助，但客流量、商家 数量都明显不如荔湾广场
名称 光明广场 丽新项目
正佳广场
东山锦轩 现代城 丽的百货
位置
规模
备注
西湖路
占地8000㎡，总建 1—4层共有277个铺位，B1古韵风情，B2-B3 筑面积6万㎡，其中 停车场，1-6F商场，7F国际标准真冰滑冰场， 商场面积15470㎡ 8-9F休闲、娱乐、饮食，10F空中花园。
中山五路
总建筑面积近6万㎡， 10层商场
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分析：
• 从上表可以看出，现时市内的各主要商业圈内均已经拥有多 间大型商场，且商业功能相似，各商圈之间也没有明显的特 色区分，因此，消费者不易形成重叠消费，可以说现时的商 业格局基本是满足消费而非刺激消费，难以刺激跨区消费欲 望。
• 市内各大商场中，除了天河城广场、广百等个别大商场外，
其他各个商场均是主要面向区域内的消费者，难以在大范围
• 大型百货超市磁石作用减弱
由大型百货公司进驻而带旺整个商场的效果越来越不明显， 如名汇商厦、中泰广场等，新大新、百盛的进场虽然为商场 带来一定的人流，但作用已明显不如当年吉之岛进驻天河城 所带来的影响。
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• 硬件未能配合主题，缺乏个性失去吸引力
商场开业后大多数都地无法体现当初所打造的个性特色。 由于硬件设施不完全配合，经营方向发生偏移等因素，使商 场缺乏个性特色，难以主动吸引消费者，如荔湾广场、中华 广场。 • 旧有经营模式缺少新鲜感
商场面积16 万㎡，门前
公园游乐式
经过几年的发展，现与流行前线逐步组 成中山三路新的商圈，该商场是新一代
广场2000㎡ 概念商场 一站式商场的代表
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分析 • 商业同质化强烈，争夺同类消费者
从上述对比可以看出，目前市内多个大型的综合性商场其 同质化程度很高，无论是商场内功能的划分还是目标消费者 层次，都有着较大的相似，无法剌激消费者的消费欲望。
江南商城二层项目 业态定位 可行性报告
30.05.2019
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前言
在商业项目市场运作中，经营业态对于项目的商业 价值与可持续发展具有关键性的影响力。同一个项目采 用不同的业态，其场地租金水平与市场生命力亦相应地 呈现异化的效果。因此，业态高度决定经营力度。
基于上述观点，本案的逻辑脉络就是以项目所在地 段商圈特征作为思考元点，结合自身客观条件，深入挖 掘市场机会，从原点放大、同构超越、空隙切入的提纯 角度，剖析项目与市场的最佳契合点，务求以强势业态 杠杆全面提升项目商业价值并实现可持续发展。
• 上下九则以保留并发扬岭南特色、西关风情为主旨，以此推 动商业经济发展；
• 天河城广场继续发挥其商业核心的地位，影响广州、广东地 区的消费潮流。
6ห้องสมุดไป่ตู้
1.1.2 广州商业格局分布
广州市主要商业圈
级别 区域
商业圈
大型商场
市级 商业圈
越秀区 荔湾区 天河区
北京路——中山五路 上下九一带
天河城——体育西路
未推出市场
天河城 广场旁
• 以 天中河低城档一为带主作。 为新城市的中心区域，吸引来自市内各处消费 者前来消费，影响力覆盖全市范围乃至周边城市，商业核心 地位的作用明显。
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从市政规划来看，三大商圈未来的商业发展方向也会朝着现时 的发展状况继续深化发展，即：
• 北京路会以经营时尚潮流商品为方向，结合历史、文化、旅 游等元素，打造广州的城市形象；
广百、新大新、广百新冀、中旅商业城 荔湾广场、名汇商厦、恒宝广场、十甫名都 天河城广场、宏城商业广场
越秀区
中山三路一带
中华广场、流行前线
区级 东山区
农林下路一带
东百、王府井、新裕大厦
商业圈 越秀区 环市东——淘金路一带 友谊商店、世贸、好世界、宜安广场
海珠区
江南西——江南大道
南丰商场、海珠购物中心、万国广场、蓝色 快线
新开业的商场不能跳出旧有传统的经营模式，令其不能从 根本上打开新的经营局面。例如广百新翼，该商场凭借广百 在市场上的影响力，在销售阶段取得不错的成绩，但其现时 的经营状况未如理想，说明了消费者看重的是商场本身的经 营特色，只有真正体现个性的商场才能走向成功。
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1.1.4 部分在售/将售的商场项目对比分析 广州部分在售/将售的商场对比表