3
高档公寓
价格 10500 元/平米
4
停车位
销量 5000 个 价格 100000 元/个
40000 397215 210000 50000
房地产的销售税费包括营业税、城市建设维护费及教育费附加，按销售收入的
1000元/㎡精装
（六）周边项目销售情况——商业市场
美利亚酒店
绿地所开发的站前广场（绿地缤纷城项目）于2012 年开业，目前招商率不足一成，免除一年全部费用并提供 部分装补仍无法吸引商户入驻。绿地美利亚酒店为4星级 酒店，共计231间客房。目前入住率不足3成，以商务接 待为主。
第二部分 项目概况
亩）。性质为商业金融业，地上容积率≦5.5，
地下容积率≦2.5，建筑密度≦45%，停车位
0.8/100㎡；
地块B-3：规划用地面积约33500㎡（约
50.25亩）。地上性质为公共绿地。地下
性质为商业金融业，地下容积率≦3.0。
项目规划设计方案须符合《西客站核心区城市设计》，同时须征得济南市西客站片区工程建设指挥部同
根据济南市近期轨道交 通规划，未来3年时间， 该轨道交通线开工的可能 性不大。根据轨道交通的 建设时间，预计在202万元-480万 元/亩之间。
住宅用地容积率在2.2-3.0之间， 楼面价格约2800元/平方米。
商业用地容积率在4.5-6.5之间 （个别超高容积率地块不计算在内） 楼面价格约1400元/平方米左右。
一、体育公园东侧项目概况 项目分为三个地块。东至滨州
路，南至日照路，西至潍坊路，北 至威海路。
地块B-1：规划用地68700㎡（约
103.05亩）。性质为商业金融业，地上容 积率≦5.5，地下容积率≦2.5，建筑密度
恒大金融中心
≦45%，停车位0.8/100㎡；
地块B-2：规划用地67000㎡（约100.5
位置
折扣
1
绿地中央广场 8600元/平米 12年04月01
257/612
槐荫区西客站站前 广场
全款92折
齐鲁大道以西经十 2 西进时代中心 9000元/平米 14年10月01 未预售 路与烟台路中间地 特价8500元/㎡
块
3
西元大厦
8500元/平米 13年09月15 210/286
济南西客站南侧 1000米
根据经济指标初步估算，项目投资巨大，考虑到项目区域办公、公寓类产 品去化率低，预计财务成本还将继续上升。
2、总销售收入
序号
项目
计算参数
合计（万元）
697215
3、销售税费
1
销量 20000 平方米
商铺销售
价格 20000 元/平米
2
写字楼
销量 441350 平方米 价格 9000 元/平米
销量 200000 平方米
（四）周边项目销售情况——住宅市场
西客站片区周边住宅销售价格为6800元/㎡左右，销售率在48%左右，去化率约19 个月。（注：不包含签约后未网签业户）
序号
项目
价格
周边住宅项目销售情况
开盘时间
8月份 销售率
1 恒大金碧新城 6980元/平米 14年03月01 611/1297
位置
兴福寺路与潍坊路 交汇
㎡ ㎡
㎡ ㎡ ㎡ 个 个 个
数量
169200 1186100 746350
5.5 45.0% 85000 30000 55000 441350 200000 20000 439750 2.5-3.0 19000
4000 15000
6000 1000 5000
三、项目经济概算 1、项目总投资
项目总投资表
暂无折扣
5
金科世界城
6480元/平米 14年04月19 980/1793
经十路与齐州路交 汇处
8千抵3万
（五）周边项目销售情况——办公市场
西客站片区周边办公销售价格为8500元/㎡左右，销售率在42%左右，去化率约23个 月。（注：不包含签约后未网签业户）
序号
项目
价格
周边办公项目销售情况
开盘时间
8月份 销售率
意并落实城乡规划主管部门针对项目有关规划控制、引导意见及相关规划管理要求。
二、 产品初步规划
项目总建面积约 119万㎡，地上建 筑面积约75万平米， 地下建筑面积约44 万㎡。
持有购物中心商 业物业面积：10万 ㎡，停车位及配套 设施：4万㎡。
可销售物业：约 84万㎡（含停车位 面积）。
产品规划表
序号 项目名称
土地成本
一
地价
契税
二 前期开发费用
三 建安成本
四 装修费用
五 管理费用
六 销售费用
七 财务费用
八 不可预见费
合计 项目总投资
计费标准
计费量 （万元）
254亩 3%
440 111760
二、三、四项之和×3％ 费用率3%
前期投入26亿元×8%×2年 按建安、装修费用的5%计算
合计
（万元） 115113 111760 3353 51910 409342 14340 14268 20196 42219 12280 679668
报告大纲
1
区域市场分析
2
项目概况
3
项目分析
第一部分 区域市场分析
（一）区域宗地情况
1、土地出让情况 区域内蓝色标注为已出让项目。 区域内红色标注为未出让项目。 区域内红色+星号标注为意向出让项目。 综合来看，区域内住宅用地只有20、
21、27、28号规划用地。但目前这几宗 地属于军产，拆迁难度极大。
（二）项目交通轨道概况
1、济南市轨道交通近期规划
根据本届市委班子济南城市 发展“西进”战略的基调。为连 接“创新谷”科技园区与济南市 区和长清市区，轨道交通R1线将 作为最先开工的轨道交通项目。
37公里
26公里
35公里
2、项目轨道交通情况
“体育公园东侧”项目 处于R2号轨道交通线上， 位于文化中心站。
序号
名称
1 规划总用地面积
2 总建筑面积
3 地上建筑面积
4 地上容积率
5 建筑密度
购物中心 地上部分
6
百货业态
其他业态
7 写字楼销售
8 高档公寓销售
9 商铺销售
10 地下建筑面积
11 地下容积率
地下商业建筑面积（经营）
12
设备用房
大型超市
地下停车位
13 商业车位（自持）
销售车位
单位
㎡ ㎡ ㎡
㎡ ㎡ ㎡ ㎡
折扣
1500元精装
2
荣宝御园
6900元/平米 13年11月05 252/514
齐州路与兴福寺路 交汇处
特价6380元/㎡
3
恒大翡翠华庭 8400元/平米 14年05月25 537/733
潍坊路与威海路交 汇处
2500元精装
4
中建锦绣城
6800元/平米 13年08月04 1044/1882
齐州路与兴福寺路 交汇处