•产品力及营销水平大幅提升，前期价值增长更迅速，后期价值主要体现 在配套成熟度
•开始关注外围属性
•规模体现在开发实力上，而非价值链上，项目整体开发核心诉求不清晰， 后期价值增长乏力
•深圳桃源居
桃源居位于离深圳主城区70分钟车程的关外郊区 ，占地2000 亩，深圳最大的教育人文社区
大盘发展模式
项目背景： • 宝安房地产市场相对比较封闭，置
业群体中宝安本地居民占八成； • 项目周边以工业区为主，存在大量
低收入人群； • 项目区域及周边教育条件差； • 项目从96年投入建设，曾经一度
处于滞销中
总占地 总建面
居住区 商贸区 旅游区 教育区 容积率
2000亩 180万m2； 130万m2 24.5万m2 10万m2 13万m2 1.5
社区公建配套
一期：康居苑
二期：香舍丽都
三期：香榭丽舍
配套体系时代：注重产品外围属性，开始降规模，讲配套，前 期价值增长更迅速，后期价值主要体现在配套成熟度
大盘发展模式
产品特征 价值诉求 客户需求 主要问题 代表项目
•产品核心属性层面开始升级，产品力基本层面需要达标，整体宣传开始 讲规模、讲配套；整体表现为“标签感”的大盘”
开元上城
康居苑
香榭 丽都
香榭丽舍
帕 提欧 香榭 丽墅 （待定）
6个项目地块相邻但各自为政，单独定位规划、分别推售
一期：康居苑 二期：香舍丽都 三期：香榭丽舍 四期：开元上城 五期：帕提欧 六期：香榭丽墅
2002年
长 开 发 周 期
2011年
在市场上形成了 开元系列的整盘 口碑
五期：帕提欧
四期：开元上城
•住宅产品的需求结合区域 产业发展的需求
•区域整体价值成长速度慢 ，利润获得周期时间长
原生态时代：区位是核心，大盘缺乏整体规划理念和价值，依 靠单个产品品质突围，通过产品达标和价格自然衰减获得市场， 大盘发展模式 规模并没有带来价值感
产品特征
• 大盘缺乏整体规划理念和价值，依靠单个产品品质突围，整体表现为 “地价决定房价”
房地产大盘发展模式研究
大盘开发经历了四个发展阶段：原生态时代、配套体系时代、 生活方式时代及产业融合时代
大盘发展模式
大盘发展模式 大盘开发经历了四个发展阶段：原生态时代、配套体系时代、生活方式时代及产业融合时代
原生态时代
配套体系时代
生活方式时代
产业融合时代
•“由同一开发商在集 中区域开发多个项目 自然发展形成”，大 盘缺乏整体规划理念 和价值，依靠单个产 品品质突围
三大公园
1 生态休闲公园 2 森林公园 3 体儿园 3 晶晶国际幼儿教育天地
医疗
1 社区康复中心
3
集中商业
3
1
2 1
43 2
商贸区
5
2 1
1
桃源居社区配套覆盖全面，包括教育、商贸、文化、娱乐等； 配套设施具有针对性，根据不同年龄层特别是为老人设置的配套独具项目特色。
销售价格提升
销售均价从起初的2746元上升到3754元。
提升对项目认知
桃源居命名为锦绣清华园，清华学校树立了桃源居在深圳人心中教育大盘的地位
7
桃源居以教育主题驱动整个开发过程，并保证每个大组团均有 起爆点，实现快速销售
大盘发展模式
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
学校一期 、步行广 场部分环 境、商场 引进
9
临沂市场上的大规模项目正处在这样一个二代大盘的发展成熟 期，依靠配套体系拉动整盘效应
大盘发展模式
规模：60万平米
产品：高层、观 河别墅、联排、 叠拼、双拼
配套：银座双语 幼儿园、铂尔曼 五星级酒店、银 座超市、健身会 所、凤凰新天地 商业中心‘
恒大华府
凤凰城
澜泊湾
规模：100万平以上
产品：高层、小高层
•整体表现为：“概念” 大盘，产品向外延属性 过渡，产品层面的亮点 与配套、园林、文化等 方面形成统一的形象和 价值关联，并形成特色 鲜明的生活主张
•区域整体价值成长速度 慢，利润获得周期时间 长
•生活方式的改变是此阶 段客户的主要价值诉求
•“产业模式制胜”，将 区域产业融合进住宅开发 ，关联居与业的价值联动 性，产业选择多青睐于新 兴产业，植入核心产业功 能的城市触媒形成区域价 值的跃升
•区位是核心，通过产 品达标和价格自然衰 减获得市场
•着眼于解决基本居住 需求，规模并没有带 来价值感
•整体表现为：“标签感 ”的大盘，开始降规模 ，讲配套
•开始关注产品外围属性 ，规模体现在开发实力 上，而非价值链上
•开始追求项目整体开发 核心诉求，前期价值增 长更迅速，后期价值主 要体现在配套成熟度
2001年引入清华实验学校，教育配套成为客户选择桃源居的 主要因素，成功地帮助项目摆脱滞销困局
大盘发展模式
成交客户购买原因分析：
90% 80%
70% 60%
85%
70%
50% 40%
40%
30% 20% 10%
0%
价格
学校带来的影响：
销售量实现巨大突破
学位
20%
户口
距离近
10%
环境
2001年8月——2002年12月，桃源居销售19万㎡商品房，达到1996——2000年桃 源居6年销售总面积的2倍多。 2003年——2004年1月，销售面积达到21万㎡，并继续保持良好的上升趋势 。
清华实验 学校招生
世外桃源会 所
学校二期、 体育公园
青少年宫、 生态公园
桃李书院
3.13体育 会所
文化艺术 中心启用
女子学校
社区教育 中心
生态公园开 始动工
山体公园 盘山步行 路对外开 放
在项目成功运转后，逐步完善配套，实现打造大规模教育人文 社区的终极目标
大盘发展模式
五大会所
1 女子会所 2 文化艺术中心 3 老人会所 4 桃李书院 5 体育会所
价值诉求
•区位仍然是核心，通过产品达标和价格自然衰减获得市场
客户需求
•着眼于解决居住的基本需求，产品功能完善，产品核心属性健全
主要问题
•规模并没有带来价值感，价格随着时间推移和市场环境发展自然上涨， 最终价格成长力度弱
代表项目
•开元系列
开元上城（沂河花园）6个项目地块相邻，但在定位、规划、 产品、推售等方面各自为政，由于持续的开发周期和项目的集 大盘发展模式 群效应形成了整盘的市场口碑
配套：200亩公园用地、 华府系列的五星酒店会所
沂龙湾
规模：140万平米
产品：高层、联排别墅
配套：写字楼、底商、商业街、 五星级酒店
规模：120万平米 产品：高层、小高层、洋房、联排 配套：银座双语幼儿园、临沂二小；水上会所、 网球场、健身房、篮球场；超市、百货公司