万科企业股份有限公司行业分析万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，1988年万科进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。

是目前中国最大的专业住宅开发企业。

即此份行业分析针对于中国房地产行业分析。

一、中国房地产行业背景分析众所周知，在2008年9月，受美国金融危机影响，美元急剧贬值，中国的大量外汇储备缩水严重，在国外的金融资产和实物资产损失巨大，对外出口受到沉重打击，出口量急剧下降，国内外商投资出逃急剧，国内经济回调加剧，经济开始减速增长甚至有经济回落的现象。

房地产行业作为国内的一项主要的投资和消费型产业，当然也没能避免金融危机的突袭。

整个房地产行业的利润出现了抛物线的形态，甚至有不少房地产三级销售市场的中介公司倒闭。

有关房地产的股票也大幅下跌，整个房地产市场严重衰落的表现，突出房地产行业在2008年的严峻性。

房地产2008年的发展状况主要表现在以下几点：房屋价格涨幅回落，商品房交易量持续下降，房地产开发商投资规模缩减。

究其原因，主要凸显在以下几点：第一，2008年以来国际金融危机愈演愈烈，中国经济向下调整，消费者收入预期及对房价预期发生变化，观望气氛浓厚，加剧了市场调整的程度。

第二，由于房地产有“高投资、高房价、高利润”的标语，吸引了大量投资者进入，市场需求过旺，使房价快速上涨，脱离了普通居民的承受能力，加之市场供应的中小户型、中低价位的住房偏少，将普通消费需求挤出了市场。

中国房地产在经过了1999-2007年的快速增长后，面临了2008年的周期性回调。

第三，房地产市场过快发展、房价过高引起了国家连续实施房地产调控政策，随着宏观调控的累积效应发挥作用，尤其是对第二套住房贷款政策的调控，一些投资性和投机性资金撤出住房市场。

另外在2008年房地产行业的大调整，不少房地产企业自身调整，通过异购或重组来适应市场。

2008年，受开发信贷增长下降和需求市场衰退的影响，房地产开发企业60％的资金供给源(国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款)都为负增长，企业资金链条日益紧张，部分中小企业将会面临资金困境。

经过2008年市场的调整，政府在2009年开始实行央行连续降息、二手房交易营业税降低、二套房贷政策的松绑以及四大银行集体“放行”存量房贷7折优惠等等一系列政策出台后，购房者的购房负担的确较之前大幅减轻。

包括万科在内的大公司，也开始降价卖房的销售策略，由此打开了2009年的房地产市场的活跃，整个2009年的房地产市场在政府和房地产开发商的共同努力下，开始恢复了以往的活力。

在2009 年，在市场回暖、销售加快等积极因素的带动下，房地产企业家的市场信心明显回升，房地产开发企业投资意愿增强。

2009 年前4 季度，全社会固定资产投资为194138.62 亿元，同比增长30.5%，增幅比去年同期上升4.4 个百分点。

其中，房地产开发投资36232.0 亿元，（占总投资的18.66%）同比增长16.1%，增幅比去年同期下降4.8 个百分点。

2009 年，商品房建设规模继续扩大，新开工面积降幅减缓。

2009 年1～12 月，商品房施工面积319600.0 万平方米，同比增长12.8%；商品房新开工面积115385.34万平方米，同比增长12.5%；商品房竣工面积70218.8 万平方米，同比上升5.5%。

2009 年，我国土地购置面积和开发面积增幅继续延续了2008 年的负增长态势。

土地购置面积同比增长由1～2 月的-30.0%，到年中（1～6 月）的-26.5%，1～12月的-18.9%；土地开发面积增幅也是由1～2 月的-15.5%，回落到1～12 月的-19.9%。

进入2009 年，尤其是二季度以来，我国房地产市场呈现出明显的反弹迹象，市场销售持续升温，销售面积和销售额规模与增速均创新高。

2009 年1～12 月，全国商品房销售面积为93713.04 万平方米，同比增长42.1%；商品房销售额43994.54 亿元，同比增长75.5%。

总之，在2009年，中国房地产开始了一个V字形的回涨。

这主要是受经济恢复影响，人民收入增加，住房需求增加，进一步提升了房地产商品价格和利润的上涨空间。

随着09年房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题引起了政府的高度重视。

为保持房地产市场的平稳健康发展，2009 年12 月以来中央高层频频开会为2010 年房地产行业政策取向定下了基调。

另外，随着各地相继收紧二套房贷款政策，投资和投机性需求将受到一定程度的抑制。

因此，房地产市场在2009年量价齐升的热销场面难以长久维持，在房价大涨的同时，市场风险也在不断积累。

如果房价反弹幅度超出购房者的心理预期，楼市将进入新一轮调整，市场波动和房价反复的可能性在加大。

同时，二手房市场上现在已经不能做利率7折优惠的贷款，这都对房价上涨产生了很大的阻压力量。

房地产行业在当今的中国经济，是处在一个宠儿的优势，不管是政策，还是普通老百姓，都无法把它简单的当作是一个普通行业来对待二、中国房地产行业特点介绍1、房地产业区域发展很不平衡，区域分割明显。

