房屋新开工面积（单位：亿平米）
12 10
8 6 4 2 0
物业管理面积持续扩张（单位：亿平米）
250
234
220
208
196
200
185
175
165
154
150
145 134
124
100
50
0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017E 2018E 2019E 2020E
4.50 4.00 3.50 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00
资料来源：武汉某小区前期物业管理合同
2015 2010 2005 2000 1995 1990 1985 1980 1975 1970 1965 1960 1955
发展模式D——品牌赋能，大量拓展存量房
主要物业管理公司毛利率
50 44.9 45
40 35
33.5 33.2
30 25 20
23.8 23.3 19.4418.72 18.4
15
10
6.4
5
0
基础物业管理部分毛利率
40 35.2
35 29.4
30
26.9
25
21.3
20
16.9
15
11.2
10
5
0
资料来源：各公司公告，单位%
资料来源：各公司公告，单位%
面积 2017 42,189 2,684 33,462 78,335
占比 % 54 3 43 100
发展模式B——关联方大力支持
关联公司大力支持，不仅是在管面积的支持，还可能包括 成本端的支持，如关联开发企业尽可能负担小区维修开支等 增值服务支持，如和关联开发企业开展协销，代理等业务，主要指非业主增值服务
模
长。
发展模式B——关联方大力支持
碧桂园服务的收入和在管面积，来自碧桂园的比例
年
2015
2016
收入（亿元）
13.8
18.7
面积（万平米）
6765.2
8734.4
收入占比
96.5%
95.8%
面积占比
96.9%
95.9%
2017 23.5 10942.7 92.3% 89.1%
物业管理面积 （千平米）
龙湖集团主航道业务
2 绿城服务
上市公司
10
金科物业
金科股份子公司
3 碧桂园服务
上市公司
11
中海物业
上市公司
4
长城物业
十强中开发商背景最淡的企 业
11
华润物业
5 保利物业
挂牌新三板的企业
11 雅生活服务
上市公司
6
彩生活
上市公司
14
首开鸿城
首开集团（首开股份股东）下属公 司
7 恒大物业
中国恒大子公司
14
期末储备面积（万平 方米）
物业费定价（元/月/ 平方米）
物业管理基础服务毛 利率
860 990 9140 9900 3.06 10.40%
1380 2040 10520 11940 3.08 10.90%
1230 1510 11750 13450 3.09 10.80%
2030 1550 13780 15000 3.11 11.20%
问题缘起
大批物业管理公司登陆资本市场 资本市场壮大了物业管理公司的资金实力，也丰富了物管企业的激励手段。 物业管理板块较高的估值，刺激地产企业加大对物业管理子公司的各项支持。 行业从间接竞争逐渐走向直接竞争。
排名
企业
物业管理公司登陆资本市场现状
备注
排名
企业
备注
1 万科物业
万科子公司
9
龙湖智慧服 务
融创物业
8 金地物业
金地集团子公司
16
嘉宝股份
此前曾在新三板上市，蓝光发展子 公司
问题
十年之后，龙头物业管理公司是什么样？
发展模式A——重并购
开元 国际
收购深圳开元国际。
并购平台 发展之路
万达 物业
体外基金形式收购万达物业，然后收购进入上市公司。
配
配售，募集资金
售
规
平台服务面积达到9.8亿平米，其中订约管理达到4.8亿平米，规模迅速成
万科物业的毛利和毛利率
16 14 12 10
8 6 4 2 0
08
毛利
毛利率
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0% 10 12 14 16 18H1
物业龙头的发展，是以上四种模式的集成
没有哪家公司只依赖于一种模式成长，每家公司都各有侧重，却也兼顾其他发展路径。
企业 万科物业 绿城服务 保利物业 碧桂园服务 恒大物业 中海物业 长城物业 金地物业 龙湖物业 雅生活服务 金科物业 融创物业 中奥到家 南都物业
一些高品质的服务商，如万科物业，更强调大力拓展存量项目，而不是承接第三方开发 企业的前期物业管理合同订单。
承接存量项目的好处在于，更适应后新房开发时代的竞争；还在于公司可以更加主动选 择拓展项目分部的区域，增加个别区域的项目分部密度。
万科物业的营业收入
80
营业收入
70
60
50
40
30
20
10
0 08 10 12 14 16 18H1
2015 营业收入 毛利率
2,970 23.1%
2,919 18.2%
1,936 19.2%
1,672 30.6%
1,318
-
2,132 20.6%
18年上半年 1300 1030 15080 1603获得第三方项目
前期物业管理合同是一种特殊 的合同，定价较自由，并实际 捆绑了物业销售行为。且新房 的设备较新，物业管理的实际 盈利前景较好。
一份典型的前期物业管理合同细节
不同年代的小区，新房物业费定价差异很大
上市公司毛利率的巨大差异，和部分企业获得关联方大力支持，有一定关系
发展模式C——品牌赋能，大量获得第三方项目
由于并无强势股东，绿城服务依靠品牌能力大量获得第三方新盘
16年上半年 16年下半年 17年上半年 17年下半年
期间新增在管面积 （万平方米）
期间新增储备面积 （万平方米）
期末在管面积（万平 方米）
雅居乐集团 绿地控股 第三方物业开发商
合计
雅生活服务在管面积来自雅居乐和绿地的比例 面积 占比 面积 占比 面积 占比
2014 % 2015 %
2016
%
24,427 100 29,527 99.9 34,280 81.7
—
——
—
—
—
—
— 5,520 0.1 15,775 18.3
24,427 100 35,047 100 50,055 100
物业管理行业四种发展模式的SWOT分析
问题缘起
物业管理行业在急剧变化过程中 1、核心城市大规模新房入市临近尾声，扩张模式面临转型 2、大批物业管理公司登陆资本市场，产业逐渐开始激烈竞争 3、居民追求品质服务意识觉醒，个性化增值服务星火燎原
虽然全国房屋新开工面积仍维持高位，但核心城市新房开发渐次接近尾声