物流地产为增量新格局的核心机会之一
1.增量新格局：住宅到产业/普涨到分化/零散到集中/数量到质量 2.产业地产的核心机会之一在于物流地产（高端领域）
房地产新经济产业图谱
估值
物流地产为增量新格 局的核心机会之一
消费地产 产业地产
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增量时代
住宅时代>>2008年>>商业时代
2.供给：高端仓储存量供给远未满足潜在需求，增量供给快速释放将导致分 化逐步显现。中国仓储总量相对充裕，高端仓储存量短缺主要是结构性问题， 中国网购渗透率已超过美国，但人均物流设施不到美国的十分之一，并且现 代物流设施仅占总量的20%、高端仅占总量的5%。老牌企业规划积极与新 进入者跑马圈地导致增量供给快速释放，区域分化和新老分化将逐步显现。
3.回报：核心城市仓储租金持续上涨，投资回报率极具优势。需求增长及供 给约束导致核心城市高端仓储租金持续上涨，典型项目投资回报率（不带杠 杆）7%以上，在大类物业中极具优势；非一线城市办公物业空置率较高及 零售物业租金普降加大高端仓储投资吸引力，高端仓储乃存量时代的明珠。
4.格局：仓储市场整体极度分散，但高端领域一超多强。规模以上仓储企业 占比只有个位数，普洛斯中国在物流设施市场的全局占比也只有2.5%。高端 领域一超多强，普洛斯中国的规模相当于第二名的7X+，占前十大总体量之 比近60%，近年来二梯队龙头显著发力，预计未来规模差距将有所收敛。 - 2 -
仓储设施总量需求，取决于下游物流行业的发展，本质是引致需求
物流行业历史： 伴随中国经济增速换挡，物流总额和增加值增速也相应下台阶 中国物流总额2015年已近220万亿，名义增速下降至个位数 中国物流增加值为3.5万亿左右，占GDP之比为6%左右
中国物流总额
250
物流总额
YOY
200
150
100
50
0
需求、供给、回报、格局
----物流地产专题深度研究报告
核心观点
1.需求：仓储市场总量增速相对平稳，高端领域持续景气。仓储设施总量需 求取决于下游物流行业，本质是引致需求，未来几年总量增速相对平稳。得 益于电商及其带动的快递行业/消费升级/零售连锁化/第三方物流/互联网+等 驱动因素、以及存量替换，高端仓储持续景气（预计未来几年增速20%左 右），而自建仓储比例不会持续提高，高端仓储是地产行业少有的成长领域。
2013-2014
存量时代
时间
-3 -
正文目录
1.需求：仓储市场总量增速相对平稳，但高端领域持续景气 2.供给：高端仓储存量供给远未满足潜在需求，增量供给快 速释放将导致分化逐步显现 3.回报：核心城市租金持续上涨，投资回报率极具优势 4.格局：仓储市场整体极度分散，但高端领域一超多强
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总量需求-下游决定增速相对平稳
资料来源：Wind，招商证券，万亿RMB
资料来源：Wind，招商证券，万亿RMB
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资料来源：Wind，招商证券
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1991A 1993A 1995A 1997A 1999A 2001A 2003A 2005A 2007A 2009A 2011A 2013A
1991A 1993A 1995A 1997A 1999A 2001A 2003A 2005A 2007A 2009A 2011A 2013A
中国工业增加值
25
工业增加值
实际增速
25%
20
20%
15
15%
10
10%
5
5%
0
0%
中国社会消费品零售总额
40
社消总额
实际增速
20%
30
15%
20
10%
10
5%
0
0%
1991A 1993A 1995A 1997A 1999A 2001A 2003A 2005A 2007A 2009A 2011A 2013A 2015A 1991A 1993A 1995A 1997A 1999A 2001A 2003A 2005A 2007A 2009A 2011A 2013A 2015A
中国物流行业增加值
50%
5
物流业增加值
GDP占比
10%
40%
4
8%
30%
3
6%
20%
2
4%
10%
1
2%
0%
0
0%
1991A 1993A 1995A 1997A 1999A 2001A 2003A 2005A 2007A 2009A 2011A 2013A 2015A 1991A 1993A 1995A 1997A 1999A 2001A 2003A 2005A 2007A 2009A 2011A 2013A 2015A
资料来源：Wind，招商证券，万亿RMB
资料来源：Wind，招商证券，万亿RMB
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总量需求-下游决定增速相对平稳
仓储设施总量需求，取决于下游物流行业的发展，本质是引致需求
物流行业展望：
中国单位GDP的物流需求系数为3-3.5 中国GDP增速（未来五年）的一致预期在6%-7%，宏观层面的低斜 率复苏决定物流行业总量增速相对平稳
中国物流需求弹性
4.0
单位GDP物流需求系数
3
1.5
1.0
0.5
0.0
中国GDP增速
16% 14% 12% 10%
8% 6% 4% 2% 0%
GDP增速
1991A 1993A 1995A 1997A 1999A 2001A 2003A 2005A 2007A 2009A 2011A 2013A 2015A 1991A 1993A 1995A 1997A 1999A 2001A 2003A 2005A 2007A 2009A 2011A 2013A 2015A
资料来源：Wind，招商证券
资料来源：Wind，招商证券
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总量需求-下游决定增速相对平稳
仓储设施总量需求，取决于下游物流行业的发展，本质是引致需求
物流需求的三大环节：原料/制造/流通 原料和制造环节主要取决于工业，流通环节主要取决于消费，工业 和消费趋势决定物流总量需求增速相对平稳 但工业和消费增速剪刀差、出口与内需增速剪刀差将导致结构变化