中国房地产业发展不平衡，一方面表现在东部沿海地区的发展大大快于中西部地区，另一方面则表现在广东、上海、北京、江苏、浙江五省市房地产投资、交易占全国的一半以上。

从空间分布上看，中国房地产业增长将以华东地区为主，未来房地产业的投资中心也将集中在东部五省市上面。

总的来说，中国东西部差距很大。

这是与地区经济发展水平，以及地区经济体制改革的程度相适应的。

房地产市场的区域发展的不平衡，也影响着全国房地产市场的发展，从而使房地产市场的发展处于一个较低的水平，或者说，处于一个较低的发展阶段。

2、房地产企业数量多，规模小。

1995。

1997年，中国房地产开发企业已由33 482个减少到21 286个。

尽管如此，房地产企业规模仍然很小，1996年我国房地产企业平均每个公司总资产7 100万元，平均净资产只有1780万元。

从所有制结构看，公有制房地产企业占据主导地位，虽然其比重处在下降趋势之中，其主导地位却十分稳固，从隶属关系看，绝大部分房地产企业都是市、县一级所有，乡镇一级的不少。

从资质级别看，中低级别企业占主导地位，无级企业仍占很大比重。

3、房地产业对外开放的门户日益扩大。

中国房地产业对外开放的步伐很快。

从1992年以来，外资（主要是直接投资）已成为中国房地产业投资的重要力量。

1995~1997年间，利用外资占整个房地产投资资金来源的12%左右。

1998年由于东南亚金融危机的影响，利用外资的比例下降到8.8%。

这主要是因为中国房地产投资中外资主要来源于东南亚国家的原因所致。

4、产业关联度高。

房地产行业的产业链长，与建筑施工、建材、银行等行业具有高度关联性。

正是这种高度关联性，房地产行业对国民经济的发展具有重大促进作用。

5、受宏观调控政策影响明显。

住宅作为一种基本的生活消费品，其价格波动对民众的生活稳定有着重大的影响。

政府综合使用土地利用、信贷政策、财政税收等多种调控措施，来保持房地产市场的健康稳定发展。

6、资金密集。

房地产开发的一次性投资额大，房地产项目开发需要购置土地、施工、安装等费用，对房地产开发企业的资金实力有很高的资金要求。

7、具有消费和投资双重需求。

房地产产品不仅是居民消费品，同时也是投资品。

正是因为房地产产品具有的投资属性，投资性需求也是房地产市场需求的主要构成之一。

8、项目投资周期较长、程序复杂。

房地产项目开发周期一般需要2-3 年，资金周转率较低。

项目的开发程序比较复杂，这就要求前期项目选择、设计时需进行充分的论证。

9、业务发展具有较强的地域性。

房地产业务开发与项目所在地的经济发展程度、市场环境等具有密切的联系。

10、区域的差异。

房地产产品的位置具有不可移动性和固定性，所以特定的消费者只会在特定的市场区域内来选择房地产商品，就造成了在不同市场区域内所供给的房地产产品难以互相替代或是竞争的现状，因而房地产市场较难形成统一，于是也就不存在统一的市场竞争和市场价格，每座城市不同区域的房地产市场也会出现具有各自比较独特的发展态势。

11、消费的需求差异。

在这种经济发展大背景下，消费者对房地产产品的需求日趋多样化，通常会综合考虑根据房屋的区位、户型结构、工程建设的质量、房屋周围的环境、房屋的物业管理水平、住宅周边的公共服务设置的建设程度以及社区文化等多种因素进行需求选择，导致房地产客户群体的需求具有很大的差异性。

12、价格的差异。

价格差异过大是房地产商品的最大的特点。

以上海、广州的房地产商品为例，2009 年北京、上海和广州的商品住宅的均价之间差别在2~3 倍之间，而他们的均价均高出全国商品住宅的平均价格。

三、中国房地产行业发展现状我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。

90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。

随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。

全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。

住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。

近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。

（一）房地产的总体规模越来越大第一，房地产投资规模不断扩大。

房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。

1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP 的比例也逐年增加。

第二，开发规模快速增长。

2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。

房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%（二）地区发展不平衡第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。

主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。

这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。

②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。

随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。

③地区间差距正逐步缩小。

随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。